Разбираемся в скандальной истории микрорайона «Тихие зори». В чем суть претензий?

Мнение всех сторон о плотности застройки

У прокуратуры края появились вопросы к плотной застройке микрорайона «Тихие зори». Сейчас ведомство вместе со службой по контролю в области градостроительной деятельности намерено проверить законность 18 выданных разрешений на строительство. В 2016–2017 годах их получил десяток юрлиц, связанных с группой компаний «Красстрой» — застройщиком скандальных «Белых рос» и «Орбиты» на берегах того же Енисея.

«Будет проверено, на каком основании с таким коэффициентом застройки выдавались разрешения в администрации», — заявили в прокуратуре. Итоги обещают подвести после 10 февраля, но уже сейчас в службе усмотрели плотную застройку двух строящихся домов из 18 выданных разрешений.

«Тихие зори»: что, где, когда?

18 разрешений выданы на строительство справа при съезде с 4-го моста на Свердловскую. Разговоры о стройке на территории бывшего дока, железной дороги и развязки моста, омываемой сразу двумя реками — Базаихой и Енисеем, начались еще в 2012 году. Проект, разработанный институтом «Красноярскгражданпроект», мэрия называла «спасением для города»: долгосрочное планирование не позволит 13 тысячам новоселов остаться без школ, детсадов и дорог. Проектировщики заложили 2 школы на 1800 мест, 4 детсада, поликлинику.

Ограждать жилые дома от шума железнодорожной и автомобильной магистралей призвана общественно-деловая застройка. В планах: ТРЦ, рассчитанный на 3 тысячи человек в сутки, парк с фонтанами, гостиница. Однако, по данным мэрии, проект, получивший романтичное название «Тихие зори», так и не был утвержден.

«А плотность застройки, которую будет проверять служба, регулируется другим документом — правилами застройки и землепользования, который принят вместе с генпланом», — добавляет представитель департамента градостроительства Оксана Покаместова.

В июне 2015 года о своих планах на застройку части «Тихих зорь» заявляла только компания «Культбытстрой». Она же уже достроила две 16-этажные свечки с 1-, 2-комнатными квартирами (47–66 кв. м) ближе к улице Свердловской. Еще два типовых дома из всех 6 запланированных только возводятся.

Первый 6-подъездный дом ГСК «Красстрой» на сегодняшний день дорос до уровня 18 этажа — с первых этажей вверх ползет укладка кирпичных стен. Над названиями юрлиц, что будут указаны в проектных декларациях, судя по всему, думали не долго: первый дом строит ООО «Арена», второй, где сейчас забиты сваи, — ООО «Платина». Видимо, в честь стоящей рядом «Арены Платинум». Для поиска квартир сайты застройщиков перебрасывают на сайт «Красстроя».

Как ранее рассказывал корреспонденту НГС.НОВОСТИ замдиректора по маркетингу и развитию ГСК «Красстрой» Михаил Сарченко, всего планируется возвести у 4-го моста 500 тысяч квадратов, которые визуально должны напоминать микрорайон «Белые росы» на Пашенном. Ставку застройщик обещал сделать на жилье повышенного класса и 3-х, 4-комнатные квартиры, которые после засилья гостинок и студий на рынке в дефиците: «У нас стоит задача сделать дом повышенной комфортности, но чтобы он был доступен по цене для основной части потребителей. Если у кого-то не хватает на такой вариант, он возьмет площадь поменьше».

Среди признаков жилья класса комфорт в компании называли подземные парковки, куда ведет общедомовой лифт, видеонаблюдение, консьержей, закрытые дворы без машин «размером с два футбольных поля».

Дома от ледовой арены будут расположены линейками, перпендикулярно Енисею, чтобы вид из окон на реку открывался у максимального числа квартир, заявили в компании. Первые линии отдали под крупногабаритные квартиры с получистовой и чистовой отделкой. Те, что больше и дороже, покупателям с запросами предлагают отремонтировать самим. Судя по документам, в первой высотке заложены «однушки» от 26 до 43 квадратов, 2-комнатные — от 38 до 50, «трешки» — от 47 до 89, 4-комнатные — от 73 до 103. Обещанных пятикомнатных в 110–120 квадратов в первом и втором доме мы не нашли. Ранее заявлялось, что малюсеньким «однушкам» найдется место только в следующих очередях, дальше от Енисея.

В чем претензия к «Красстрою»?

