Двойная выгода застройщика Мурадяна? Планы застроить 18 га на Шахтеров превращаются в передел собственности

В январе мэрия Красноярска приняла решение о застройке территории на Шахтеров и Абытаевской, где находятся рынки «Южный» и «Луч». Предполагалось, что будущий застройщик выкупит и снесет постройки рыночников, возведет жилье, школу и садик. В конце февраля объявили торги. Однако школа из документов внезапно исчезла. Дальше выяснилось, что вместе со скандальными рынками хотят снести и капитальные законные здания. А потом торги и вовсе приостановили по требованию УФАС. Нарушения в действиях мэрии нашла также прокуратура. Возможно, администрация города поторопилась расторговать землю, так как в деле есть интересант — семья Мурадянов, которая владеет строительной компанией «Сибагропромстрой» и оптово-продуктовым «Агротерминалом». В ситуации разбиралась журналистка NGS24.RU Мария Антюшева.

Речь пойдет о территории площадью 18 гектаров (или 180 тысяч квадратных метров). Значительную часть занимают рынки «Южный» и «Луч», однако далеко не всю. Например, на Абытаевской, 7 находится фирма, выпускающая обогатительные приборы для горнорудной отрасли. Производство расположено в Березовском районе, а здесь — офис и два склада.

— Когда мы решили построить тут здание, то по генплану это была промзона. С одной стороны был «Южный» рынок, с другой — бесконечное голое поле, предназначенное под ИЖС. Никаких многоквартирных домов тут вообще не предполагалось. Мы делали всё строго по букве закона. В 2007 году получили разрешение на строительство, начали строить, — вспоминает владелец и директор фирмы «Сибкрасполимер» Роман Николаевич Еремеев.

Однако где-то в конце нулевых годов место приглянулось строительной компании «Гранд». Она стала возводить свои многоэтажки рядом с участком Еремеева прямо на землях ИЖС. «Гранд» был связан с очень влиятельным тогда в Красноярске человеком — Анатолием Матюшенко (в прошлом вице-мэр, замгубернатора, депутат ЗС). В результате генплан поменяли и дома «Гранда» узаконили постфактум. А Еремеев со своим участком оказался в жилом квартале вместо промзоны.

— Нам пришлось менять планы. Если раньше мы планировали тут и офис, и склад, и часть производства, то после появления рядом многоквартирных домов производство стало невозможно. Но офис и склад мы всё же построили. Провели все коммуникации: свет, горячую и холодную воду, канализацию, центральное отопление. Соблюли все экологические нормативы. Наконец в 2016 году получили разрешение на ввод в эксплуатацию и стали заселяться, — продолжает Роман Николаевич.

Все подтверждающие документы есть в распоряжении редакции.

— У нас работает порядка 80 человек, из них на Абытаевской — около 30 человек. Если офис всё же заставят сносить, то я не знаю, что буду делать. Понимаете, хороших специалистов найти очень сложно. И они не будут ездить на работу в Березовку, где у нас производство. Многие просто уволятся, — переживает Роман Еремеев.

При изъятии участков и строений ради будущей застройки собственникам положена компенсация. Однако в справедливую оценку его недвижимости Еремеев не верит.

— Мы с юристом изучили практику по другим регионам. В лучшем случае 60% от реальной стоимости дают. К тому же кроме самих материальных объектов есть еще огромное количество времени, которое мы потратили. Вы представляете, сколько сил нужно, чтобы согласовать и подключить инженерные сети? Мои сотрудники ходили к сетевикам как на работу, пока всё подключили. И теперь нам возместят, грубо говоря, стоимость копки траншеи и укладку трубы. А это только верхушка айсберга. Получается, мы 10 лет строились, а нас выгоняют, — негодует предприниматель.

В одном из помещений того же здания Еремеев в 2020 году обустроил спортивный зал. В нем занимается сын бизнесмена, а заодно еще около 30 ребят из местных жителей. Занятия ведет тренер красноярской СШОР по боксу Денис Орехов.

Еще два помещения Еремеев лет пять назад бесплатно сдал небольшому медицинскому центру. Его открыл невролог Валерий Мазанов. Тут работают пять специалистов, проводят мануальную терапию, занимаются реабилитацией после травм, ставят блокады от боли.

