«Обмануть могут на любом этапе»: как купить квартиру и обойти мошенников

На фоне жесточайших поправок в закон о долевом строительстве и банкротства ряда компаний на рынке недвижимости Красноярска набирают обороты сделки на вторичном рынке. Ранее мы рассказывали, как принять квартиру у застройщика и можно ли отсудить компенсацию за запах мочи в углах, который оставили в отместку обиженные рабочие. Сейчас хотим рассказать, как безопасно купить или продать квартиру и на каком этапе можно наткнуться на мошенников. Для этого мы опросили опытных риелторов и составили список необходимых документов.

В своем тексте мы будем ориентироваться на сделки за наличные, без ипотеки, маткапитала, различных сертификатов и длинных цепочек обмена. Все это делает процесс покупки квартиры сложнее, и отдельные случаи мы распишем в следующих материалах.

По словам руководителя агентства «Ремесленникъ» Вячеслава Мельникова, в более уязвимом положении при сделке находится покупатель — он может лишиться денег на любом этапе сделки. Для регистрации в Росреестре понадобятся всего несколько документов, но для того, чтобы обезопасить себя, покупатель должен запросить еще ряд бумаг.

— Для регистрации права собственности нужны паспорта сторон, документы основания (они не нужны в Регпалате) и выписка из домовой книги. Простая письменная сделка без нотариуса и ипотеки. Договор подписывают собственники. К нему идет акт приема-передачи, либо в самом договоре есть пункт. Берется справка из УК, в которой отображено, кто выписан или прописан. Просто важна сама справка. Расписка к договору купли-продажи, что деньги переданы. Сдается в Регпалату, и регистратор делает запись о переходе права собственности. Вот она — регистрация сделки. А уж есть ли задолженность, перепланировка, выписанные по суду заключенные, регистраторов не волнует. К их функционалу не относится проверка на безопасность. Это ваше проблемы, что там будет, — государство посмотрело перечень документов.

Собеседник предлагает разделить все бумаги на пять видов.

Документы, удостоверяющие личность

Таковыми, говорит Вячеслав Мельников, являются российский паспорт и загранпаспорт. Сюда же система «Консультант Плюс» предлагает отнести временные удостоверения на время замены паспорта, военные билеты. Но водительское удостоверение таковым не является.

Документы основания права собственности

Это те документы, которыми можно обосновать, откуда у вас появилась данная квартира. Самый популярный — договор купли-продажи. Но собственник мог получить жилье и в подарок от родственников, оформить в наследство или приватизировать. Эти документы являются самыми главными.

Правоподтверждающие документы

— Многие думают, что именно они являются главными, — рассказывает Вячеслав Мельников, — Но это раньше выдавали свидетельства о госрегистрации, они были розовенькие, зелёненькие. При сделке сейчас получают на руки выписку с ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Раньше она называлась ЕГРП (выписка из Единого государственного реестра правообладателей). Но после объединения двух палат — кадастровой и регистрационной, в этой выписке стали содержаться сведения из обеих. Кадастровые — технические, а также отражаются сведения о правообладателях: ФИО, обременения, аресты и прочее.

Технические документы

Речь идет о техническом и кадастровом паспортах. Собеседник поясняет, чем они отличаются: в кадастровом минимум информации.

— Кроме экспликации, то есть планировки квартиры, может отсутствовать высота потолков, длина стен. А выписка их техпаспорта — это подробная информация о квартире. Сейчас перестали выдавать выписки из технического паспорта. Просто справочно предоставляют кадастровую — общую площадь квартиры, планировку. Иногда банки в случае сделок с ипотекой требуют более подробную информацию: высота потолков, материал стен, перекрытий. Для сделок понадобится конкретно выписка из техпаспорта, которая заказывается в Бюро технической инвентаризации. Все сведения, как только здание сдается, заносятся в архив БТИ.

Справки об отсутствии задолженностей

Недобросовестные продавцы жилья могут умолчать о скромных неуплатах за интернет или огромных долгах по ЖКХ, для погашения которых понадобится продать автомобиль. По словам риелторов, в Росреестре при регистрации сделки на это не обращают внимания — если только приставы не успели наложить арест или запрет регистрационных действий. В любом случае лучше перестраховаться и попросить квитанции об оплате счетов за домофон, интернет, электричество, телевидение, ЖКХ, а самое главное — капитальный ремонт.

