«Наш A-класс — не московский формат»: хватит ли в Красноярске места крупным компаниям, если они переедут как «РусГидро»

В Красноярске не хватает качественных офисов для крупных компаний, хотя иной раз кажется, что в городе только и делают, что строят новые бизнес-центры. О том, что сейчас происходит с недвижимостью высокого класса, какие красноярские деловые центры можно назвать по-настоящему качественными (и даже они не «московский формат»), как переезд «РусГидро» повлиял на рынок и пойдут ли вслед за ней другие большие компании, NGS24.RU поговорил с Георгием Куприяновым — аналитиком коммерческой недвижимости, руководителем агентств «Системы подбора помещений» и Knkras.

— В этом году «РусГидро» переехала в Красноярск в здание, которое она переделывала под себя два-три года. Кажется, не исчезли планы завести центральные офисы сюда и у некоторых других больших компаний, о которых говорили несколько лет назад. А хватит ли им тут места? Что сейчас происходит на рынке качественной офисной недвижимости в городе?

— На самом деле, у нас дефицит качественных площадей. Офисов из разряда A, B+, B в Красноярске порядка 335 тысяч квадратных метров. Но по факту крупные компании, которые готовы переезжать в Красноярск, рассматривают, скорее, только офисы классов A и B+. В помещения классом ниже чаще всего они заходить не будут, даже несмотря на общую нехватку таких площадей в городе.

Нужно учесть, что наши и A, и B+ — это немножко не московские форматы. У нас нет суперских комплексов класса A++, например, как в Москве. А помещений класса A и приближенного к нему в городе всего 192 тысяч квадратных метров. И всё равно это не «московский формат» — потому что даже наш A-класс ближе к московскому B+.

Что там такого особенного? В первую очередь инженерия, диспетчеризация всех систем — то есть функционал, что и как работает в моменте, это в Москве зачастую на уровень выше. Например, максимальное ожидание лифтов — 45 секунд даже в час пик. Чтобы даже в шесть вечера, когда все сотрудники уходят с работы, никто не ждал долго лифт. Плюс с 2025 года упор идет на экологию и энергосберегающие технологии.

Второй глобальный момент — это конструктив зданий. Расстояние между колоннами должно быть 8,1 метра, высота потолков — от 3,3 метра (это уже и в красноярских бизнес-центрах делается), подземная парковка. Помещения можно корректировать почти как угодно под арендатора. Например, два этажа объединить отдельной лестницей — не обязательно в том месте, где она предусмотрена, и так далее.

Другая особенность — в Москве в отличие от Красноярска много качественной недвижимости распределено по самым разным локациям. В Красноярске же не строят A-класс в каких-то непонятных локациях — за городом или где-то еще.

При этом в 2025 году у нас произошли очень хорошие изменения, потому что офисных бизнес-центров класса A — по-настоящему качественных бизнес-центров — было построено максимальное количество за последние лет 20. Более 60 тысяч квадратных метров. Это вместе со второй очередью бизнес-центра «Адмирал» на Стрелке, которую скоро должны ввести в эксплуатацию. Она уже на финальной стадии и, насколько я понимаю, ее введут, когда будет конкретный арендатор и помещения подстроят под него.

— В итоге сколько у нас сейчас качественных офисных центров?

— В Красноярске, по нашей методологии оценки, восемь бизнес-центров повышенной классности. Это «Первая башня», «Баланс», «Ваш выбор» (три очереди), «Территория», «Адмирал» (вторая очередь), «РусГидро», «Собрание», и условно мы сюда относим «Европу». Здание «РусГидро», конечно, вне рынка, но для анализа бизнес-центров мы должны его учитывать.

Я не беру в обзор недострой КАТЭК НИИ «Уголь» на Стрелке. Я не знаю, какое у него техническое состояние и вообще, сможет ли оно принимать арендаторов. Если они и откроются, то, насколько я помню, по высоте потолков вряд ли войдут в формат A класса. Но у них между «Метрополем» и недостроем есть пристройка, которая теоретически может подойти под формат B+.

Вакантных площадей в качественных бизнес-центрах в Красноярске сейчас около 23,6 тысячи квадратных метров.

— А сколько стоит снимать офисы в этих комплексах?

— Средняя ставка за год выросла и сейчас идет от 1500 до 2500 рублей за квадратный метр (если очистить ее от НДС, расходов на эксплуатацию и других платежей). В среднем ставки по разным бизнес-центрам выросли на 9-15% за год. Где-то ставка поднялась даже на 28%, хотя это индивидуальный случай.

С учетом дефицита качественных площадей на рынке Красноярска, скорее всего, ставка будет еще расти. С одной стороны, есть экономическая составляющая — растет стоимость стройки, кредитов и так далее, и всё это увеличивает себестоимость и подогревает ставку. А с другой, дефицит площадей. Я не удивлюсь, если ставка перейдет за 3000 рублей за квадратный метр и выше.