Еремеев не понимает, почему мэрия включила его недвижимость в зону будущей жилой застройки. Однако подозревает, что дело в двух аспектах: во-первых, его земельный участок занимает 1,3 гектара, а это немало. Для постройки одного многоквартирного дома по закону достаточно полгектара. Во-вторых, ценность представляют те самые инженерные сети, на проведение и подключение которых ушло столько сил. Будущему застройщику не придется тратить на это свое время.

В мэрии нам пояснили, что участок «Сибкрасполимера» включили в КРТ согласно подпункту 3 пункта 4 статьи 65 ГрК РФ: назначение участка или объектов на нем не соответствуют правилам застройки и землепользования (ПЗЗ). Но тут важно понимать, что ПЗЗ разрабатывают в самой мэрии. Самые свежие ПЗЗ городские власти создали в прошлом году и окончательно утвердили недавно, 28 февраля. То есть сначала мэрия подготовила такие правила, где участок фирмы отходит под жилую застройку, а теперь ссылается на эти правила как на незыблемую данность.

Еще в департаменте градостроительства нам подчеркнули, что границы зоны КРТ согласованы с краевыми властями.

Разберемся, почему вообще территорию от Шахтеров до Абытаевской отдают под застройку.

В конце 2020 года в Градостроительный кодекс РФ добавили главу о КРТ — комплексном развитии территории. Смысл в том, чтобы убирать устаревшие объекты, заменяя их чем-то новым и не допуская при этом точечной хаотичной застройки.

Механизм КРТ следующий: муниципалитет выделяет некую зону и расторговывает ее между застройщиками. Победитель подписывает с администрацией договор, где обязуется построить определенный объем жилья и оставить определенное место под социальную и транспортную инфраструктуру.

При этом в зоне КРТ обычно уже есть чьи-то постройки и участки. Их изымают с компенсацией. Мэрия оценивает их с помощью привлеченных экспертов. Назначенные оценщиками суммы застройщик-победитель торгов выплачивает бывшим собственникам из своего кармана. Предполагается, что он отобьет расходы при продаже квартир.

Уже решено, что по механизму КРТ строительная компания «Готика» будет расселять порядка 200 частных домов в старой Николаевке вблизи четвертого моста, а «СтройИнновация» — такие же дома, но ближе к Копылова. Компания «СибЛидер» расселит девять ветхих бараков на Вавилова. «Красстрой» снесет дачный массив на Лесопарковой.

Но на карте города остается еще много нерасторгованных зон КРТ: аварийные двухэтажки рядом с онкоцентром, частный сектор за Ботаническим, военный городок на Малиновского, Солонцы-2, большой дачный поселок на Свободном возле кладбища и другие.

В мэрии нам ответили, что как таковой очередности нет. Зоны выставляют на торги по решению муниципалитета или по заявке потенциального инвестора. В случае с Шахтерами выставили по собственной инициативе мэрии. Объясняют так:

— Если вы посмотрите на карту, то увидите, что вокруг территорию обступают современные жилые микрорайоны, в которых появляется соответствующая инфраструктура. И среди них, практически в центре города, расположен участок с разномастными складами, павильонами, хозпостройками, куда постоянно подъезжают большегрузы, — пояснили нам в департаменте градостроительства.

К тому же, по данным мэрии, на территории есть самовольные постройки. В 2019 году хозяев «Южного» рынка оштрафовали на 900 тысяч рублей за нарушение земельного законодательства. В 2021-м их обязали снести два незаконных строения площадью примерно 200 и 300 квадратных метров.

Всё это понятно, но есть нюанс. Вплотную к «Южному» находится рынок «Енисейский привоз», раза в два больше по площади. И там тоже стоят «разномастные склады» и подъезжают большегрузы с товаром. Но сносить «Енисейский привоз» никто и не думает. Напротив, его аккуратно вписали в карту градостроительного зонирования, принятую в этом году вместе с новыми правилами застройки и землепользования.

Конечно, «Южному» и «Лучу» можно припомнить разные скандалы. В 2021-м между торговцами «Южного» был конфликт со стрельбой, но без пострадавших. В 2022-м там же случилась драка, после которой задержали и выдворили из страны восемь человек. На рынке «Луч» в 2021 году задержали директора за то, что он устроил перестрелку.

Однако и на «Енисейском привозе» многое напоминает о лихих девяностых. Почитайте, как там притесняют мелких предпринимателей.

