«Управляющие компании расслабились»: десятки красноярских УК рискуют лишиться лицензий

Сотни управляющих компаний Красноярского края должны в этом году продлить свои лицензии. Но сейчас уже очевидно, что получится далеко не у всех. Еще в ноябре 2022 года краевой Стройнадзор отказался продлевать лицензию на работу одной из крупнейших управляющих компаний Красноярска — «ЖСК». А сейчас такая угроза висит над несколькими десятками компаний. Корреспондент NGS24.RU Руслан Руденко поговорил с заместителем главы краевого Стройнадзора Эдуардом Шаповаловым о рисках управляющих компаний и о том, как ситуация отразится на собственниках квартир.

— Расскажите, пожалуйста, предысторию этой ситуации с продлением лицензий у красноярских управляющих компаний.

— Деятельность по управлению многоквартирными домами — это лицензируемая деятельность. И один раз в пять лет управляющие компании должны подтверждать свое право на нее, то есть им должен продлеваться срок действия лицензии.

Осенью 2022 года начался процесс, связанный с продлением лицензий, так как 11 января 2023 года у более чем 300 компаний истекал срок действия лицензии. Тогда мы начали проводить работу и проверки. Но позже вышел федеральный закон, который автоматически продлил срок действия лицензий до 1 июня 2023 года.

Нам пришлось всю уже начатую работу отменить. Но в то же время, проанализировав и посмотрев ее, мы увидели, что требования по продлению сроков действия лицензий выполнили только 37 управляющих компаний.

— 37 компаний — это из какого общего количества?

— 84 по итогам тех проверок было бы отказано в продлении лицензии. А 210 компаний к нам даже вообще не заявились и не озадачились этим вопросом.

— Сколько всего компаний было на тот момент?

— 375. Это именно те компании, у которых подходил к концу срок действия их лицензии на деятельность. Всего же их чуть больше 500. Как уже говорилось, федеральный законодатель — в лице Государственной думы — дал им возможность еще до 1 июня 2023 подготовиться, такую отсрочку, чтобы устранить выявленные нами нарушения.

И вот сейчас снова подходит очередной срок: с 3 по 27 марта у компаний срок подачи заявлений на продление их лицензий, если они этого хотят. Мы, конечно, начали предварительную оценку, чтобы этот процесс не проходил разом, а для того, чтобы подготовиться и чтобы мы могли сказать управляющим компаниям: «Вот здесь и здесь вы недорабатываете». И сейчас мы видим, что ситуация, к сожалению, не сильно изменилась.

Какие тут возникают риски? Если бы мы начали проводить проверку прямо сейчас, то прямо сейчас мы бы могли отказать 61 организации в продлении их лицензий на деятельность по управлению многоквартирными домами. Например, по тому основанию, что эти компании не размещают информацию в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства ГИС ЖКХ. Это сайт в интернете, на котором управляющие компании должны раскрывать информацию о своей работе.

46 организациям мы бы не смогли продлить срок действия их лицензий из-за того, что у их руководителей нет квалификационных аттестатов. Такой аттестат выдается после прохождения экзаменов, он подтверждает обладание знаниями в области ЖКХ и умение руководить такой организацией, как управляющая компания.

И еще 26 организациям мы были бы вынуждены сейчас отказать в продлении их лицензий из-за тождественности их наименований или схожести до степени смешения. Требования таковы, что не должно быть таких названий управляющих компаний, как «ЖКХ», «ЖКХ Плюс» или «ЖКХ Минус» — для того, чтобы не вводить в заблуждение жителей и не возникало путаницы.

— Какие еще требования должны выполнить управляющие компании, чтобы им продлили срок действия лицензий?

— Есть четкий и понятный перечень требований. К примеру, управляющая компания должна быть юридическим лицом или зарегистрированным индивидуальным предпринимателем. Как уже говорилось, у компании не должно быть схожего до степени смешения наименования. У руководителя компании не должно быть судимости за тяжкие и особо тяжкие преступления в сфере экономической безопасности. Не должно быть наказаний в виде дисквалификации — но в то же время руководитель должен обладать квалификационным аттестатом, о котором мы также уже упоминали ранее.

