Волшебные правила и фразы при покупке квартиры: что нужно знать, если берешь у застройщика

Этой весной сдаются около 13 новостроек в районах Красноярска: от элитных домов на «Взлетке» с бунтующими дольщиками до эконома без школ на окраинах. Вместе с радостью новоселья у дольщиков начинает болеть голова о том, как принять квартиру. Ведь даже застройщики признаются, что 20% квартир они сдают с дефектами. При этом компании будут всячески заставлять вас подписывать акты приема-передачи, «терять» оригиналы документов, оставлять окурки и фекалии на подоконниках и в новых санузлах. Как не дать себя обмануть и можно ли засудить застройщика за запах мочи в углах — в материале далее.

Что стоит взять с собой, чтобы облегчить жизнь при приемке квартиры

Прихватите блокнот и ручку для заметок, лист бумаги формата А4 пригодится для проверки вентиляции. Мелом будете обводить недочеты — его следы легко смыть. Если вдруг застройщик не включил свет, воспользуйтесь фонариком. Работу розеток и цоколей будем проверять лампочкой и каким-нибудь электроприбором. Некоторые советуют взять зарядку для телефона, но дорогой смартфон может сгореть. Возьмите что-то попроще и дешевле. Площадь комнат и кривизну стен будем мерить уровнем, правилом и рулеткой. Если их не нашлось, то сойдет и обычная нитка с большим болтом.

Ну и самое главное — документы на квартиру и паспорт принимающего. Если собственник, например, живет в Норильске или Гоа, то принять квартиру может любой человек по нотариальной доверенности.

Кроме того, юрист компании «Грант» Алексей Тюменцев советует заранее письменно обратиться к застройщику и заранее попросить вам выдать выписки из проекта дома с эксплика́цией полов, ведомостью отделки и планом квартиры. «Только там прописаны конкретные материалы стен и их покрытия, наличие стяжки, плитки и другие материалы, а также работы, которые применял застройщик при строительстве вашей квартиры. Все, что вы не увидите в договоре и на сайте. Это застройщики стараются не давать. Отказать они не имеют права при письменном заявлении, а при устном — проигнорируют». Проект дома может в процессе строительства меняться, но строители обязаны согласовывать новшества со Стройнадзором и оформлять с дольщиком двухсторонним соглашением, что не всегда делают.

Перед осмотром квартиры нужно взять в офисе застройщика ключи, акт осмотра и прихватить с собой представителя компании. На практике, говорит Алексей Тюменцев, с вами попытаются отправить сотрудников подрядных организаций или вы вовсе будете один.

Когда приходить на приемку квартиры

Об этом мы спросили уже другого юриста, Михаила Степанова из агентства «Академик». По его словам, если срок сдачи по договору подошел, то можно явиться на приемку как по устному приглашению, так и по письменному. Если срок передачи объекта пропущен, неустойка «капает приличная», то тут зависит от того, что вы хотите получить. Если неустойка продолжает расти — ждите письменного приглашения. Если надоело платить за аренду и скорее хочется переехать — можно прийти на приемку, даже если вас пригласили по телефону. Главное, помните: если застройщик сдал дом раньше и вы желаете указать ему на недостатки — ждите письменного приглашения. Иначе все получат ключи, а вы будете ждать, пока застройщик будет неспешно делать вид, что устраняет недостатки. Ведь в таком случае сроки по договору не пропущены, а письменное доказательство того, что застройщик сам перенес срок сдачи на более раннюю дату, отсутствует. И для последнего санкциями это не чревато, говорит эксперт.

Что будем проверять

Обратите внимание на подъезд — он является общедомовым имуществом, и вы можете заставить исправить недостатки. Может оказаться, что вам придется жить с поцарапанными неаккуратными строителями стенами и треснувшими стеклами в дверях. Проверьте входные двери, почтовые ящики, штукатурку или плитку на стенах. Если ваша будущая квартира располагается под крышей или над подвалом, неплохо было бы проверить и их.

