На нефтебазе задуман гигантский микрорайон. Строители жалуются на большие затраты и малую прибыль.

Жилой район «Нефтебаза»

Перенос нефтебазы с правого берега сдвинулся с мертвой точки. «Красноярскнефтепродукт» заказал вынос нефтебазы. Контракт на разработку проекта был подписан компанией в конце января. За 600 тысяч рублей к весне красноярская компания «ПромСтройЭксперт» должна провести экспертизу 3 десятков цистерн, насосной станции, трубопроводов и представить предложения по их демонтажу.

В сентябре «Красноярскнефтепродукт» заключил еще один контракт. За 3 млн 600 тысяч проектировщики компании «А2 Инжиниринг» должны были подготовить проект застройки территории.

Речь идет о нескольких участках — площадей нефтебазы, набережной, где расположены цистерны, с причалом и железной дороги. Какую-то часть земли у мэрии арендует КНП, какую-то — «Российские железные дороги».

Общая площадь участков — 218 тысяч кв. м. Судя по контракту, перед проектировщиками поставлена амбициозная задача — придумать, как разместить около Октябрьского моста 200 тысяч кв. м жилья. Компания «А2 Инжиниринг» должна была предложить варианты благоустройства участка, парковки, а также школы, детские сады.

Долгие попытки переноса

Нефтебаза на берегу Енисея появилась в 30-х годах. Правый берег в то время представлял собой промышленную зону — здесь работали кирпичный, деревообрабатывающий, пивоваренный заводы. В войну в короткий срок был эвакуирован «Сибтяжмаш».

Первые мысли о переносе нефтебазы появились 46 лет назад — об этом говорится в генплане Красноярска 1973 года. Несколько лет городские власти отказывались наращивать мощности нефтебазы, ссылаясь на пожароопасность объекта. В 80-е годы краевые власти и Совет Министров решили выносить нефтебазу в «Солонцы». Был разработан проект нового объекта, рассчитаны мощности.

В 90-е, как пишет в статье «Проблема городских нефтебаз на примере» профессор СФУ Альберт Фельдман, единая система управления нефтепродуктами распалась. Мэр Красноярска Валерий Поздняков просил Москву выделить деньги на перенос. Работы оценивались в 60 млрд, федерация готова была дать только 2. Ни у местного бизнеса, ни у местных властей таких средств не было. «Красноярскнефтепродукт» продолжал оставаться в краевой собственности.

Новый виток разговоров о переносе нефтебазы пришелся на 2008 год. На другом краю правобережья домами «Южного берега» вовсю застраивалась территория судостроительного завода. Краевые власти тогда решили, что можно освободить участок и под нефтебазой.

«Функционирование этой нефтебазы, практически в центре города, давно вызывает опасение жителей, экологов», — объявил заместитель губернатора Хлопонина Александр Новак. В краевом министерстве природы тогда заявляли: нефтебаза является источником повышенной опасности. В отчетах краевого министерства экологии тех лет можно найти данные о разливе нефтепродуктов.

С тех по вынос нефтебазы стал периодически появляться в различных стратегиях развития Красноярска, однако долгое время никаких мер не предпринималось.

В 2014 году «Красноярскгражданпроект» представила проект планировки огромного участка от улицы Чайковского до судостроительного завода, включая нефтебазу, пароходства. Авторы концепции предложили построить здесь 300 тысяч квадратов жилья.

Строить дома предполагалось в районе улиц Корнетова и Красраба. Территорию самой нефтебазы специалисты «Гражданпроекта» думали отдать под деловую застройку.

«По санитарным правилам жилой застройки здесь быть не может — на ее территории все-таки находились баки с горючим. Бóльшую ее часть займет инженерно-офисный центр с зоной подземных парковок», — говорила NGS24.RU руководитель мастерской «Гражданпроекта» Людмила Устинова.

В 2016 году эскиз застройки нефтебазы представила архитектурная мастерская «Первая линия» Артура Пилипенко. На участке нефтебазы, который расположен ближе к Красрабу, архитекторы предлагали построить детсад и школу, на берегу Енисея — амфитеатр, скверик, общественный центр с аквапарком, кинотеатром, бутиками и шоурумами, а в глубине участка — высотки.

Однако скоро чиновники признали: на перенос нефтебазы нужно 4,5 миллиарда, а таких денег в бюджете нет. Новый виток разговоров о выносе нефтебазы стартовал в 2018 году.

Кто может застроить участок «Нефтебазы»?