— Дело в том, что по закону Российской Федерации, — объясняет про капремонт Вячеслав Мельников, — долги старого собственника переходят на нового. Если вы купили квартиру, то продавец уже не обязан платить. Глупый закон, но это очень важный пункт. Можно попросить собственника принести справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Но справки можно нарисовать, подделать. Информация находится в открытом доступе. Просто взносы за капремонт платятся двумя способами, в зависимости от того, какой выбрали жители дома, — через энергоснабжающую структуру либо на отдельный счет.

Справка о психическом здоровье

Не удивляйтесь, если вы продаете квартиру и продавец попросит у вас справку из психоневрологического и наркологического диспансера. Если кому-то удастся доказать невменяемость, то сделку оспорят в суде.

На практике, говорит уже руководитель агентства «Кром» Алексей Лагутин, в Красноярске крайне редко спрашивают данную справку о дееспособности.

— Если только вдруг не появляются какие-то сомнения. И если возраст человека за 70 лет, я бы рекомендовал брать справки — понимает ли человек, что делает? В некоторых ситуациях видно по человеку: неопрятно одет, пьющий, еще что-то. В эти случаях я бы предостерегался. Тут комплексный подход: нужно следить, что происходит с деньгами. Если я вижу, что семья продает квартиру, например «двушку», и идет на расширение, то я вижу, что все благополучно. Справок никаких не надо. А вот если уезжает в никуда, появляются сомнения, тогда бы подстраховался. Чтобы потом он не сказал: «Мне приснился голос в ночи, сказал — продай, и я продал».

Только спрашивать справку, дает совет собеседник, нужно не перед регистрацией сделки, а предупреждать заранее при рассмотрении квартиры.

При этом, отмечает Алексей Лагутин, если при сделке нотариус будет уверять, что может определить дееспособность, то «это все глупости». В пример он приводит историю своего друга: тот купил 4-комнатную квартиру у женщины с двумя дочерьми 17 и 19 лет. Спустя несколько лет одна из них оспорила сделку и деньги пришлось вернуть:

— Женщина-аферистка, которую в итоге осудили, привела на сделку к нотариусу не ту из дочерей. Они погодки, и по паспорту отличить нереально. Нотариус документы подготовила, сделка состоялась. В итоге спустя 2 года ей понадобились деньги, дочь подала в суд, что не расписывалась в документах, почерковедческая экспертиза подтвердила. Сделку расторгли.

Доверенность

К сделкам, где продавцов представляет кто-то по доверенности, Алексей Лагутин относится скептически. Доверенность может дать любой нотариус, как и любой может ее отозвать.

— И вы об этом никогда не узнаете, — предупреждает о подворных камнях риелтор. — Поэтому я всегда отказывался от сделок по гендоверенности, если это не родственники. Даже если доверенность выдавалась в Москве, я мог позвонить проверить, он мог ее у другого нотариуса отозвать. Я просил всегда прилететь человека на сделку. Что касается ближайших родственников, нужно смотреть родство. Даже в этих ситуациях я просил видео записать: достать паспорт и снять на видео: «Я такая-то такая-то, в здравом уме. Вот мой паспорт и вы можете посмотреть, что это я. Доверила дочери получение денег». Просто готовился к суду. А вдруг мамы нет в живых? Может быть такая ситуация?

Возникает в этом случае и вопрос с передачей денег. Лучше просить проехать в банк и положить на счет собственника проданной квартиры, советует Алексей Лагутин.

Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры

Если продаваемая квартира или дом приобретались во время брака и сейчас один из супругов продает ее, то письменное и заверенное согласие потребуется обязательно. Жилье будет считаться совместно нажитым имуществом. В том числе если супруги уже разведены, а на момент покупки были вместе. Иначе после сделки может появиться на горизонте вторая половина и попросит свою часть вернуть через суд.

В случае, если люди были в браке, а кому-то из них квадратные метры были подарены, например бабушкой, или достались в наследство, оформление письменного согласия не требуется.