У самой управляющей компании также не должно быть грубых нарушений лицензионных требований, которые к ним предъявляются. К примеру — отсутствие задолженностей перед ресурсоснабжающими организациями. Не должно быть такого, что вы платите за коммунальные услуги — не только за ремонт дома — но и за свет и тепло, а ваша управляющая компания не передает эти деньги ресурсоснабжающим организациям, из-за чего копится долг. Вот это нарушение. Другой пример: когда управляющая компания не заключает договоры со специализированными организациями: на обслуживание лифтов, внутридомового газового оборудования, на мытье полов, на освещение подъезда.

Еще один пример требований к управляющим компаниям: это размещение информации об их работе в системе ГИС ЖКХ. После начатой нами осенью 2022 года проверки мы столкнулись с мнениями, что это какая-то не очень важная информация — мол, какую-то табличку не заполнили где-то там, и что, неужели теперь лишат лицензии. Это при том, что в таких случаях компания может еще и не убираться в подъезде и не ремонтировать его.

Но дело в том, что размещаемая в системе ГИС ЖКХ информация — это еще и бухгалтерские отчетности об управляющей компании, отчеты о выполнении договора управления. То есть по этой информации можно узнать, сколько люди заплатили денег управляющей компании и сколько из этих денег управляющая компания потратила на ремонт.

Кроме того, из ГИС ЖКХ можно узнать информацию о тарифах на коммунальные услуги и информацию о конкретном перечне услуг и работ на каждом конкретном доме. Вся эта информация нужна жителям, чтобы контролировать свою управляющую компанию. Надо понимать, что финансово-хозяйственную деятельность компаний контролируют собственники, создающие совет дома. Мы как надзорный орган проконтролировать эти финансы не можем. Мы можем контролировать техническое состояние, начисление платы, а вот куда тратятся деньги — это должны делать сами собственники.

Поэтому мы считаем размещение информации о работе управляющих компаний в ГИС ЖКХ таким же важным требованием — чтобы люди могли контролировать их работу.

Мы рассматриваем весь этот перечень требований к управляющим компаниям комплексно. Это значит, что не продлить лицензию компании за случай неуборки подъезда нельзя. Наказать за это можно, чем мы и занимаемся.

Мы достаточно давно уже работаем с управляющими компаниями. Заявления, которые они направляют нам, компании отправляют через портал Госуслуг в электронном виде. Не нужно приносить какие-то дополнительные документы, стоять в очередях. Мы всё отсматриваем сами — таким образом от них просто требуется подать электронно требуемые документы. На нашем сайте мы специально создали отдельную страничку, которая посвящена вопросам продления срока действия лицензий управляющим компаниям. На этой же страничке управляющие компании могут скачать специально созданные для них наглядные инструкции и презентации, которые помогут им в этом процессе.

— Как я понимаю, определенная доля управляющих компаний реально рискует остаться без лицензий?

— Сейчас есть порядка 100 компаний (из тех 383-х, которые должны начать подавать к 3 марта заявления), которые действительно рискуют не продлить свою лицензию на управление многоквартирными домами.

Мы ведем профилактическую работу с управляющими компаниями и в последнее время занимаемся этим особенно много и активно, так как в 2020-м году, в острый период пандемии COVID-19, к примеру, мы не могли полностью проводить проверки в работе управляющих компаний из-за моратория. Затем в 2022 году, с марта, также вступил в силу мораторий на проверки — и он действует до сих пор.

Если мы обнаруживаем нарушение, то сначала мы управляющую компанию просто информируем об этом — сделайте то-то и то-то, исправьте, пожалуйста. Если мы видим, что реакции нет, то выдаем им следующий официальный документ — предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований. Если этот шаг также игнорируется управляющей компанией, то мы выходим на так называемый «профилактический визит»: представители Стройнадзора приходят в управляющую компанию и беседуют с ее представителями. Беседа буквально выглядит следующим образом: «Вы не выполняете требования. Мы вас пока что не наказываем, а лишь информируем об этом». И только когда мы проходим через все такие ступеньки, мы можем перейти к контрольно-надзорным мероприятиям, привлечь к административной ответственности и выписать штраф.

А сейчас, из-за действующего моратория нам нельзя даже выдать предписание управляющим компаниям с конкретным сроком устранения нарушения с их стороны. Выдать такое предписание сейчас можно только в том случае, если возникает прямая угроза жизни и здоровью людей.

