Что ждать от недвижимости в 2018 году: затишье перед резким скачком цен

Рассказываем, что произошло в 2017 году на рынке недвижимости Красноярска и ждать ли потрясений в текущем году

Несмотря на то что риелторы характеризуют последний год для рынка недвижимости Красноярска как спокойный, произошло много значимых событий.

Во-первых, в 2017-м после долгого «воспаления» словно гнойник вскрылся вопрос обманутых дольщиков — возбуждено 12 уголовных дел. Следователи полиции и прокуратура пристально изучают деятельность уже давно запятнавших репутацию компаний — «Консоль», «Ипхотеп», ТСЖ «Зодчий». К ним добавились и застройщик «Мариинского» — «ФБК», компания, где некогда был директором депутат Торгунаков, «Сибстройинвест», а также «Красзападсибстрой», «Монтаж-Строй», «Емельяновская слобода». Только уголовное дело отпочковавшихся «Золотой горки», «Златоулочки» и «Златы» заняло 150 томов.

Во-вторых, новая администрация Красноярска сначала устроила ревизию земельных участков. Не использующиеся по договору территории должны быть возвращены городу, заявлял пришедший на место главного градостроителя Олег Животов, ныне назначенный замом Сергея Ерёмина. Участки планируют использовать для торга с застройщиками при строительстве дефицитных соцобъектов — закон позволяет.

На прошлой неделе были отозваны 39 разрешений на строительство жилых домов в 3 районах города — «Черемушках», «Цветущем логу» на горе за Лесопильщиков, а также в скандальном районе «Тихие зори», где свой четвертый дом возводит «КБС» и второй — «КрасСтрой». Озвученных претензий много, и касаются они в основном компаний, связанных с «КрасСтроем»: высотки ухудшат циркуляцию воздуха и экологию, в плотной застройке не осталось места под школы и детсады. Сергей Ерёмин красочно объясняет: «Когда начали анализировать, какие разрешения сейчас у строителей на руках, мы в первую очередь обнаружили, что происходит в "Тихих зорях" — это романтическое название просто-напросто умертвляется этими бездушными небоскрёбами и коробками, причём на входе в город».

За пару недель до этого представители департамента градостроительства мэрии уверяли корреспондента НГС.НОВОСТИ в том, что при выдаче разрешений коэффициент плотности застройки не был превышен и разрешения выданы на законных основаниях. Риелторы между собой говорят о «новой метле» и «переделе строительного рынка». Руководитель отдела долевого строительства АН «ГРАНТА-Недвижимость» Дмитрий Слепокуров уверен, что на этой территории быть жилым домам: «Вопрос, кто и что будет строить. Время покажет, в течение квартала определится. Территория перспективная с точки зрения экологии и транспортной доступности. Город большие инвестиции вкладывает в развязку, которая позволит связать Октябрьский, Свердловский, Кировский районы».

Новостройки по 28 тысяч за квадрат и популярность огромных квартир: что ищут красноярцы

В целом в 2017 году, в один голос уверяют риелторы, резких падений и взлетов на рынке Красноярска не было. По словам директора по развитию компании «Кром» Максима Омельянчука, «ни бурного роста цен, на который рассчитывали продавцы, ни обвала стоимости жилья, которого ожидало большинство покупателей, не произошло». В первой половине года повторилась ситуация 2016 года, когда цены на одни сегменты выросли, а на другие — снизились. Больше всего, до 20%, просели гостинки, комнаты в общежитиях, старое и малогабаритное жилье. В плюсе, но не таком большом (6–7%), 1–2-комнатные, например в Северном и Первомайском.

Новостройки растут в цене в зависимости от стадии строительства дома, солидарен коллега Омельянчука Дмитрий Слепокуров. Сегодня самым дешевым районом с квадратом жилья в 28 тысяч остается «Солнечный». Но это цены подрядчиков. Подтянулись немного в цене из-за развития инфраструктуры, до 47 тысяч, районы улицы Прибойная и ДОКа. Самые дорогие квартиры по-прежнему в «Южном береге».

Сохранился и высокий спрос на крупногабаритные квартиры во всех спальных районах, подчеркивает представитель «ГРАНТЫ-Недвижимость». Его заметили еще в 2015 году в «Преображенском». «Например, в первых домах "Тихих зорь" сначала разобрали "трешки" с хорошей интересной планировкой, потом попроще. У "СибЛидера" в "Своих людях" тоже такая ситуация. Это все связано с курсом государства на рождаемость, стимуляцией 2–3 детей в семье, — все закономерно».

Также Слепокуров обращает внимание на появившееся у застройщиков понимание: чтобы продавать дорого, нужно создавать инфраструктуру: «В этом плане показателен "Арбан" со своим "Скандис"». Среди появившихся новых площадок он называет высотки «Зодчего» за Спандаряна, а также в ближайшее время будут «отторгованы» с торгов земли с аварийными домами на Шахтеров и Семафорной. Застраивать их, скорее всего, будут специализирующиеся на реновации «Готика» и «СибЛидер».

Помимо того, в «Кроме» отмечают, что не падает число межрегиональных сделок: в Красноярск по-прежнему тянутся жители края и Иркутской области, а из-за плохой экологии убегают в Краснодар, Сочи и другие города побережья Черного моря. Увеличилось количество студентов и абитуриентов, поступающих в вузы Санкт-Петербурга.