По ставкам аренды лидирует, как ни странно, Советский район. Там дорого себя позиционирует бизнес-центр «Собрание» на Взлетной (2000 рублей за квадрат). За Советским, конечно, идет Центральный: там и «Ваш выбор», и вторая очередь «Адмирала».

— Уход западных компаний как-то повлиял на красноярский рынок?

— Он сильно повлиял на западный рынок России. И даже в Новосибирске из-за их ухода проседали ставки аренды по офисным и по складским комплексам. Но у нас такого не наблюдалось. Как мы смеемся: большинство западных компаний до Красноярска просто не дошли. Поэтому и складской рынок, и офисный рынок практически не пострадали от их ухода. Здесь если и были, то маленькие представительства. Подразделения международных компаний на западе России занимали тысячи и десятки тысяч квадратных метров. А у нас это был формат до тысячи квадратов, насколько я знаю.

— Специфика города у нас так исторически сформировалась, что многие крупные компании сидят в разных локациях по подразделениям, по дирекциям и так далее. Связано это с тем, что у нас нет и не было таких качественных бизнес-центров, которые вместили бы всю компанию целиком. Знаю, что несколько компаний смотрят локации, где бы объединиться под одной крышей одного бизнес-центра.

Спрос на качественные бизнес-центры в городе большой. Если в них освобождаются площади, то в основном это этаж — полтора, максимум два этажа в одном центре. В принципе некоторые компании могут так релоцироваться на рынке. Если в один бизнес-центр переедут внутренние игроки (то есть компании из Красноярска), локация освободится в другом месте. Но если это будут внешние игроки, то какие-то другие помещения в городе не освободятся, на рынке всё останется, как и было.

Допустим, «РусГидро» заехала в бизнес-центр на Театральную. Этот комплекс на рынке даже не появился, ситуация, какой была, такой и осталась — то есть «Русгидро», переведя свои московские подразделения сюда, ничего не освободила в Красноярске. Ну, если только в здание на Перенсона переехали еще какие-то точечные дирекции, которые и так работали в Красноярске. Но в целом больших вакантных площадей после переезда «РусГидро» не наблюдается.

— «РусГидро», я так понимаю, как раз столкнулась с тем, что не нашла существующего готового бизнес-центра в Красноярске, поэтому и купила целое здание и переделала его под себя.

— Да, «Русгидро», «Русал» и другие крупные компании обычно смотрят, где построить здание или же какие проекты выкупить. Потому что зданий, готовых принять целиком одного [такого крупного] арендатора, в городе катастрофически мало. Сейчас [из свободных] это, наверное, только достраивающийся «Адмирал».

Мы не исключаем, что если появится какой-либо крупный арендатор, то собственники каких-нибудь бизнес-центров готовы будут расстаться с текущими, более мелкими арендаторами, чтобы предоставить площади для одного. Но это не быстрый процесс, потому что иногда бывают долгосрочные договоры и вначале нужно мирно разойтись с текущими арендаторами.

Не исключено, что крупная компания купит какой-либо бизнес-центр. Но тут вопрос усложняется тем, что сейчас в Красноярске не так много бизнес-центров, которые сосредоточены в одних руках, — у одного здания могут быть разные собственники.

И те 23,6 тысячи квадратных метров свободных площадей, которые я назвал, — они ведь не в одном здании, они разбросаны по городу. Поэтому я не могу сказать, что город готов принять московские компании.

— А у них вообще есть интерес к Красноярску (кроме того, что их Путин «выталкивает»)?

— Я так понимаю, что сейчас из-за определенной небезопасности в западных городах страны некоторые активно рассматривают перенос штаб-квартир сюда, в восточную часть. И иногда компании смотрят, в каких городах какие есть предложения. В условных наших конкурентах в этом плане Новосибирск, и качественных бизнес-центров там, кстати, больше.

— Ранее о планах построить офисы в Красноярске говорили в «Русале» и «Норникеле». «Русал» занял офисы в первой очереди «Адмирала» и в «Балансе», купил и демонтировал недострой «Краскона» на Мира. При этом как минимум видимых подвижек на «Красконе» с тех пор нет, и говорят, что компания осядет во второй очереди «Адмирала». «Норникель» купил под офис заброшенный бассейн «Нептун» возле Центрального рынка, но недавно продал его, решив обновить красноярское представительство на Копылова.

Что это? Компании решили не строить в Красноярске новые офисы?

— «Русал» сейчас действительно рассматривает несколько вариантов в Красноярске. И на каком остановится, пока неясно. Я бы не был на сто процентов уверен, что это будет «Адмирал». Да, у компании совсем рядом, как раз в первой очереди «Адмирала», есть офис. И я не исключаю, что «Адмирал» для «Русала» очень хороший вариант. Но при этом на фасаде здания висит телефон аренды. И его рассматривают и другие компании и ведут переговоры с собственниками.

