Застройщики положили глаз на территорию за бывшим заводом телевизоров. Как быстро вместо старых складов появятся новые ЖК?

За последние месяцы появилось несколько новостей, которые намекают, что территорию за бывшим телевизорным заводом будут застраивать жильем. Пока не комплексно, а довольно фрагментарно. Заместитель главного редактора NGS24.RU Александр Ибрагимов собрал все, что об этом известно и узнал, возможна ли здесь комплексная реновация в ближайшее время.

В ноябре 2022 года замдиректора строительного холдинга «СМ.Сити» Евгений Ковальский прогнозировал в беседе с NGS24.RU, что территорию бывшего телевизорного завода за торговым комплексом «На Свободном» застроят жилыми домами в ближайшие 10 лет.

— Расположение у земли очень хорошее, — говорил Ковальский. — Там в ближайшие годы, в ближайшие 10 лет вся территория будет застроена домами... Рано или поздно это застроится — не только нами, а всеми подряд.

У самого «СМ.Сити» сейчас два проекта на этой территории. Во-первых, сити-квартал «Октябрьский», который холдинг уже вовсю строит на месте выкупленного и разобранного Завода электромонтажных изделий на Телевизорном, 5. Это будет ЖК из четырех домов на 1200 квартир.

Во-вторых, как выяснил NGS24.RU, строительная группа приобрела еще и площади хладокомбината №1 (бывший «Хладко») на Телевизорной, 6/3. Разбирать здание комбината еще не начали. Подробностей пока нет: в «СМ.Сити» сказали NGS24.RU, что еще не приступили к разработке конкретного проекта строительства.

«СМ.Сити» не единственный застройщик, осваивающий участки на Телевизорном и Телевизорной и вокруг них. Прогнозы Ковальского так или иначе, кажется, уже постепенно сбываются.

Так, первой на территорию зашла еще группа «Сиблидер». Уже несколько лет за спорткомплексом «Рассвет» на перекрестке Телевизорного и Высотной компания возводит ЖК «На высоте». Раньше тут были художественные мастерские и скульптурный городок, а сейчас появляются два дома на девять и на 25 этажей.

Следом строительная компания «Омега» начала реконструировать одноэтажный недострой, стоявший на Телевизорном вплотную к Высотной, в жилую 14-этажку. Это будет ЖК «Высотная плюс».

А в конце прошлого года стало известно, что собственник планирует снести здание, в котором работал дискаунтер «Светофор», другие магазины и организации в строении 15 на Телевизорной, 1. Арендаторов владелец планировал переселить в другое свое здание по соседству. Они рассказывали NGS24.RU, что на месте здания хотят построить жилой дом. Несколько участков возле бывшего «Светофора» объединили в один большой площадью почти 15,9 тысячи квадратов. Новый участок, по данным публичной кадастровой карты, предназначен для многоэтажной жилой застройки. Владелец недвижимости — Виктор Кудерко, предприниматель, связанный с покойным депутатом Госдумы Виктором Зубаревым.

Вскоре стало известно про похожую историю на Телевизорной, 8а, где стоят четырехэтажное административное здание и хозяйственные постройки. Площадь земли — 11 тысяч квадратов. Помещения в здании снимают предприниматели, они и рассказали NGS24.RU, что московская «Ариовитса» продала недвижимость фирме СЗ «Красноярские инвестиции» застройщика Александра Харитонова. Новый собственник планирует всё снести и строить жилье. У арендаторов есть время до 31 июля, чтобы найти новые помещения, пока компания готовит проект.

Наконец, прямо напротив будущего «Октябрьского» «СМ.Сити» в Телевизорном сейчас расположена бывшая промплощадка с тремя участками общей площадью 36,4 тысячи квадратов. За землю сейчас спорят в суде несколько бизнесменов, среди которых сын бывшего мэра Красноярска Андрей Пимашков. Часть территории также уже находится в зоне многоэтажной жилой заcтройки, а ранее NGS24.RU находил и старые эскизы предполагаемого ЖК на этом месте.

Итого известно о семи отдельных уже реализуемых или потенциальных проектах застройки в районе Телевизорного и Телевизорной.

Полуразрушенная промка

В декабре архитектурная мастерская «А2» в своем телеграм-канале спросила подписчиков о том, какая территория в Красноярске нуждается в комплексной реновации в первую очередь. На первом месте оказалась набережная и район Качи, а на втором — как раз территория бывшего телевизорного завода.

Сотрудник «А2» Алексей Соков рассказал, что считает эту зону одним из наиболее перспективных районов города. То же самое, по его мнению, чувствует и бизнес: тут снимают помещения предприниматели, работают автосервисы, мастерские, магазины, торговый комплекс. Перспективы доказывает и то, что постепенно на территорию заходят застройщики, добавил Соков и перечислил упомянутые выше ЖК «На высоте», «Высотная плюс» и «Октябрьский».

— Однако, — заметил он, — не покидает ощущение хаоса и отсутствия комплексного подхода к планированию. Куча бизнесов размазана по всей территории, хотя могла бы быть собрана в нескольких общественных зданиях, могла бы стать гораздо более цивилизованной. Большая часть зданий, в том числе уродливый «ТК на Свободном», — полуразрушенная промка, которую каждый владелец пытается приспособить. Как правило, как попало. Улиц нет, тротуаров нет, есть много артефактов завода и заброшенные ж/д-пути.