Как менялись ставки по ипотеке и сколько теперь сэкономят родители новорожденных в 2018 году

2017-й войдет в историю как год, когда ипотечные ставки на первичку и вторичку уравнялись, а во второй его половине еще и пошли на спад. В начале года, вспоминает руководитель службы ипотечных консультантов агентства «АРЕВЕРА-Недвижимость» Жанна Малахова, они были на уровне 11,5–12,5%. К августу — уже 10–10,5%.

При этом уровень отказов банков в жилищных кредитах, продолжает специалист, остался на уровне 2016–2017 годов, но цифры она не называет по просьбе кредиторов. «Сказать, что банки жестко отказывают, я не могу. Единственное, качество клиента снизилось — слишком высокая закредитованность и у многих проблемы с историей. Нет, речь не о 1–2 днях — они считаются технической просрочкой. Речь о задолженности от 30 дней, которые носят регулярный характер». За деньгами в банк идут семейные люди 35–45 лет.

Кроме того, Жанна Малахова отмечает, что в начале 2017 года на рынке был перекос сделок в сторону долевого, а сейчас — вторички.

Главным событием стартовавшего 2018 года стала новая «президентская ипотека» под рекордно низкую за последние десятилетия ставку — 6%. Наши вопросы показали, что отношение к программе у игроков рынка неоднозначное.

В «АРЕВЕРА-Недвижимость» ждут наплыва клиентов в марте-апреле, говорит Жанна Малахова. «Первые полгода я от этого продукта ничего не жду. Во-первых, его запустили только 2 банка — ВТБ и Сбербанк. Все остальные пока молчат. Во-вторых, программа касается тех, у кого 2-й или 3-й ребенок родился с начала 2018 года. Думаю, у них сейчас иные приоритеты, чем бежать за этой ипотекой. Долевое приобрести не все могут: если живут в аренде, значит, к плате добавляется еще и сумма ежемесячного платежа банку. А в семье, где мама в декрете, работает один человек». Рефинансирование под эти же 6% многим аналогичным семьям будут гораздо интереснее, добавляет собеседница.

Льготная ставка будет действовать при рождении второго ребенка — 3 года, третьего — 5 лет, а в дальнейшем повысится до средней. В компании «Этажи» подсчитали, сколько можно будет сэкономить. При займе в 2 миллиона на 10 лет сумма составит от 78,9 до 131,5 тысячи. Ежемесячный платеж в льготный период составит 15,5 тысячи.

Аренда квартир

В отличие от цены на покупку квартир, стоимость аренды второй год подряд ползет вниз. Огромное количество предложений за 2017 год уронило цену на 10% — до 13,3 тысячи, подсчитали аналитики портала N1.RU, проанализировав свою базу. В основном они сосредоточены в Советском, Октябрьском районах. Именно на «Солнечный» и на «Мясокомбинат» приходилась массовая постройка эконом-жилья последних лет.

По данным N1.RU, больше всего средние цены опустились в Свердловском районе — на 13%, а также Железнодорожном и Советском — на 11%. В результате дешевле всего аренда обойдется сейчас в Ленинском и Свердловском районах города. В частности, в Ленинском районе на однокомнатную квартиру понадобится примерно 10 тысяч, в Свердловском — около 11 тысяч, а дороже всего обычная «однушка» будет стоить в Центральном районе — около 13 тысяч рублей в месяц.

При этом вот уже лет 5 риелторы по аренде не видят скачков спроса в зависимости, например, от начала учебного года. Студенты давно заселены в свежие общежития СФУ и других университетов. Зато ажиотаж этой осенью ощущался в таких маленьких городках, как Сосновоборск. Ищущим пришлось выложить на 1–2 тысячи больше.

Что ждать покупателям и продавцам в 2018 году

Игроки рынка недвижимости считают, что в первом полугодии 2018 года взлетов и падений можно не ждать. Весной возможны традиционные незначительные колебания цены — 2–3%. Все прогнозы привязаны даже не к спросу, а к единственной дате — 18 марта, когда состоятся выборы президента. Во втором полугодии эксперты советуют смотреть на общее состояние экономики в стране, количество возводимых домов и новые поправки в закон о долевом.

«Я бы экономическое благополучие региона поставил на первое место, — считает Максим Омельянчук. — Какая бы ставка по ипотеке ни была, но если человек потерял работу, у него снизился доход, то он не будет покупать квартиры. Сейчас обещают голодным — хлеб, обманутым дольщикам — достроить дома, красноярцам — метро. Дальше нужно смотреть. Насколько внешняя политика и санкции повлияют, насколько у банков будут деньги для выдачи кредита. Эти 6% — это популистская мера, с которой началась предвыборная программа».

Тем не менее опрошенные эксперты считают, что та же ипотека под 6% вкупе с маткапиталом может повлиять на рост цен жилья на 5–10% во втором полугодии 2018 года. Этому способствуют и другие факторы. Общее снижение ставок привлекает на рынок новые категории людей.

Повлиять на рост цен, правда, спустя пару лет, может и возможный дефицит жилья после 39 отозванных разрешений на строительство. Сегодня же предложений на рынке Красноярска с избытком: риелторы считают, что хватило бы 400–500 тысяч квадратов, но только в позапрошлом году был сдан миллион. Помочь исчезнуть с рынка недорогим квартирам, которые продаются на стадии котлована, могут и поправки в закон о долевом, ряд которых должен вступить в силу с 1 июля 2018 года. «Постепенно-постепенно долевое строительство в том виде, как мы его знали, уйдет в прошлое. Насколько хорошо это будет внедряться, поживем — увидим. Сложно дать тут прогноз».