Поэтому мы предполагаем, что за прошедшие три года мораториев управляющие компании несколько расслабились. А сейчас, когда начинается вопрос о продлении их лицензий, они вроде бы начали суетиться, но, на наш взгляд, всё равно недостаточно серьезно озаботились этим вопросом. Это вызывает у нас определенную обеспокоенность, поэтому о важности этого мы трубим буквально везде, где только можем. Мы бы хотели, чтобы управляющие компании, наконец, вышли из сонного состояния.

— Компании просто игнорируют увещевания Стройнадзора, получается?

— Мы полагаем, что управляющие компании относятся сейчас к этому вопросу не очень серьезно. К примеру, осенью 2022 года к нам потянулись вереницы руководителей управляющих компаний, которые заявляли: «У нас, оказывается, срок лицензии был до этой даты, а мы не успеваем продлить ее, подать в срок заявление о продлении». Это при том, что если компании в срок не подают заявление о продлении лицензий, то это автоматически становится поводом, чтобы мы могли в продлении отказать.

К примеру, за незаполнение информации о работе управляющей компании в системе ГИС ЖКХ есть только небольшой штраф в размере 5 тысяч рублей. Таким образом, кому-то, возможно, проще было просто платить эти штрафы. Но когда требования по работе с ГИС ЖКХ для управляющих компаний стали относиться к вопросу о продлении их лицензий, кто-то из них начал пытаться эту работу проводить, а кто-то этого так и не делает, надеясь, может быть, что сроки продлят снова.

— Читатель NGS24.RU и краевой депутат Александр Глисков интересуется у вас: почему в Красноярском крае, в отличие от некоторых других регионов России, нет административного регламента, дорожной карты или методических рекомендаций для управляющих компаний, чтобы они знали, какие конкретные претензии они должны устранить? По его словам, компании сталкиваются со следующей реакцией со стороны Стройнадзора: «Вам ведь в банке не объясняют причины отказа в выдаче кредита — получите отказ на продление лицензии, вот с ним и идите в суд и оспаривайте это дальше, там всё и узнаете». Так ли это?

— Перечень требований к управляющим компаниям публичный и открытый. Требования указаны в пункте 17 постановления Правительства России а также в 193 Статье Жилищного кодекса России. Поэтому управляющие компании, безусловно, знают, что при рассмотрении вопроса о продлении их лицензий проверяются именно эти вопросы, которые отражены в Постановлении и в Жилищном кодексе. И осенью прошлого года, когда мы начинали эту работу, мы уведомляли те компании, которые требования процедуры не выполняли.

— Давайте гипотетически представим, что весной–летом 2023 года случился, условно говоря, самый плохой сценарий — не помогли ваши увещевания и обращения к управляющим компаниям, не помогла профилактика. Что изменится для красноярцев в случае, если лицензии не продлят 80–100 управляющим компаниям? Если моя управляющая компания, к примеру, лишится лицензии, с чем я столкнусь: перестанет идти вода, выключится свет?

— Для вас как для потребителя именно коммунальных услуг, о которых вы упомянули, в этом случае не изменится ровным счетом ничего. Коммунальные услуги: электричество, водоснабжение, отопление предоставляются ресурсоснабжающими компаниями. А управляющая компания работает у нас только внутри самого дома.

Федеральное законодательство предусмотрело сценарий для многоквартирных домов в случае, если управляющая компания не продлевает лицензию на работу, если ее лицензия аннулируется. В этом случае компания всё равно обязана продолжать работу с домом, она не может его просто бросить.

А управлять домом ей придется до того момента, когда собственники квартир в доме не выберут на своем общем собрании другую управляющую компанию. Если сами собственники собраться не могут, то это должен попытаться сделать орган местного самоуправления. Если и это не удается сделать, то власти созывают открытый конкурс по выбору управляющей компании. А если и конкурс не состоялся, то администрация должна управляющую компанию дому назначить.

Роль Стройнадзора при таком сценарии — если мы аннулируем лицензию у управляющей компании, то мы тут же уведомим об этом администрацию, чтобы они были готовы в дальнейшем провести вот эти процедуры.

