Каждому по комнате

За последние 15 лет число трешек и 4-комнатных в новостройках Красноярска сократилось на треть. Пока строители переориентировались на «квартиры-малышки», НГС.ЖИЛКОМ решил посмотреть, где сегодня можно найти многокомнатное жилье, где стремятся жить семейные люди от 35 лет с двумя-тремя детьми и даже с родителями. Продолжат ли строить большое жилье в условиях кризиса или спрос на такой формат уже ушел — в материале далее.

В течение последних 15 лет доля многокомнатных квартир в Красноярске продолжает заметно снижаться, подвели итоги ушедшего года в Красноярскстате. С начала двухтысячных доля «трешек» в общем числе сданного жилья упала с 35 до 16,8 %, четырехкомнатных и большего количества комнат — с 22,1 до 7,9 %.

По наблюдениям риэлторов, около 70–80 % покупателей новостроек сегодня вынужденно стремятся в крохотные студии или однокомнатные квартиры. Строители, подтверждает статистика, целенаправленно следуют за спросом. В минувшем году половину всех сданных «квадратов» они отдали под «однушки». 15 лет назад их доля была скромнее и стартовала с 15 %. Количество двухкомнатных квартир после небольших колебаний по годам остается прежним — четверть от всех сданных.

На вторичном рынке, согласно аналитическому обзору АН «АРЕВЕРА-Недвижимость», основой спрос приходится на типовые 1-, 2-комнатные квартиры новой планировки (37 и 34 % в 2015 году). Еще 11 % — это «гостинки». «Трешки» выбирают 14 % покупателей, а бьшие по количеству комнат квартиры — всего 4 %.

Где и за сколько купить?

Предложения на рынке придется поискать, сетует директор АН «ИЖИ» Наталья Полянская и приводит в пример клиента: «Семья идет на расширение. Мы рассматривали Sky Seven "Арбана". Человек хочет 5-комнатную, а там 3-комнатная максимум, хоть и бьшая по площади».

Пойти на встречу таким покупателям решили застройщики «Белых рос», нового ЖК на пересечении Взлетной и Шахтеров — «Северное сияние», «Преображенского», «Светлого», «Перьев», «Южного берега», «Слободы весны» и 2-й очереди «Фрегата-NEO». Из 13 тыс. объявлений в общей базе порталов N1.ru и Gilcom.ru около 10 % приходится на «трешки» в новостройках разных районах Красноярска. Среди сдающихся в 2016–2017 годах домах нашлось 207 четырехкомнатных квартир (от 3,5 млн до 7,6 млн руб.) и всего 5 пятикомнатных (от 6,5 млн до 13,5 млн руб.).

Наличие последних в «неэлитных» домах замдиректора компании «СибЛидер» Андрей Клещев называет исключением: «Умышленно 5-комнатные в классическом понимании мы стараемся не делать по причине отсутствия прямого спроса. Они появляются из-за конструктивных особенностей. К примеру: во "Фрегате-NEO" есть 2-ярусные квартиры, где их можно уместить». При необходимости клиентам могут предложить объединить смежные квартиры. Но такие прецеденты единичны — один на 2 дома, вспоминает он.

География и цены на вторичном рынке шире. Четырех- и пятикомнатные квартиры встречаются в советских 5-, 9-этажных домах на Лазо, Щорса, Воронова, 9 Мая, Саянской, в мкрн «Солнечный». В последнем самые дешевые на N1.ru и Gilcom.ru предложения. Например, 4-комнатная в 75 кв. м на ул. Светлова продается за 2,6 млн руб. Квартира с еще одной комнатой в 15 «квадратов» обойдется всего на 400 тыс. дороже. Как и неликвидные «сталинки» и «хрущевки», многокомнатные квартиры на «вторичке» значительно потеряли в цене за время кризиса, подмечал ранее директор АН «Кром» Алексей Лагутин.

Встречаются в Красноярске и 250-метровые 4-комнатные, как квартира в элитном доме на центральной ул. Ленина, 5«а», и апартаменты из 32 помещений (760 кв. м) в доме «Ауди» на набережной Енисея. Но они имеют совершенно другой статус и продаются годами.

Портрет покупателя: кто и зачем покупает?

Покупателями таких квартир, сходятся застройщики и риэлторы, становятся молодые люди от 35 лет с двумя-тремя детьми. Часто — с родственниками. В «Преображенском», отмечает тенденцию представитель застройщика ГК «Монолитхолдинг» Наталья Масютина, для родителей покупают квартиры в соседнем доме или подъезде. Вопреки рынку, добавляет она, лучше всего продаются «трешки» от 100 «квадратов». «Это семейные люди, которые уже искушены "в квартирном вопросе" и они выбирают вдумчиво. Очень редко это первая квартира для клиентов, они уже "попробовали" разные районы и типы квартир. Они — в хорошем смысле — скрупулезно смотрят, где будут установлены розетки, как подключена система видеонаблюдения, где теплый пол и прочее», — описывает портрет собеседница.

У покупателей многокомнатных квартир, фиксируют эксперты, есть достаток и они могут обслуживать ипотеку на недешевую из-за площади квартиру. Помимо ипотеки в ход часто идет маткапитал, но другие жилищные сертификаты редкость — 1-2 на дом, продолжает замдиректора «СибЛидер» Андрей Клещев.

Такие клиенты, в отличие от дольщиков квартир-малышек, появляются на пороге застройщика к моменту сдачи дома или после него. Г-н Клещев поясняет: «Представьте, вы замахнулись на 4-комнатную квартиру, значит, живете точно не один. А скорее всего, у вас 2-3 детей, а может быть, и бабушка-дедушка. Этим семейством с накопленными шкафами и одеждой на временное жилье люди не решаются. Особенно в кризис: а вдруг дом не построится, потеряем все, что было. Поэтому люди сжались и ждут сдачи дома. Стыкуют сделку под один переезд».

Многокомнатные квартиры исчезнут или останутся только в элитном сегменте?

Предпосылок к росту числа многокомнатных квартир игроки рынка не видят. Кризис, комментировал ранее автору архитектор и руководитель проектного бюро под собственным именем Андрей Ратушняк, подстегнет процветание квартир-малышек: «Обратите внимание, во что сейчас превратилось то же элитное жилье — это 1-, 2-комнатные. "Трешка" — непродаваемая вещь. Хотя 2–3 года назад были заказчики: "Хотим что-то необычное". Тогда в домах появлялись и тренажерные залы, и бассейны. Сейчас это временно ушло».

Представитель «Монолитхолдинга» Наталья Масютина также считает, что покупатель уже избалован «уникальными» предложениями: «Поэтому сейчас время для маркетинговых ходов и необычной упаковки продуктов». Андрей Клещев смотрит на ситуацию более оптимистично и полагает, что со стабилизацией экономики такого жилья станет больше. «Безусловно, все стабилизуется — застройщики начнут строить и предлагать», — прогнозирует он.

Юлия Глушко

Фото hinkstockphotos.com