Новые правила долевого

Предлагаем вспомнить полезный текст 2016 года. В прошлом году был принят пакет поправок в закон о долевом строительстве. Корреспондент НГС.ЖИЛКОМ изучила подробности и пообщалась с экспертами о возможных последствиях.

Поправки в закон о долевом призваны защитить права людей, вложивших миллионы и залезших в долги перед банками для покупки жилья. С приходом кризиса из регионов поступают сводки об обманутых дольщиках. По данным ТАСС, в России признано проблемными 943 объекта, пострадавших насчитывается 75 тыс. человек. В Красноярске, согласно данным Стройнадзора, не достроены 7 домов 4 застройщиков: «Сибстоуна», «СитэкСтрой» и двух реорганизованных компаний бывшей «Консоли». Всего 554 обманутых дольщика.

Поправки резко ужесточают требования к застройщикам. Компании, желающие привлекать средства дольщиков, должны иметь не 10 тыс. руб. в уставном капитале, как сейчас, а минимум 2,5 млн руб. Сам размер капитала привязан к объему, который компания планирует возвести. Компаниям-банкротам, а также находящимся в стадии ликвидации, теперь запретили работать с дольщиками.

Дольщики в случае обмана будут получать компенсацию из фонда. В этот фонд застройщики будут отчислять от 1 % от планируемой стоимости строительства.

Средства дольщиков, купивших квартиру, до сдачи дома будут храниться на специальных счетах эскроу. Открывать их смогут только банки, имеющие право на размещение депозитов федерального бюджета. Информацию о них ежеквартально будет публиковать Центробанк. Изменения условий договора долевого будут согласовываться с банком.

Все застройщики попадут в единый федеральный реестр и будут обязаны публиковать проектную декларацию и фото этапов строительства. Сам договор долевого теперь в обязательном порядке будет дополняться планом квартиры.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством и жилищного надзора Стройнадзора края: «Нововведения глобальные. Полномочий и обязанностей у нас теперь будет больше.

Более 100 тыс. "квадратов" у нас строят 3 компании — "Сибиряк", КБС и "Монолитхолдинг". У них достаточного уставного капитала. У кого не хватит средств, будут вводить в учредители крупные компании. Может быть, это будет поглощение и начнется монополизация рынка.

Защитит ли закон дольщиков? Строительство — предпринимательская деятельность, и компании несут риски. Никто не защищен от банкротства. Если ситуация в стране ухудшится, некоторые застройщики, как и банки, не смогут выполнить свои обязательства.

Никто не запрещает застройщикам пользоваться деньгами граждан, но тогда надо будет страховать ответственность или брать поручительство банка. Если выберут счета эскроу, то освобождаются от последнего: банки откроют кредитную линию, по концу стройки переведут им деньги дольщиков. В данной ситуации выигрывают банки: они получат процент с застройщика и взявших ипотеку. Тогда, простите меня, и процент по ипотеке должен быть не 12 %. Чтобы рынок не сузился, строилось достаточное количество жилья, нужно снижать процентную ставку для граждан и компаний.

Себестоимость строительства возрастает, можно предположить, что цена "квадрата" повысится. Но у нас она зависит от спроса, а не стройматериалов и прочего. С прошлого года сложилась тенденция к снижению интереса покупателей. Плюс большая категория граждан попадает под госпрограммы с "квадратом" за 35 тыс. руб., — это снижает спрос и рыночную стоимость в целом. Наладится экономика, будет ипотека под 7 % — цена повысится, нет — продолжит снижаться».

Антон Глушков, директор по развитию ЗАО «Культбытстрой», член правления Союза строителей края: «Изменения направлены на подтверждение финансовой платежеспособности застройщика. Это основной критерий, который может что-то гарантировать. Прошлая редакция закона гарантировала одно — объект строится по закону: получил разрешение на строительство, имеет действующий договор на аренду земли, нету двойной продажи.

У компаний-застройщиков капитал, конечно, не 10 тыс. руб., но тоже не великий. После поправок в среднем он составит 40–50 млн руб. Бóльшая часть легко переформирует оборотные средства и переведет в уставной капитал. Это дополнительная гарантия инвестору, что застройщик будет дорожить юрлицом, компанию никто не будет просто так открывать-закрывать. Сделано для вхождения на рынок. Сегодня очень многие компании формируют под каждый проект юрлицо, которое заканчивает проект и после этого благополучно закрывается, не неся гарантийных обязательств.

Сейчас застройщики, если сумели привлечь инвестора на начальной стадии, пользуются деньгами инвестора безвозмездно. В случае с эскроу-счетами берут кредит, а покрывают за счет средств инвестора. Финансово выгодно работать в текущей схеме. Даже несмотря на страховку (1,3–1,4 % от сделки на квартиру).

Ужесточилось и увеличилось требование по внесению средств в компенсационный фонд. Соответственно, цена вхождения на рынок и смены компании возросла. Но на цене "квадрата" это не отразится. На сегодня формирование стоимости формирует рынок, а не затратный механизм, как 3 года назад. Рынок покупателя. Рады бы строители увеличение затрат перекладывать в цену, но возможности такой не существует».

Евгений Пуртов, замдиректора по финансам компании «Омега»: «Закон еще внимательно не изучили, так как понимаем, что в ближайшие 2–3 года нас он не коснется. У нас пока проекты, которые будут реализовываться в ближайшее время, имеют разрешение на строительство. Есть первый договор долевого участия. Для нас нововведение не критично, есть возможность увеличить уставной капитал до минимальной суммы — 150 млн руб. Прибросили навскидку: до 100 тыс. "квадратов" для нас потолок, довести до этого реально. С другой стороны, у застройщиков будут сложности с площадками, которые приобретаются вместе с юрлицом. Ранее надо было только вступить в СРО — это относительно небольшие затраты, сейчас увеличение скажется.

С каждым годом становится сложнее работать, издержки растут и растут. Эти изменения не смертельны, но затраты повлекут. Насколько? Зависит от того, как будем работать. Если переключимся на проектное финансирование банков, то возрастут за счет кредитных процентов. Рыночная стоимость квартир постепенно снижается, а издержки растут и материалы растут. Добавляются еще эти издержки. Будем тогда думать, может быть, строить за счет собственных средств. Но тогда придется значительно уменьшить объемы.

Повышения цен закон не повлечет. Мы бы, может, и хотели бы получать больше, но покупатели не готовы столько платить. Рынок будет сам себя регулировать. Если цена упадет и издержки будут продолжать расти, часть застройщиков уйдет. Объемы строительства снизятся, цена будет повыше и будет интересно строить».

Юлия Глушко
Фото Артема Ленца