«Русал» проектировал здание на «Красконе», но я также слышал, что в компании раздумывают построить бизнес-центр и на площадях завода (на улице Пограничников). И при этом одно не исключает другого, потому что мы точно не знаем, какая площадь должна быть у «Русала» под штаб-квартиру и под местные подразделения. Они же тоже разбросаны по всему Красноярску.

Про офис «Норникеля» у меня нет информации. Но я не удивлюсь, если «Нептун» с участком кто-то выкупил, чтобы построить бизнес-центр под них и будет сдавать им же в аренду.

Ведь многим большим компаниям не с руки содержать бизнес-комплексы. У них есть своя политика относительно непрофильных активов. Недвижимость у них чаще всего — это не основная деятельность, там очень много побочных расходов, много внимания должно перемещаться на содержание здания и так далее.

Зачастую в Москве многие сидят в аренде. Если бы в Красноярске были подходящие бизнес-центры, с нужной инфраструктурой, я думаю, многие компании бы просто не заморачивались, сели бы к ним в аренду и всё. Но так как их нет, они вынуждены строить под себя бизнес-центры. Управление недвижимостью, бизнес-центром — это отдельный бизнес, на который как минимум нужно отдельное подразделение и который отнимает очень много времени.

— Сколько квадратных метров нужно крупной компании, если она решила полностью переехать?

— Я бы сказал, когда компании планируют объединять под одной крышей свои подразделения, то им нужно где-то от 10−12 тысяч и до 27 тысяч квадратов. Естественно, всё зависит от локации, от стоимости, от концепции самого бизнес-центра. Бизнес-центры, которые у нас построили в самом историческом центре на Стрелке — «Ваш выбор», «Адмирал» — они, конечно, задали планку и по локации, и по качеству (ну, по качеству «Адмирала» еще будем смотреть, когда его введут и там появятся арендаторы).

Ну и «РусГидро», купив и переделав здание на Театральной, тоже подняла планку для центральных офисов, для штаб-квартир компаний. Там и парковка большая, и вид на Енисей. Корпорации же, если заходят в города, всё равно посматривают друг на друга: у кого офис круче и так далее.

В этом плане в Красноярске задан хороший тренд. Раньше у нас был только бизнес-центр «Баланс», который, мягко скажем, не в самом центре города находится, с окнами на инфраструктуру Железнодорожного района со всеми вытекающими. Бизнес-центры новее располагаются в более привлекательных местах, с прогулочными местами, с видом на Татышев и прочим.

— Помимо новых, у нас есть довольно возрастные комплексы, построенные в конце нулевых, — «Европа» на Театральной и «Первая башня» на Взлетке. Красиво ли они стареют?

— Устаревает скорее инженерное наполнение, плюс концепция здания. Если мы сравним ту же «Европу» с новыми бизнес-центрами, то она в принципе построена качественно — как для себя, и к самому зданию особых претензий нет. Но есть инженерная коммуникация, которую нужно раз в 10−15 лет обновлять. А собственники бизнес-центров обычно не спешат это делать. Зачастую это делают сами крупные арендаторы за свой счет. Вот как «Росбанк» в свое время ремонтировал бизнес-центр «Титан», а потом банка не стало и вот у владельцев здания отремонтированные и освободившиеся помещения.

В Москве сейчас даже есть тенденция: покупать старые бизнес-центры, переделывать и обновлять их целиком, всю начинку, весь дизайн. То есть делать такой реконцепт, редевелопмент и придавать вторую жизнь зданию. У нас к этому еще не пришли, но у нас уже переделывают какие-нибудь простенькие старые здания в B-класс.

— Если в Красноярске не хватает качественных площадей, будут ли их строить и дальше?

— К нам периодически обращаются девелоперы, которые хотят построить бизнес-центр, чтобы мы провели срез — что нужно строить, под кого, нужно ли это вообще в этом районе. Потому что обычно они отталкиваются от своего земельного участка и смотрят, что на нем можно построить.

Я думаю, что акцент у девелоперов сместится от жилых домов, несмотря на всю их привлекательность, на деловые здания. Сейчас всё-таки многие жилые стройки, я так понимаю, немножко притормаживаются. И участки, которые раньше смотрели под жилые дома, возможно, будут больше интегрированы в деловую среду, то есть, возможно, у нас будут больше строить бизнес-центров хорошего качества.

Ну, и спрос на это есть, повторюсь. Как бы мы вначале ни удивлялись ставкам в 2000 рублей за квадрат, сейчас арендаторы воспринимают их вполне спокойно. Хотя пару-тройку лет назад ставка была максимум в полторы тысячи рублей, а потом — 1700−1800.