Служба по надзору начала проверку с подачи депутата Заксобрания Ильи Зайцева. Он боится повторения очередного «гетто у Енисея» без детсадов, школ и говорит о превышении плотности застройки. По словам депутата, если обобщить все 18 выданных разрешений на строительство жилья разным компаниям, связанным с «Красстроем», то получится, что 45% от общего числа — «однушки», а 41% — двухкомнатные. «То есть средняя площадь квартир в микрорайоне составит чуть более 39 квадратных метров», — говорит он. В проекте нарисованы 3 детсада и школа на 1280 мест, но в реальности миллиарды в бюджете на ближайшие 3 года на них даже не заложены, а проект планировки не утвержден — участки могут застроить жильем.

Что касается школ и детсадов, то пришедшие к власти города мэр и недавно назначенный его замом по градостроительству и архитектуре Олег Животов обещают новые подходы к их появлению. «Строительство в городе идет большими темпами, и бюджет не успевает за застройщиками в сопоставимом объеме отстраивать дороги и соцобъекты. Поэтому нужна жесткая очередность, —говорит Животов. — Нужно честно заявлять: "Господа [застройщики], бюджет не может тянуть такие же темпы строительства. И если вы находитесь за границами краткосрочных перспектив, куда руки властей дойдут через 7–10 лет, а вы там уже строите жилье, будьте добры вкладываться в инфраструктуру. Когда наши руки дойдут до той территории, мы будем готовы у вас выкупать". По-моему, понятен прагматичный способ, который надо сформулировать». Чтобы у бизнеса была мотивация, в мэрии устроили ревизию выданных без аукциона участков (с 2011 по 2015 год это позволял закон). Если их используют не по договору, то земли заберут и будут использовать в качестве «торга» с застройщиками жилья: «Здесь мы строим школу, а взамен там даем вам участок».

Готово ли руководство «Красстроя» торговаться и что думает по поводу нападок и проверок, корреспонденту НГС.НОВОСТИ узнать не удалось. Замдиректор по маркетингу и развитию Михаил Сарченко находится в заграничном отпуске до февраля, а помимо него никто вопрос не комментирует. Однако еще во время прошлой беседы он заявлял, что плотность будущего микрорайона будет в 1,5 раза меньше критикуемого «Покровского».

Зато от нападок отбиваются специалисты отдела продаж «Красстроя» в группе микрорайона во «ВКонтакте». Обеспокоенным возможным отзывом разрешений дольщикам представитель компании Владислав Мациенко заявил, что «некомпетентный» депутат опирается на проект планировки у 4-го моста, куда «Тихие зори» не входят. Ошибается он и в подсчете коэффициента интенсивности застройки: он берет данные по зоне «Ж-4» для многоэтажной застройки, а участок относится к зоне реконструкции территории бывшей промзоны. С последним согласилась и представитель департамента градостроительства мэрии Оксана Покаместова, заявив, что по этой причине разрешения выданы совершенно законно.

«Вопрос с детскими садами и школами очень актуален для нас, — гласит ответ в группе микрорайона. — С нашей стороны мы выделили участки под строительство этих объектов и подведем все необходимые коммуникации. Депутат ЗС должен знать процедуру, по которой ведется строительство подобных объектов. Федеральные, муниципальные и региональные власти не занимаются приобретением готовых объектов, поэтому продать после возведения городу или краю объекты социальной инфраструктуры мы не можем по закону. Ждем предложения от городских и краевых властей по финансированию и срокам строительства объектов социальной инфраструктуры. Мы с большим удовольствием готовы сотрудничать в этом вопросе».

В целом район «Тихих зорь» агенты по недвижимости называли перспективным. Первый дом КБС, по словам начальника отдела долевого строительства АН «ГРАНТА-Недвижимость» Дмитрия Слепокурова, популярностью не пользовался из-за отсутствия инфраструктуры — «стоял один среди промзоны». Сегодня достраивается уже 4-й дом, а частные дома и склады вокруг ледовой арены, где планируется открытие Универсиады, снесены. По экологической составляющей и видам будущих квартир на Енисей риелтор сравнивал район со Студгородком: «Хороший спальный район получится. Развязку достроят — будет прямая связь не только с центром, но и с Октябрьским районом. Квартиры будут востребованы, если застройщик [Красстрой] построит задекларированное количество 3-х, 4-комнатных квартир, которые сегодня в дефиците на рынке Красноярска».

Ждут ли проект «Тихих зорь» какие-то изменения, станет известно после 10 февраля. Тогда служба по контролю в сфере градостроительства должна вынести свои решения. А мэрия — согласиться с ними или оспорить в суде.