«Да что мы купим за миллион четыреста?»: жителям Николаевки грозит перспектива сменить дома с огородами на комнаты в общагах

После нашего недавнего материала о расселении старой Николаевки вблизи Николаевского проспекта к нам обратились жители другой части микрорайона — ближе к улице Копылова. Они рассказали, как девелопер уговаривает их поскорее отдать дома по цене комнаты в общежитии, уверяя, что «суд потом даст еще меньше». Параллельно с этим некоторые жители попытались сами разобраться в земельных вопросах и случайно вскрыли интересную схему, как мэрия увеличила пустой земельный участок за счет дороги и продала его за копейки застройщикам. Подробности рассказывает журналистка NGS24.RU Мария Антюшева.

«Похоже, расчет на то, что народ у нас юридически неграмотный

»

Столетняя двухэтажка по адресу Марата, 20 разделена на четыре квартиры. В одной из них живет Елена Д. с мужем и 23-летним сыном. Площадь жилья по документам составляет всего 26 квадратов — это комната и кухня. Но кроме этого, есть веранда, где летом живут, а зимой хранят вещи, баня, огород, сарай. За всё семье предложили 1 миллион 450 тысяч рублей.

— Нас пригласили в офис на Ленина, 221, с нами общалась женщина-риелтор Татьяна. Она показала листик с итоговой суммой, но взять его не разрешила, только сфотографировать. Говорила, мол, в суды нет смысла ходить, вы проиграете, суд вам даст еще меньше. Якобы у них уже есть такой опыт, когда люди судились и проиграли. Еще она говорила, что не надо кооперироваться с соседями и устраивать заговоры, чтобы всем вместе поднимать цену. Мы спрашиваем: «Да что мы купим на миллион четыреста?» — а она отвечает, что можно купить гостинку в 14 квадратов на Караульной или на Королева. Ну, мы развернулись и ушли, — вспоминает Елена.

В конце декабря мэрия расторговала между застройщиками часть Николаевки: 18 гектаров в границах улиц Бограда, Пушкина, Ленина, Карла Либкнехта плюс небольшой кусочек на Красной Армии. Победителем стало ООО СЗ «Стройиндустрия», которое входит в группу компаний «Стройинновация».

Это пространство администрация города объявила зоной КРТ, то есть комплексного развития территории. Это значит, что «Стройиндустрия» должна будет за свой счет расселить жителей частного сектора, чтобы возвести новостройки, также девелопер обязан будет сделать дороги и оставить место под садик на 270 детей, спортивный объект и культурно-досуговые объекты.

Сейчас застройщик должен разработать проект планировки территории и утвердить его в мэрии. После этого администрация выпустит постановление об изъятии недвижимости у нынешних обитателей Николаевки для муниципальных нужд. Городские власти должны будут нанять экспертов для оценки домов и участков. Если жители не согласятся с оценкой, то мэрия будет изымать недвижимость через суд. Суд утвердит окончательную сумму выкупа, а застройщик должен будет ее выплатить.

Однако строительная фирма имеет право прямо сейчас предлагать жителям свою цену выкупа в частном порядке. Если сумма устроит собственника, то ничего не мешает ему продать свое жилье застройщику сразу, не дожидаясь изъятия для муниципальных нужд. Но пока, похоже, никто не находит предложения «Стройиндустрии» выгодными.

Надежда К. живет в другой квартире упомянутого дома на Марата, 20. У нее практически те же условия, что и у Елены: 22,5 квадратных метров плюс веранда, огород и надворные постройки, но в семье не три, а четыре человека. У Надежды с мужем двое сыновей: 19-летний учится в автотранспортном техникуме, 8-летний — в школе. Женщина работает уборщицей, муж — водителем.

— По домам ходят женщина-риелтор и мужчина-оценщик, им в администрации дали наши номера, они звонят и приходят, фотографируют документы на дом и сам дом, а также все постройки и участок. У них нет ни лазерной линейки, ни обычной. Я спрашиваю: «Как именно вы оцениваете, по фотографиям? Сколько стоит квадрат?» Они говорят: «Мы пока не можем вам сказать». Я спрашиваю: «Как вообще оценивается квартира?» — «По рыночной цене». — «И какая рыночная цена на сегодня?» — «Откройте Avito, увидите. В вашем районе — по полтора миллиона, а мы даем больше». Потом через две недели приглашают в офис и предлагают 1 миллион 670 тысяч. Я говорю: «Вы понимаете, что даже студию купить на эти деньги невозможно? У меня потом проблемы будут с опекой из-за условий жизни ребенка». Они говорят: «Ну, вы же маткапитал добавите». А с маткапиталом это 2,3 миллиона, это всё равно не деньги, — делится Надежда.