Между тем хозяева «Южного» пытались привести торговлю в цивилизованный вид: построили специальное здание, установили там современное оборудование. Собирались перенести туда всю торговлю и избавиться от старых навесов, палаток, поддонов. Комплекс был готов в 2021 году, но... так и не открылся. В мэрии нам пояснили, что собственники объекта просто не обращаются за разрешением на ввод в эксплуатацию. А по словам владельцев рынка, за этим стоит один застройщик.

Красноярский предприниматель Саркис Алексанович Мурадян — хозяин МВДЦ «Сибирь» и учредитель строительной компании «Сибагропромстрой». Компания возводит жилье в основном на Взлетке: ЖК «Метрополис», «Притяжение», «Новая панорама». На Шахтеров тоже есть несколько построенных ею 25-этажек. Также холдинг выигрывает крупные господряды на ремонт дорог.

Наш источник утверждает, что представители «Сибагропромстроя» уже негласно принесли в мэрию свой проект по застройке «Южного» рынка. В департаменте градостроительства нам опровергли эту информацию и уточнили, что какой-либо застройщик сможет подать свой проект только после того, как победит в торгах. А торги не прошли. Откуда же взяться проекту?

В то же время у Мурадяна есть «Агротерминал» на Ястынской, который открылся в 2019 году. Это огромный оптово-распределительный центр и продовольственная база площадью в 70 гектаров. Предполагалось, что тут будут разгружаться те, кто привозит в Красноярск продукты на продажу из районов края, из других регионов или из-за рубежа, а простые жители смогут приезжать сюда как на большой рынок. Идею поддержал губернатор Александр Усс.

Но что-то пошло не так: большую часть времени «Агротерминал» стоит полупустой. Возможно, арендаторов там станет больше после сноса рынков «Южный» и «Луч», ведь торговцам овощами и фруктами надо будет куда-то податься.

Когда в январе стали известны планы мэрии по КРТ на Шахтеров, то в популярном телеграм-канале «Борус» появилось объявление:

В свою очередь рынок «Южный» принадлежит семье Ибрагимовых. По их словам, ранее им предлагали «уступить своих арендаторов Мурадяну». По сути это означало выставить торговцев со своей территории, чтобы те ушли в «Агротерминал». Ибрагимовы отказались от предложения.

Теперь вернемся к пустующему зданию на «Южном», которое всё не может открыться. Долгое время рынок возглавлял Пашша Сулейманович Ибрагимов, он и строил крытый рынок. Однако, когда всё было готово, весной 2021 года его посадили в СИЗО, где он находится до сих пор по обвинению в мошенничестве над своим знакомым. Сейчас бизнес ведет его жена Пируза Генриковна Ибрагимова.

— Крытый рынок мой муж строил лет пять. У нас есть все документы, подтверждающие платежи за постройку, на сумму 320 миллионов рублей. Но здание он записал не на себя, а на наших родственников. Тогда казалось, что мы одна семья, поэтому было неважно, на кого что записано. А когда Пашшу в 2021 году арестовали, то эти родственники перешли на сторону Мурадяна. Они специально не обращаются в мэрию и не вводят здание в эксплуатацию, чтобы продать его Мурадяну за копейки. Они сами не вложили в постройку ничего, поэтому им любая сумма будет выгодна. Мы сейчас судимся с ними за это здание, — говорит Пируза Генриковна.

Согласно главе 10 Градостроительного кодекса РФ, если город объявил чьи-то земли зоной КРТ, то приоритетное право на застройку имеют сами собственники земли. Они могут договориться между собой и нанять строительную компанию, которая сделает всё, что нужно. В этом случае им не придется довольствоваться скромными компенсационными выплатами.

По закону мэрия обязана была сообщить собственникам недвижимости на Шахтеров и Абытаевской о своих планах, а потом дать им 45 дней на то, чтобы объединиться и решить — хотят ли они сами застраивать свою территорию.

В зоне КРТ на Шахтеров есть семь правообладателей:

• ООО «Сибкрасполимер» (о нем мы говорили в начале статье);
  

• ООО «Воспоминание А. Н.» (фирма Ибрагимовых, собственно это и есть «Южный» рынок);
  

• ООО «Луч-2002» (юрлицо рынка «Луч»);

• ООО «ПФК Сибпрофторг» (автосервис на Шахтеров, 55г);

• три физлица.

Кому-то из собственников пришло уведомление из мэрии, а кому-то нет. Таким образом законные 45 дней собственникам не предоставили. Тем не менее 14 февраля мэрия выпустила постановление о торгах, а 24 февраля начались сами торги.