Далее проходим к квартире и начинаем осмотр прямо с входной двери. Больше всего недостатков могут выявить те, кто купил квартиру с чистовой отделкой. Но если захотите их отсудить — это копейки. Основная сумма складывается из неровных стен, пола и промерзающих окон. Там, где застройщики экономили на материалах — штукатурке, стяжке, рабочей силе.

Важно: если в квартире все поросло строительной пылью, то вы можете отказаться от приемки и написать застройщику, чтобы он очистил поверхности. Иначе потом вы найдете сколы и царапины на ламинате, окнах и прочем.

Входная дверь

У дверей, как и у окон, следует проверить геометрию. Сделать это можно с помощью того же уровня. Осмотрите полотно на наличие сколов и трещин. Ведущий юрист компании «Академик» Михаил Степанов говорит, что на дверях часто можно найти вмятины: «Часто, когда строят, ее обдалбливают, остаются вмятины. Они могут быть старые, снятые с других объектов. Мы, допустим, засудили, их сняли и кинули на новый дом в надежде, что кто-то не увидит. Дверь должна быть новая, без царапин».

Окна в квартире и балконные блоки

Проверить окна так, чтобы зимой не пришлось мерзнуть, без эксперта почти невозможно, говорят юристы. Особенно летом. Обыватель визуально может проверить ту же геометрию конструкций, осмотреть стекла на целостность. Часто, говорит Михаил Степанов, встречаются «перекручивания» рамок — или, говоря проще, изогнутость. Нужно проверить плавность хода, окно должно закрываться без усилий и вибрации.

Эксперт добавляет: «На стеклах могут быть следы краски или цементно-песчаных растворов. Без ущерба для стекла они не устраняются. Значит, нужно менять окна. Но ни один застройщик добровольно вам не поменяет, пока в суде не заставите сделать. Напишите в претензии, они придут — ототрут, а в суде уже будет тяжело доказать, что это они, а не вы испортили окна». К тому же если оконные блоки имеют необычный цвет, форму и заказывались застройщиком оптом, добавляет коллега Михаила Степанова, юрист компании «Грант» Алексей Тюменцев, самостоятельная замена влетит в копеечку. Это нужно заставлять сделать застройщика.

Потолок

Михаил Степанов продолжает: «Если застройщик по договору и проекту не предусматривал натяжной потолок, а по факту выясняется, что он установлен, то есть смысл замерить расстояние от пола до потолка. Значит, вывод: сама потолочная плита не обработана или обработана некачественно. Прикрыть дешевле, чем оштукатурить. Все потолки делают, а это деньги, когда он обвалится. Кроме того, это может сделать высоту помещений ниже, а это недопустимо».

Пол

Также юристы, специализирующиеся на недвижимости, советуют тщательно проверять стяжку на полу. Совет, наверное, больше подходит тем, кто купил квартиру с получистовой отделкой. Сделать это проще, если на полу не лежит линолеум или ламинат под плинтусом. Михаил Степанов советует постучать по стяжке какой-нибудь палкой: по звуку — глухому или звонкому, будет понятно, есть ли в ней пустоты. Там, где они есть, «стяжка бухтит». «Это строительный термин, не я придумал. Это дефект, который не устраняется локально, метр на метр, как некоторые застройщики предлагают. Это чревато разрушением всей стяжки. Если лежит линолеум, то нужно его постараться приподнять и посмотреть визуально». Трещины также являются дефектом.

Если квартира устлана линолеумом, нужно проверить стыки, целостность полотна. Между комнатами вы можете обнаружить большие перепады, их лучше замерять тем же уровнем или правилом. Если есть плинтус, то линолеум должен заходить под него, и плинтус должен плотно прилегать к стене без образования зазоров.

Стены

Тут нам пригодятся уровень и правило, которые мы взяли с собой. Если их не нашлось, то воспользуйтесь метровой веревкой с гайкой — это называется «отвес». Будем проверять «неровности плавного очертания». Приложите голову к стене и оцените, заваливается ли она. Позже возьмите отвес и на вытянутой руке посмотрите, как соотносится идеально ровная веревка и стена. «Если смотрите на углы стен, переходы, колонны, то можете увидеть, что визуально они отклоняются. Вам без специального исследования будет видно, что геометрия стен нарушена», — говорит Михаил Степанов.