Без комплексного подхода территория теряет свой потенциал, добавил эксперт. Решить проблему, по мнению Алексея Сокова, мог бы подробный мастер-план Телевизорного и соседней территории бывшей воинской части на улице 8 марта, то есть в границах Свободного — Высотной — Гусарова (ручей Серебряный) — Транссиба — Омской — Мечникова.

Соков упоминает и предусмотренную в генплане Красноярска магистраль, соединяющую Гусарова с Калинина и пересекающую Транссиб.

— Эта дорога могла бы сильно разгрузить Свободный и Высотную. Окружающие кварталы, типа Мечникова — Свободный — Баумана — Новая Заря, задают классный масштаб городской сетки, с шагом 200–250 метров. Такая ячейка позволяет эффективно размещать четыре малых квартала, или гимназию, или парк Гагарина.

Еще далекая перспектива

Совладелец и топ-менеджер строительной группы «Культбыстрой» Антон Глушков в беседе с NGS24.RU также напоминает, что северо-западное направление, куда входит и Телевизорный, в генплане Красноярска признано приоритетным.

— Там хорошая экология, большое количество территорий и федеральных земель, а также участков, как сейчас у нас принято говорить, с деградированной застройкой. И бывшая территория завода телевизоров, тому яркий пример [деградированной застройки], — поясняет Глушков.

Однако надеяться на быструю именно комплексную реновацию территории бывшего телевизорного завода со всеми его складами и производством, по мнению строителя, не стоит. Это может занять больше времени, чем те же 10 лет. Основная причина в том, что землями тут владеет слишком много собственников.

— Такие вещи как реновация территории происходят быстро, когда есть один собственник. Если их много, конечно, договориться со всеми оперативно не получится, — говорит Антон Глушков. — То, что мы видим сейчас, — развитие Телевизорной улицы и Телевизорного переулка — это как раз те места, где были земельные участки с крупными промышленными предприятиями.

Эксперт при этом пока исключает, что участки за бывшим телевизорным заводом застроят так же хаотично, как, например, в свое время Солнечный или Мясокомбинат, где также оказалось много землевладельцев. Для этого на Телевизорном недостаточно отдельных крупных участков земли, считает Глушков (по правилам для строительства дома, нужно больше 5000 квадратных метров).

То есть потенциальному застройщику надо будет договариваться с мелкими частниками, владеющими землей, которая, как правило, застроена складами и предприятиями. Пока, по мнению Антона Глушкова, это сомнительная и маловозможная перспектива.

— Потому что это действующий бизнес, и оценивают его владельцы не по стоимости объектов недвижимости, которые во многом уже ветхие или аварийные, а по капитализации денежного потока. Поэтому до тех пор, пока торговля там приносит доход, развитие этой территории [за торговым комплексом] маловероятно, — делится мнением строитель.

Похожее мнение ранее NGS24.RU высказал предприниматель Константин Краснов, который в начале 2020-х построил новый склад по соседству с территорией, за которую сейчас судится сын Пимашкова.

— Это же промплощадка, она застроена промышленными объектами, которыми пользуются. Как вы себе это [строительство жилья] представляете? Тут логистические склады, которыми пользуются «Губернские аптеки» (у предприятия здесь есть аптека «Фармация» и недвижимость, по данным Росреестра). И подобного плана — вся территория, — удивлялся бизнесмен.

NGS24.RU нашел несколько объявлений о продаже недвижимости на Телевизорном и Телевизорной. Лишь в одном как будто намекают на грядущие перспективы застройки территории. В переулке Телевизорном, 16 продается часть складской базы и 1,2 гектара земли впридачу за 120 миллионов рублей. «Зона перспективной общественно-деловой застройки. На площадке рядом ведет строительство компания «СМ.Сити», — пишут авторы объявления (NGS24.RU связаться с ними не удалось).

Антон Глушков, как и Алексей Соков из «А2», напоминает, что для комплексного развития территории в районе Телевизорного нужна будет новая дорога. По мнению Глушкова, сами по себе переулок Телевизорный и улица Телевизорная достаточно широкие. Но проблема в том, что они формируют кольцо между Высотной и Свободным.

— И это кольцо, безусловно, в час пик загружено. Проблема в пропускной способности Высотной, по которой идет большой поток транспорта. В этом плане этот участок — узкий, — говорит Глушков.

В генеральном плане предусмотрена дорога, продолжающая улицу Копылова, которая должна соединиться с улицей Чернышёва в Ветлужанке и в дальнейшем выйти на дорогу в аэропорт. Сейчас, по словам Глушкова, власти и застройщики обсуждают варианты, как построить эту дорогу.

— Сложности связаны с выкупом собственности у землепользователя, — объясняет строитель. — Безусловно, земли могут стать предметом муниципальной нужды, что даст возможность властям просто делать оценку, компенсировать стоимость земельных участков собственникам и сформировать коридор под дорогу. Но это очень масштабный для Красноярска проект. Мы все помним Николаевский мост: сколько сил потребовалось, чтобы соединить его с Красной Армией. А этот проект как минимум такой же по сложности и еще более масштабный по протяженности.