А те самые семь собственников постепенно узнали о ситуации друг от друга. Они быстро договорились, что готовы сообща заняться КРТ, так как это выгоднее, чем просто потерять бизнес в одночасье. Они принесли в мэрию коллективную заявку на заключение договора. Им отказали. Тогда предприниматели пожаловались в прокуратуру. Ведомство потребовало у администрации устранить нарушение закона.

Но на исполнение отводился срок до конца марта. А торги должны были завершиться уже 20 марта. Поэтому предприниматели срочно обратились в УФАС. Антимонопольщики заставили-таки мэрию приостановить аукцион. 21 марта состоялось заседание в УФАС, куда пришли недовольные собственники, сотрудники мэрии и... представитель «Сибагропромстроя». Возможно, он присутствовал в качестве свободного слушателя, так как заседание было открытым. Других застройщиков замечено не было.

На претензии собственников специалисты мэрии парировали следующим образом: чтобы заниматься КРТ, в соглашении должны участвовать все правообладатели недвижимости. А в зоне КРТ на Шахтеров есть инженерные сети различных ресурсных или сетевых компаний. Эти сети — тоже объекты недвижимости: провода на опорах, трубы и тому подобное. Значит мнение ресурсников и сетевиков тоже следует учитывать. Так вот, по словам специалиста мэрии, ресурсники и сетевики якобы уже заявили официальный отказ от участия в КРТ.

В доказательство представители мэрии показали на заседании УФАС письма от сетевых компаний. Позже на запрос NGS24.RU городская администрация повторила этот аргумент:

— В департамент градостроительства уже поступили отказы от двух правообладателей — компаний «Россети» и «КрасКом», — написали нам.

Однако в «КрасКоме» пояснили NGS24.RU, что всё не совсем так. Точнее, совсем не так. У компании нет своих сетей в зоне КРТ на Шахтеров. Там есть водопровод и канализация, которые «КрасКом» обслуживает, но не владеет ими. Таким образом в своем письме в мэрию компания сообщила, что не имеет права участвовать в соглашении о застройке, так как не владеет недвижимостью в зоне КРТ, только и всего.

Отсутствие собственных коммуникаций в зоне КРТ нам подтвердили также в ПАО «Россети Сибирь».

Отдельный вопрос в этой истории — исчезновение из проекта КРТ школы на 1100 мест. В декабре на сайте мэрии появился проект решения о КРТ на Шахтеров, его до сих пор можно скачать по ссылке. Там черным по белому было написано про школу и садик.

Но когда начались торги, то среди аукционной документации выложили проект будущего договора с победителем торгов. И там застройщику велят предусмотреть только садик, а про школу — ни слова.

В департаменте градостроительства прокомментировали ситуацию так:

— В договоре о КРТ от фиксации конкретной численности объектов социальной инфраструктуры отказались, поскольку проекты планировки разрабатываются в соответствии с региональными и местными нормами градостроительного проектирования. Сейчас ведется проработка новых региональных норм. Их изменение потребует изменения также местных норм. Если сейчас в договоре предусмотреть объекты определенной мощности, то в будущем разработанный на их основе проект планировки территории может не соответствовать законодательству, — пояснили в департаменте.

23 марта мы направили в мэрию список вопросов по всей этой ситуации, а 24 марта мэрия отменила торги по КРТ на Шахтеров. 27 марта состоялось второе заседание УФАС, где заявление собственников оставили без движения в связи с отменой торгов.

Однако собственники недвижимости на Шахтеров и Абытаевской пока не считают это победой.

— Мы полагаем, что мэрия теперь рассмотрит наше заявление, но найдет какие-то предлоги, чтобы снова отказать нам. Тогда мы будем оспаривать этот отказ в суде, — поделился с нами юрист ООО «Сибкрасполимер».

В мэрии нам подтвердили, что заявление собственников действительно сейчас рассматривается.

Мы также обратились в «Сибагропромстрой» с вопросом о планах компании по застройке на Шахтеров. Там ответили кратко:

— Торги остановлены. Будут ли они объявлены снова и будем ли мы в них участвовать — пока сказать нельзя. А без прав на землю у нас никаких планов по застройке там быть не может, — рассказали нам в отделе маркетинга «Сибагропромстроя».

Объяснить, что делал представитель компании на заседании в УФАС 21 марта, в компании не смогли.