В контракте на разработку концепции застройки нефтебазы сказано, что нужно предусмотреть работу на территории нескольких застройщиков. Судя по тому, что на площади около 200 тысяч квадратных метров предлагается обустроить около 200 тысяч метров жилья, можно предположить, что застраивать нефтебазу будут высотками. Автор эскизов застройки Артур Пилипенко видел в свое время на нефтебазе дома до 17 этажей. Они должны были располагаться на набережной, а в центре участка — строения до 4 этажей, вровень с существующей застройкой.

Руководитель компании «А2 Инжиниринг» Борис Шаталов рассказал NGS24.RU, что работа над концепцией застройки завершена, материалы переданы заказчику. Однако рассказывать подробности проекта без согласия КНП архитектор не стал: «Концепция готова. Есть понимание [что будет в будущем микрорайоне] и со школой, и с садами, и со спортом, и с ритейлом. Этажность планируется разная. Мы планировали современный высококлассный микрорайон. Мы полагаем, что он должен стать еще одной визитной карточкой города»

Архитектор Артур Пилипенко, работавший над эскизами микрорайона 5 лет назад, не исключил, что новый проект застройки будет основан на квартальном принципе застройки: «Это сейчас делается везде».

И автор свежей концепции застройки, и автор эскизов 2015 года сходятся во мнении: проект вполне могут реализовать местные строители без вмешательства федеральных игроков. Оба в качестве примера возможностей застройщиков привели 2 крупные строительные компании

Артур Пилипенко проект застройки нефтебазы по масштабам сравнил с застройкой участка около «Планеты»: «200 тысяч квадратных метров [жилья на нефтебазе] — это половина "Преображенского", который возводит "Монолитхолдинг". В хорошие времена крупные компании Красноярска вполне осваивали в год объемы по 100 тысяч квадратов». Борис Шаталов отметил работу компании «Сибагропромстрой». По его словам, предприятие планирует в одиночку возвести больше 200 тысяч квадратов жилья в ЖК «Слобода Весны 5».

Главными проблемами будущего застройщика могут стать затраты на восстановление земли. «Основная сложность — регенерация территории. Здесь достаточно долго находились нефтепродукты, и они нанесли определённый ущерб. Регенерация — затратная часть, которая может сказаться на себестоимости», — делится мыслями архитектор Пилипенко.

Из данных статистики следует: больше всего жилья в 2018 году сдал застройщик «Белых Рос», группа компаний «Красстрой», — 120 тысяч квадратов. На втором месте — «Сибиряк» с 65 тысячами кв. м. Замыкает тройку лидером группа компаний «Монолитхолдинг» — 63 тысяч кв. м.

Руководитель строительной компании «Сибиряк» Владимир Егоров считает участок не самым перспективным. У территории есть плюсы, но их уравновешивают большие минусы.

«50 на 50. Главное достоинство территории — расположение на берегу Енисея. Это привлекает. При существующих нормативах застройки там можно построить 280 тысяч квадратов — современный микрорайон. Но освоение территории предполагает очень много затрат. Необходимо делать замены грунта, снимать верхний слой земли. Он наверняка пропитан маслами. Кроме того, нефтебаза — не центр города, старый район», — рассуждает строитель.

Владимир Егоров согласен с архитекторами и считает, что никто из крупных российских компаний интереса к застройке не проявит: «Не тот навар. Красноярские застройщики работают с рентабельностью с 10–15%. А Москве при тех же затратах цена квадрата 120 тысяч».

В «Монолитхолдинге» заявили, что участок не представляет интереса для компании, планов участвовать в ее освоении нет. А в компании «Красстрой» пообещали ответить на ответы письменно.

В компании «Красноярскнефтепродукт» комментировать заказанный проект отказались. Можно предположить, что перед выносом нефтебазы и перед решением о застройке краевым властям придется разбираться с правами собственности на территории нефтебазы. Из 218 тысяч кв. м большая часть принадлежит КНП. Участок в 8 тысяч квадратов находится в муниципальной собственности, а такой же по размеру участок с железной дорогой — в федеральной. Год назад директор КНП Андрей Чернов не исключил, что земельный участок может быть продан под строительство, и называл цену — миллиард рублей.

С февраля этого года «Красноярскнефтепродуктом» руководит Борис Золотарев. С 2001 по 2007 год он руководил Эвенкией. Затем возглавлял государственную корпорацию «Красноярск 2020», которая разрабатывала проекты развития города. В средине 2000-х компания представляла проекты развития скоростного трамвая, объединения Красноярска, Сосновоборска и Дивногорска. Позднее Золотарев работал в группе компаний «Монолитхолдинг», откуда и перешел в КНП.