Цена оформления у нотариуса в Красноярске — 1500 рублей.

Разрешение органов опеки и попечительства

Бывает, например, при постройке частного дома собственники предостерегаются и сознательно оформляют дом на кого-то из старшего поколения. Потому что если в семье есть дети, а дом собираются продать, возникнут сложности с оформлением. Родителям несовершеннолетних придется поехать обратиться в органы опеки за разрешением. Вам не разрешат просто так продать квартиру/дом, если не будет предоставлено детям новое жилье в собственность. Причем количество квадратных метров у детей на новом жилье должно быть не меньше. Обратят внимание и на качество жилья.

Сделку это в любом случае усложняет, знает Алексей Лагутин:

— Потому что родителям надо идти и доказывать, что они любящие родители. Но сложностей в этом нет: если вы не состоите на учете в органах опеки и попечительства, благополучная семья — они о вас не знают, значит, они просто просят предоставить документы и понимание, куда едете. Если вы внятный человек, все объясняете, показываете, что покупаете и что детей на улицу не выкинете, препон не будет. Трудности будут у семей, где пьющие, наркомания, бродяжничество, притоны. Все дети на контроле.

Разрешение можно получить в Красноярске за 1–5 дней.

Договор задатка или аванса?

Судя по опыту федеральных риелторов, практикуется при выходе на сделку не только договор задатка, который в случае отказа от покупки не возвращается покупателю, но и договор аванса. И некоторые специалисты рынка советуют подписывать именно последний — возвращать его нужно.

А вот в Красноярске, говорит Алексей Лагутин, такая практика не прижилась. Причина в оценке Краевого суда.

— Статья 381 Гражданского кодекса, — говорит руководитель АН «Кром», — четко трактует задаток: если я передал и вы отказались от продажи, то в двойном размере, если я, то не возвращается. Но Краевой суд трактует по-другому: возвращаем стороны в первоначальное положение. И считается, что задаток, аванс и расписка — это в принципе один и тот же документ. Должны быть указаны: ФИО, сумма, за какой объект и сроки проведения сделки.

Производить расчет и передавать всю сумму за квартиру риелтор советует до поездки в Росреестр. Причина в том, что в ведомстве просто не будет возможности для расчета — там нет условий для этого.

Заниженная стоимость квартиры

И последний пункт, на котором мы бы хотели остановиться, — заниженная цена в договоре. Нередко продавцы жилья обещают скидку, если вы согласитесь в договоре указать меньшую сумму. Иногда цифры разнятся в миллионы. Причина в том, что собственник, владеющий квартирой или домом меньше 5 лет, должен заплатить государству налог.

Мы попросили руководителя АН «КИАН» Ирину Монастырскую рассказать, чем грозит заниженная стоимость в договоре для покупателя и продавца.

В договоре купли-продажи, объясняет она, фиксируются основные моменты: стороны, цена объекта, условия передачи. Получается, цена в документах будет не соответствовать истине. И если возникнут споры по возникновению права, расторжению сделки, то в суде будет фигурировать цена из договора.

— В этом случае покупатель может пострадать, и ему вернут только ту сумму, которая указана. Никакие дополнительные расписки не являются документами, подтверждающими передачу и оплату объекта недвижимости, который был предметом договора, — объясняет собеседница.

Второй момент: в случае, если сумма занижена, покупатель не сможет получить полноценный налоговый вычет при покупке жилья.

Третье: если покупатель захочет продать квартиру в ближайшее время, то увеличит себе налог.

— Тут он воспользуется статьей Налогового кодекса и при продаже будет применять не вычет, а будет вычитать затратную часть. А так как он пошел на сделку и существенно занизил цену при покупке, то при продаже он сам оказывается в сложной ситуации и увеличивает себе налог с продажи недвижимости. Потому что его уже его покупатель, например, может настоять провести договор по рыночной стоимости. Либо его условия по ипотеке будет таковыми, что стоимость должна быть полной. Могу сказать, что в рамках ипотечных сделок фактически никаких занижений при оформлении невозможно.

Если вскроется, то продавец обязан заплатить налог и еще пеню за своевременную оплату.