Материал стен визуально без экспертизы проверить тоже не удастся. Можно только простучать и понять, обещанный ли там кирпич или непонятная плита ПГС. «Застройщик стену перекладывать не побежит», — уверены эксперты. Обои должны быть чистые, без пятен и просветов, разрывов и непроклеек.

Какие сюрпризы приготовили в стенах простые работяги собственникам квартиры, покажет время. Пару лет назад один из плотников-бетонщиков рассказывал автору, как стал свидетелем того, как бригада в «Солнечном» случайно сожгла утеплитель по всей стене и вместо него залила бетон. Результат — промерзание стены. Техдиректор компании «Научно-технический прогресс» Михаил Сашко вспомнил случай, как забытое пустое ведро в железобетонной стене стало причиной обрушения дома при землетрясении.

Санузел

В этой комнате строители составляют целый квест для принимающего квартиру. Начнем с плитки. Она должна быть уложена под углом в 90 градусов, а «не ходить фашистскими крестами». Несоблюдение в одном месте грозит застройщику перекладкой всей стены.

Переходим к сантехнике, если она по договору предполагалась в квартире. Эксперты советуют замерить ее ровность уровнем, положив его на тот же унитаз или ванную. «Очень часто, чтобы ванна стояла по уровню, застройщики начинают химичить, вытягивать ножки до такой степени, что бедная ванна упадет, подкладывать бруски. Этого не должно быть. Если штукатурка, то в идеале — не должно быть потеков и шелушения. Потереть водичкой штукатурку, если размазывается и смывается в ванной, то требование не соблюдено», — консультирует юрист компании «Академик» Михаил Степанов.

Дольщики одного из домов на «Взлетке» в собственном чате в «Вайбере» жаловались, что унитаз у них стоит в таком месте, что к нему не подступиться. Если в проекте было иначе, то за это можно потребовать компенсацию в суде.

Принимать ли квартиру, если в доме до сих пор не подключена вода и электричество, — каждый дольщик должен решить сам для себя. Но это юристы считают большими рисками.

Отопление

Если принимаете квартиру летом, то до зимы придется быть в неведении, есть ли завоздушивания и насколько будет тепло. Визуально можно проверить уровень установки радиаторов и прямолинейность труб. На входе в перекрытия на трубах должны быть установлены специальные противопожарные патроны. «Если их нет, входит как в дырку, то это нарушение по шумо- и теплоизоляции, по пожарной безопасности», — говорит г-н Степанов.

Розетки и выключатели

Их наличие прописывается в документах на квартиру. Для будущего удобства в квартире стоит обратить внимание на высоту расположения розеток. С выключателями тоже условно: горит — не горит.

Вытяжка

Тут нам пригодится лист бумаги формата А4. Юрист компании «Грант» Алексей Тюменцев объясняет, как действовать: «Открываем окно на микропроветривание. Если не прилипает, падает или дует в квартиру — существенное нарушение. По СанПиН данная квартира вообще не пригодна для проживания. При закрытии окна лист просто должен отваливаться, а вытяжка — не тянуть никуда. Сейчас встречается много квартир, где вытяжка работает в квартиру».

Также вентиляция и канализация могут быть перепутаны, а значит, из-за неправильного направления воздуха в квартире появится неприятный запах. И это является нарушением строительных норм.

Запахи

Часто бывает, что полем боя в квартире во время приемки становятся подоконники или унитазы. Там дольщики находят подарки в виде окурков или фекалий. Еще хуже — стойкий запах в углах от живших во время работ в квартире строителей. Отсудить моральный ущерб, знают юристы, не получится. Во-первых, запах нельзя зафиксировать. Но вы можете потребовать хлорированной уборки. А также сделать фото «подарков» и предъявить в суде, что будет свидетельствовать о неуважении к покупателю.