Через дорогу, в доме по адресу Марата, 22, живет Николай. У него в собственности 74 квадратных метра жилья и пять соток земли, но предложили ему те же самые 1,6 миллиона.

— Приехали девушка с парнем, говорят: «Мы от муниципалитета». Фотографировали всё внутри и снаружи, через две недели сказали цену. Я спросил, когда сносить будут, сказали: в течение полугода. У девушки язык хорошо подвешен. Похоже, расчет на то, что народ у нас юридически неграмотный, а на юристов денег нет, — сетует Николай.

В другом квартале, на Советской, 29, длинный одноэтажный дом разделен на пять квартир. История та же: приусадебное хозяйство, сараи, грядки, двор, место для машины внутри участка — всё это никого не интересует. За квартиру в 34 квадратных метра предлагают 2,7 миллиона, за 27 квадратов — 2,3 миллиона, за 22 квадрата — 2 миллиона рублей.

Нас встречает очень возмущенная бабушка. Диалог с представителем застройщика она передает саркастичным тоном.

— Я им сказала: «Вы разоритесь — так деньгами разбрасываться. Вы просто загон в поле сделайте и нас туда гоните, как скот». Они обнаглели! Это рейдерский захват! Мы их не звали, мы не просили помощи ни у кого, зачем они вообще к нам пришли? Два миллиона — это издевательство, что на них можно купить? Эта девушка говорит: «Я вам нашла хорошее благоустроенное жилье за эту сумму». Оказалось, это комната в 12 метров в бывшем общежитии на Железнодорожников. Я ей говорю: «Маму свою туда посели», — сердится пенсионерка.

В документах, которые жителям в руки не дают, но разрешают сфотографировать в офисе застройщика, видно только результат оценки, то есть предлагаемую сумму. На листах стоит печать и подпись директора ООО «Агентство независимой оценки» Татьяны Аносовой.

Я встретила Татьяну и сопровождающего ее мужчину-оценщика на одной из улиц Николаевки, когда опрашивала жителей. Аносова и ее спутник как раз заканчивали разговор с хозяйкой очередного дома. Пожилая женщина даже обняла на прощание их обоих. Мне она призналась, что очень хочет переехать в городскую квартиру. Правда, какую сумму ей предложат, пока не знает, ее недвижимость только сфотографировали.

Со мной оценщики говорить отказались, предложив обращаться официально к застройщику.

В «Стройиндустрии» официально ответили, что предлагают людям продать жилье до изъятия, исключительно на добровольной основе. А также что представители компании не действуют от имени муниципалитета.

— Информацией о каком-либо давлении на собственников недвижимости руководство компании не обладает. Ни одной жалобы на поведение представителей компании от жителей Николаевки не поступало, — сообщили в компании.

Дополнительно застройщик пояснил, что выкуп до изъятия позволит собственникам быстрее и проще получить деньги, а это, в свою очередь, снизит риск их обесценивания. Оценка производится, исходя из рыночной стоимости, оценщиком, отвечающим требованиям ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности» в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

А что будет с муниципальной оценкой?

Что ждет жителей, которые откажутся от предложений застройщика? Рано или поздно к ним придут оценщики от мэрии. Но, как показывает практика, их вердикты людей тоже не особо радуют. Напомним, ранее был расторгован другой сектор Николаевки, ближе к Николаевскому проспекту, его будет застраивать компания «Готика». Там с осени идет именно муниципальная оценка. Изъятию пока подлежат 109 участков. Лишь в 46 случаях собственники согласились с предложенными суммами.

Свою историю нам рассказала Александра К. из дома по адресу Радищева, 34. Оценщики пришли к ней в ноябре, а в декабре объявили результат.

— Мы живем вшестером: четверо взрослых и двое детей, у нас 105 квадратов, пять комнат, плюс две с лишним сотки земли, там стоит бассейн для деток, яблони растут. И нам насчитали с расходами на переезд 4,2 миллиона. Посчитали, будто у нас нет воды и света, хотя они есть, будто дом деревянный, хотя первый этаж кирпичный, — говорит Александра.

Семья не согласилась с оценкой. Мэрия планирует решать вопрос в суде.

Но ситуация осложнилась тем, что 2 апреля дом сгорел вместе со многими вещами и документами.

— Когда начался пожар, я была на первом этаже, мама мужа — на втором. Скорее всего, это было короткое замыкание. Последнее время у нас всё время скакало напряжение. Постоянно были перепады, 230 вольт могло быть, 240, техника горела только так и у нас, и у соседей, — рассказала Александра.