— Видит ли Стройнадзор какие-то риски в том, что красноярцы могут быть недовольны, если их управляющие компании массово лишатся своих лицензий и администрации назначат новую компанию управлять их домом? Мы ведь понимаем реалии: зачастую провести общее собрание собственников квартир в доме — это сложная задача, людям тяжело самостоятельно собраться вместе и решить какие-то вопросы.

— Такие риски, думаю, есть. Потому что мы часто видим неосведомленность жителей из их обращений, о том, что происходит в их доме. К примеру: люди жалуются нам на то, что управляющая компания ничего не подметает и не ремонтирует в доме. Начинаем разбираться, открываем систему ГИС ЖКХ и видим протокол, в котором эти же люди год назад выбрали непосредственный способ управления домом. То есть они отказались от управляющих компаний вообще и решили, что будут управлять домом самостоятельно. И спустя год жалуются, что «компания не работает».

Мы видим риски, что в случае аннулирования лицензий у управляющих компаний люди будут недовольны. Будут говорить: «Вот, раньше у нас была вот эта компания, а сейчас нам по конкурсу выбрали другую, и нам она не нравится».

Но собственники квартир уже сейчас могут начать влиять на работу своих управляющих компаний — они могут открыть всё тот же сайт ГИС ЖКХ и узнать, как их управляющая компания тратит деньги, которые они ей платят. Собственники могут учредить Совет дома, который будет официально контролировать финансово-хозяйственную деятельность управляющей компании. Если это не помогает решить какие-то проблемы, то общим собранием собственников управляющую компанию можно сменить на другую.

Общее собрание собственников сейчас можно проводить электронно — опять же при помощи ГИС ЖКХ. И такой способ решает ряд проблем. К примеру, когда собрание проводится очно и оформляется в бумажном виде, мы при проверках сталкиваемся с фальсификациями этих документов со стороны неустановленных лиц. К нам потом обращаются собственники и говорят: мы этого не подписывали. Если для собрания собственников используется ГИС ЖКХ, то подделать решение людей невозможно, потому что пользоваться этим ресурсом можно только после входа на него через вашу учетную запись на Госуслугах. Сама система после голосования протокол с результатами формирует мгновенно и в электронном виде.

— Обозначьте еще раз важные даты в процедуре продления лицензий для красноярских управляющих компаний?

— 3 марта стартует процедура приема заявлений от управляющих компаний. Она продолжается в течение 15 рабочих дней. То есть последний день приема заявлений — это 27 марта. Далее наша оценка лицензионных требований длится в течение 15 рабочих дней. Соответственно, во второй половине апреля уже будут результаты, о которых мы сообщим в телеграм-канале краевого Стройнадзора и на официальном сайте службы.

Но и даже у тех управляющих компаний, кому мы лицензию не продлим, до 1 июня всё равно будет лицензия действовать. И вот в этот месячный период, с конца апреля до 1 июня, у красноярцев как раз будет время, чтобы принять меры, если их управляющая компания лицензию не продлит: на общем собрании собственников самостоятельно выбрать другую компанию либо пройти через процедуры открытого конкурса по выбору компании или назначения компании администрацией. Стройнадзор оперативно проинформирует все администрации муниципалитетов, чтобы они свои обязательства выполнили.

— К чему вы бы призвали красноярцев?

— Мы все с вами живем в многоквартирных домах. И важно помнить, что наша собственность не ограничивается только лишь нашими квартирами. Всё общее имущество дома — тоже наше, только оно распределено между всеми собственниками квартир в доме. А управляющая компания — это такая же компания, которая предоставляет нам услуги, как, к примеру, ателье или автосервис.

Единственная сложность, которая здесь есть, заключается в том, что в случае с ателье или автосервисом вы самостоятельно приходите в фирму и можете от их услуг отказаться, приняв решение самостоятельно и единолично. В случае же с управляющей компанией вам такое решение надо принять вместе — либо Советом дома, либо общим собранием собственников.

Но именно такой подход, когда люди собираются вместе и принимают коллективное решение, способен дисциплинировать управляющие компании в их работе. Поэтому я желаю красноярцам активно участвовать в жизни своих домов, а управляющим компаниям — реагировать на нужды и пожелания собственников, а также на профилактические меры Стройнадзора.