Спад продаж жилья в Красноярске объяснили наследством, миграцией и экологией

Чем запомнился уходящий год на рынке?

Минувший год игроки рынка недвижимости Красноярска характеризуют как достаточно вялый: банкам приходилось заманивать за ипотекой «за уши», а офисы МФЦ пустовали из-за отсутствия желающих оформить сделки. Последнее риелторы наблюдали даже в декабре, при этом в прошлые годы на это время приходился ажиотаж.

Основная причина упавшего спроса на жилье, считают риелторы, в отсутствии у большинства веры в будущее и в стабильность.

В первом полугодии 2019 года, считает руководитель АН «Ремесленник» Вячеслав Мельников, красноярцы жили ожиданием Универсиады, придерживали объекты и ждали роста цен: «Универсиада прошла, ничего не произошло, как мы и говорили. Люди еще по инерции не знали, что делать. 6 месяцев ушло в никуда: сделок очень мало. Это я говорю про вторичный рынок, по первичному у меня нет информации».

По оценке замгенерального директора «СМ.СИТИ» по девелопменту Евгения Ковальского, ипотека на первичном рынке за год упала на 20%, примерно такая же ситуация с объемом строительства новых квартир. Спад он связывает в том числе с переходом на эскроу-счета в долевом строительстве (теперь деньги дольщиков будут лежать на счетах в банке, пока дом не достроят, и в случае затягивания строительства их можно будет забрать): «Возможно, что люди боялись и какой-то спад произошел».

Вторая половина ушедшего года, вспоминают оба собеседника, принесла небольшое оживление на рынок, с лета начались активные продажи. Но сделки по завышенным ценам не проходили. Владельцы квартир на вторичке, например, меняли ценники на фоне увеличения прайса застройщиков. В объявлениях квартиры оставались по высокой цене, но в реальности продавцы делали большие скидки.

Руководителю «Крома» Алексею Лагутину ушедший год запомнился падением ипотечных ставок — сегодня в среднем взять заем на квартиру можно под 9,5%, а также началом выплат обманутым дольщикам, во что еще в «начале года было трудно поверить». По данным минстроя края, больше 1,3 тысячи покупателей жилья «Реставрации» вернули деньги. Пусть и не все довольны суммами компенсации, ведь за годы ожидания цены на квартиры взлетели.

Падение спроса риелтор объясняет глобальными процессами в Красноярске. Во-первых, демографической «ямой»:

«Кто должен сейчас покупать квартиры? — объясняет свой ход мысли руководитель «Крома». — Те, кто родился в 90-х. Тогда был провал в рождаемости, ему должно быть 29–30 лет. Их в два раза меньше. Это раз. Два: менталитет меняется. Если мое поколение выходило замуж — женились в 20, и первые дети рождались в 24–25, к 29 — вторые, то сейчас молодежь не торопится, ребенок оттянулся за 30. Третий момент — наследство, наше поколение его не получало, потому что не было собственников. А сейчас появилось. В 90-х приватизировали квартиру, и уже появилось наследство от бабушки, тети-дяди, и не всегда нужно покупать жилье. Четвертый момент — миграция. Молодежь с хорошим образованием ищет варианты в Москве, Питере, где зарплата в 2–3 раза больше. Пятый момент — экология. Не все хотят планировать жизнь в городе, где режим "черного неба" 3 месяца в году».

Сейчас на рынке недвижимости Красноярска снова наблюдается ситуация, когда цены на готовое и строящееся жилье практически сравнялись. По оценке г-на Ковальского, за прошлый год цены на вторичку «поднялись незначительно», примерно на 6%, на первичку — чуть больше.

— Я думаю, что в текущем году рынок еще упадет немножко, не так сильно, но процентов на 10 в общем объеме продаж квартир. Цены продолжат дифференциацию друг относительно друга. Долевое в конце 2020 года будет либо дороже, либо одинаково. Сегодня квадрат в готовом жилье стоит 59 тысяч, в первичке — 56 тысяч, — говорит Евгений Ковальский.

Большинство красноярцев ютятся в однокомнатных квартирах с одним-двумя детьми и не могут позволить себе расшириться. Стали экономить, заметил Вячеслав Мельников, и покупатели крупногабаритного жилья.

— Больше стали покупать «трешек», меньше 4-комнатных. Это явный сигнал, что люди не могут себе позволить лишние траты на комнату, допкомфорт, — оценивает собеседник.

В 2020 год из предыдущего плавно перетечет тренд на уход застройщиков с рынка: мелкие достраивают имеющиеся площадки, крупные остаются. Риелторы ожидают много вопросов по качеству жилья, хотя конкретные компании не называют, а также прогнозируют затягивание сроков сдачи ряда объектов.

«Я не видел ни одного дольщика, которого бы специально не обманывали. Все, что произошло, строители изначально не хотели становиться жуликами, но потом принимали решение, что этих дольщиков мы обманем, и сбегали за границу. Заранее было понятно, кто будет это допускать. Сейчас я таких не вижу. Но задержки будут», — предполагает Евгений Ковальский.

В течение 2020 года рынок недвижимости в Красноярске продолжит падение, сходятся в мыслях собеседники. Новых площадок будет появляться все меньше.

«Что касается покупателей на квартиры, непонятно, насколько еще будут сдерживаться, — говорит Вячеслав Мельников. — Может быть, и в текущем году будет так же. Можно констатировать только отложенный спрос. Любой рост на рынке всегда связан с платежеспособностью населения. Только есть ли у них деньги и связан рост цены или снижение. Безработных стало больше, бизнеса стало меньше, зарплаты не повысились. Объективно платежеспособность с каждым годом снижается. Поэтому ничего благоприятного не прогнозируем, только если государство во внутреннюю экономику не вольет — вольются деньги, что станет стимулом».

При этом Вячеслав Мельников считает, что в 2020 году «выстрелит» загородная недвижимость. Потенциальные покупатели уже три года ездят на просмотры коттеджей, дач и участков, но почти ничего не покупают. «Динамика была отрицательная: с каждым годом меньше сделок. А просмотры, поездки, звонки, интерес — не ослабевали. Люди ходят, интересуются. В 2019 году мы прогнозировали бум, но он начался осенью. В частности, много переселенцев начали приезжать в край, в Красноярск и пригород. Так, допустим, выдано 6280 сертификатов и половина не освоена. Речь идет о миллиардах рублей. Будет много интересных сделок: много предложений накопилось и много покупателей вышло [на рынок]».