Она работает учителем в школе-интернате № 1. Туда семья временно переехала после пожара — руководство интерната выделило им две комнаты.

Пожар в период выкупа жилья — это довольно сложная тема. Мэрия может заново провести оценку сгоревшего дома, чтобы понизить сумму. Это не просто предположение — такой прецедент в Красноярске уже был. Нам о нём рассказали в юридической фирме «Яковлева и партнеры».

В 2019 году в той же Николаевке изымали недвижимость для строительства развязки от политеха к четвертому мосту. Владимиру Николаевичу Т. муниципальные оценщики предложили 1 миллион рублей с небольшим за его квартиру в частном доме на улице Овражной. Мужчина не согласился, и мэрия подала в Октябрьский районный суд. Однако в ноябре 2020 года в доме случился пожар. Тогда эксперты переоценили обгоревшее строение и предложили еще меньше — 864 тысячи рублей. Райсуд согласился с администрацией и утвердил эту цену.

Собственник обжаловал решение в краевом суде. К счастью для Владимира Николаевича, краевой суд обратил внимание, что квартира мужчины сгорела далеко не вся, и назначил другую сумму: 1 миллион 445 тысяч рублей. Собственник также получил возмещение за судебные расходы. Решение суда опубликовано здесь.

Как жители Николаевки случайно разоблачили земельную схему мэрии

Вернемся в сектор Николаевки, выигранный «Стройиндустрией». В него, среди прочего, попадает небольшая площадка между улицами Красной Армии, Пушкина и Ленина, где стоят девять домов, приговоренных под снос. Однако жители трех из них начали судиться с застройщиком еще до того, как узнали, что попадут в КРТ.

«Стройинновация» и «Стройиндустрия» — это два разных юрлица, но у них один учредитель — Якубович Александр Сергеевич. Фирмы действуют вместе в общих интересах. Поэтому в данном тексте под общим словом «застройщик» понимаются обе компании.

Компания «Стройинновация» в 2019 году купила пустующий участок в полгектара на перекрестке Ленина — Пушкина, а в 2020-м начала строить там ЖК «Пушкин». И внезапно для жителей стройка залезла на улицу Ленина, прямо на проезжую часть перед их домами.

Как сузилась улица Ленина из-за строительного забора, наглядно видно на «Гугл-Картах»:

Казалось бы, по оставшейся половинке дороги можно было проехать и пройти к домам. Но эту половинку регулярно занимала строительная техника.

На сузившейся улице Ленина парковались бетономешалки и большегрузы. Они разбивали дорогу так, что она постоянно тонула в грязи. Некоторые виды строительных работ вызывали сильную вибрацию в частных домах.

Жители трех пострадавших домов — Ольга Ваулина (Ленина, 220), Елена Селюк (Ленина, 222) и Татьяна Пахоменко (Ленина, 224) — пытались жаловаться в администрацию, но там им заявили, что никакой дороги перед их домами официально нет и не было. Якобы это такой стихийный проезд. В конце 2020-го и в 2021 году жители обратились в несколько СМИ, в том числе NGS24.RU. Нам в мэрии ответили тогда то же самое — официально дороги нет.

Тогда Татьяна Пахоменко пошла в краевую библиотеку и нашла там городские карты, издававшиеся властями в разные годы. На всех картах было четко видно улицу Ленина, идущую параллельно Красной Армии.

Женщины обратились к кадастровой карте и с изумлением обнаружили, что границы земельного участка, на котором строился ЖК «Пушкин», проходят вплотную к их собственным участкам. То есть кто-то включил фрагмент улицы Ленина в земельный участок, предназначенный под застройку.

Хозяйки трех домов обратились в Железнодорожный суд с требованием пересмотреть границы участка «Стройинновации». Ответчиками по иску стали застройщик и мэрия.

— Когда мы сидели в суде и выступала мэрия, то это было невозможно слушать. Судья несколько раз спрашивал: «Куда делась дорога?» Никто ответить не мог, архивов у них якобы не сохранилось, — вспоминает Елена Селюк.

Постепенно в суде выяснилось следующее. В 2004 году участок был на полторы тысячи квадратных метров меньше, чем сейчас, и на улицу Ленина еще не залезал. Тогдашний мэр Петр Пимашков и его заместители Анатолий Григоренко и Геннадий Игнатьев сдали участок в аренду под строительство спортивно-развлекательного комплекса некоему ЗАО «Содал» за 4 тысячи рублей в месяц. В 2005 году Григоренко исправил «спортивно-развлекательный комплекс» на «общественно-деловой».

Дальше управление архитектуры заказало у кадастрового инженера перемежевание участка, включив в него кусок улицы Ленина и увеличив площадь с 4116 до 5445 квадратных метров.