Бадминтон с документами: что еще недоговаривает застройщик

Дальнейшие действия дольщиков в зависимости от мировоззрения экспертов разнятся. Юрист Михаил Степанов советует принять квартиру со всеми недоделками, зафиксировать их и потребовать устранить уже после. «В противном случае, если написали их до подписания акта, вы не запускаете в полной мере юридический механизм и неустоечку не получите. Они будут оттягивать подписание акта, вы — не заезжать, они — ковыряться, и не факт, что что-то сделают», — говорит он.

Собеседник предлагает не описывать все недостатки, а ограничиться небольшой «волшебной» фразой в акте приема-передачи квартиры: «Акт приема-передачи подписываете и прямо там рукой вносите: "Недостатки: полы, стены, пол, потолок, оконные и балконные блоки, сантехническое оборудование в санузле". Конкретику не перечисляете, а добавляете: "Для выявления недостатков будет приглашен специалист". Они могут закричать: "Такие акты не проходят регистрацию в Росреестре!". Это неправда. Росреестру не принципиально, что там от руки прописано. Главное, чтобы рукой дольщика в оба экземпляра. Опыт есть». Ссылки на законы юрист также не советует делать в описании.

Специалист компании «Грант» Алексей Тюменцев советует идти по другому пути: описать все в акте осмотра квартиры. Особенно визуальные: сколы, трещины, механические повреждения. Правда, часто в бланке не хватает места, но не стоит стесняться — берите еще один лист, нумеруйте и готовьте приложение. Главное, говорит он, нужно ставить ФИО, подпись и дату. Сначала попросили сотрудников компании сделать 2 копии. На всех трех дальше ставим свои данные и требуем подписать представителя застройщика с указанием должности, названия компании. Ни в коем случае не отдавайте оригинал. Далее письменно требуем застройщика составить акт о несоответствии строительным нормативам и правилам.

«В чем большая ошибка дольщиков, кто описывает недостатки и не пишет заявление о составлении акта? Уловка застройщика: на объекте при приемке он не присутствует. Поэтому потом в судах просто начинают резать неустойку. "Ну был осмотр, ну и что, вы же не требовали составления акта. Подписали документ с непонятным человеком", — говорит юрист. Поэтому нужно составить двухсторонний акт на основании акта осмотра, в письме даем на это компании 10 дней, просим устранить дефекты в течение 30 дней и уведомить о результатах по такому-то адресу. Практика показывает, говорит юрист, что дольщикам с таким подходам недостатки устраняют быстрее, иначе увеличится неустойка. Ускорить застройщика устранять недостатки можно походом в прокуратуру, Стройнадзор. Вся переписка служит законным основанием не подписывать акт приема–передачи квартиры.

Застройщики иногда начинают хитрить, говорит юрист. Некоторые могут предложить подписать акт приема-передачи, а недостатки они устранят по гарантийному письму в течение 2 месяцев. «Вот на эти уловки идти не надо. Например, разбито окно. Человек не может пользоваться, никто не устраняет. И неустойка не идет, и ответственности нет. Застройщики пытаются всеми правдами и неправдами подписать акт приема-передачи».

Также важно учесть, что часто застройщики выдают акты приема-передачи с просроченной датой. Исправлять ее от руки юристы не советуют — в Росреестре отнесутся с подозрением и не примут. Поэтому нужно настаивать на печати нового бланка с актуальной датой. Отказать вам не могут.

В какой суд податься

Если вы решили биться с застройщиком в суде, помните: в ближайшие полгода вам придется жить без ремонта. Дефекты должны «дожить» до судебной экспертизы. Сам процесс в красноярских судах займет от полугода до года. Срок зависит от района, куда вы подадите иск. Самыми долгоиграющими называют Советский и Центральный. В Свердловском активно снижают неустойки до 3–5 тысяч, и краевой суд поддержит. Быстрее всего решения выносят в Железнодорожном районе.

Кроме того, юристы советуют разбивать иски на отдельные: по неустойке за долгую сдачу жилья, дефектам и исчезнувшим или появившимся квадратам в сданной квартире.