Цитата из решения Железнодорожного суда: «Включение в состав земельного участка дороги общего пользования является не технической ошибкой, а результатом намеренных целенаправленных действий органа местного самоуправления по увеличению в 2006 году площади предоставляемого ЗАО «Содал» земельного участка за счет проезжей части».

В 2008 году мэрия и «Содал» перезаключают договор аренды, уже с оплатой 30 тысяч рублей в месяц. В 2013 году договор истекает, но «Содал» переуступает право аренды фирме «Юма». Мэрия, уже при Эдхаме Акбулатове, по не установленной судом причине продляет договор с ООО «Юма» до 2016 года.

Когда и этот срок истекает, «Юма» регистрирует на участке недострой — какие-то непонятные металлоконструкции. Регистрация недостроя позволяет продлить аренду еще на три года.

В 2018 году, уже при Сергее Ерёмине, наступает кульминация истории: «Юма» наконец-то построила часть того административного комплекса, ради которого участок и сдавался в аренду! Правда, по документам это некая построечка площадью 191 квадратный метр с крышей из профлиста и стенами из металлических сэндвич-панелей. Тем не менее глава департамента градостроительства Олег Животов (в прошлом году уволился вслед за Ерёминым) подписывает разрешение на ввод в эксплуатацию «здания». С этим разрешением «Юма» регистрирует «здание» в Росреестре и получает законное право выкупить земельный участок за копейки.

Поясним: по закону собственник здания имеет право приобрести муниципальную землю под этим зданием за 15% от кадастровой стоимости и без торгов. Но есть нюанс. Прокуратура утверждает, что должен соблюдаться принцип соразмерности: участок не может быть во много раз больше самого здания.

Вот тут можно почитать, как одна фирма арендовала участок на Шевченко в 3500 квадратов, построила на нём будку в 66 квадратов и выкупила землю за 15%. Но прокуратура через суд добилась отмены сделки, так как «здание» было меньше участка в 50 раз.

А вот аналогичная история с павильоном на Республики, который в 12 раз меньше участка, — по нему суд еще идет.

В прошлом году, когда нужно было убрать Сергея Ерёмина с должности мэра, краевая власть в лице депутата Ильи Зайцева развернула жесткую борьбу с таким явлением, как продажа муниципальной земли за 15% от кадастровой стоимости без торгов. Депутат искал примеры подобных сделок, совершенных в Красноярске при Ерёмине. Зайцев привел ряд случаев, когда большие участки были проданы под крошечные здания. По всем этим случаям он написал жалобы в прокуратуру. Но про построечку «Юмы» на улице Пушкина информации не было.

Итак, в феврале 2019 года «Юма» покупает у города полгектара земли в шикарном месте всего за полтора миллиона рублей. А в ноябре того же года продает его «Стройинновации» за 41,5 миллиона рублей.

Как видим, «Стройинновация» приобрела участок, когда все сомнительные схемы уже были разыграны. Однако мы отправили руководству компании вопрос: изучал ли застройщик историю данного участка перед покупкой, был ли в курсе описанных схем? На этот вопрос в компании отвечать не стали.

Но вернемся к жителям домов на Ленина, 220, 222 и 224. В сентябре 2022 года Железнодорожный суд признал их правоту. Он постановил изменить границы земельного участка так, чтобы они не заходили на улицу Ленина. Да вот беда: пока шла тяжба, ЖК «Пушкин» уже достроили, в нём уже люди живут. И как теперь ни рисуй линии на кадастровой карте, по факту ничего не изменится.

Застройщик и мэрия, кстати, подали апелляцию в краевой суд. Краевой оставил в силе решение районного, лишь уточнил, что раз высотка уже построена, то пусть граница участка проходит по контуру ЖК.

Но хозяйки частных домов не сдаются. Теперь, когда им стала известна вся подноготная участка под ЖК, они подали новый иск, чтобы оспорить саму продажу муниципальной земли.

— Это надо было вообще додуматься — украсть кусок дороги и продать его? — возмущается Татьяна. — Как можно было сформировать земельный участок, лишив проезда соседние участки? И никто не наказан! В итоге стройка оказалась вплотную к нашим домам. Мы еще в 2020 году подняли шум. На телевидении тогда репортаж выходил, но всем было наплевать. У меня из-за этой стройки дом ходуном ходил, печка потрескалась. А теперь нас еще и в зону КРТ включили, то есть мэрия с той же «Стройинновацией» будет выкупать мой дом за копейки.

Редакция NGS24.RU продолжит следить за тем, как идет расселение домов в Николаевке.