Берут недвижимость семьи участников СВО: кому по зубам ипотека в Красноярске и чего ждать от рынка в 2025 году

Процентная ставка по ипотеке, мягко говоря, удивляет, льготные виды кредитований выдают далеко не каждому, зарплаты остаются прежними, и, кажется, купить квартиру — это фантазия. Корреспондент NGS24.RU Ирина Харитон поговорила с агентами по недвижимости, представителями банка и застройщиками и узнала, чего ждать в 2025 году, реально ли будет купить квартиру в Красноярске. А может лучше присмотреться к домику в деревне или съемному жилью?

2024 год был непростым для рынка недвижимости как российского, так и красноярского в частности. Лимиты на льготные ипотеки и растущая ставка сильно ограничили людей в возможности обзавестись собственным жильем. Но, как утверждает риелтор Екатерина Семенова, управляющая офиса продаж «Аревера-недвижимость», есть признаки того, что в 2025 году в этой сфере начнется «оттепель».

— 2024 год для нас завершился заседанием Центробанка 20 декабря, где Центробанк сохранил ключевую ставку. На самом деле это можно рассматривать двояко, но это может стать первым импульсом здоровой динамики, переходящей на 2025 год. Безусловно, ипотека является очень важным и ключевым индикатором спроса и предложения, поэтому мы все находимся в ожидании заседания Центробанка в феврале, но, тем не менее, с надеждами на то, что ключевая ставка будет корректироваться вниз. Радует то, что на рубеже 2024−2025 годов появилось несколько инструментов, которые позволяют в столь непростое время покупателям регулировать свою высокую процентную ставку по ипотеке, то есть даже если ты взял ипотеку под 27−30% годовых, ряд банков предлагает очень интересные программы отсрочки или снижения ежемесячного платежа за счет преференции и спецпрограмм. Это позволит покупателям, которые входят в сделку в этом году, либо в начале 2025 года, все-таки максимально комфортно осуществлять платежи по ипотеке, — говорит Екатерина Семенова.

Из интересных тенденций — специалисты ожидают, что будет перевес в сторону вторичного рынка, а новостройки станут покупать все реже. Покупать чаще будут квартиры именно для жизни, а не в качестве будущей инвестиции, и таких жестких лимитов на семейные ипотеки, какие наблюдались в уходящем году, не будет. Единственные, кто продолжает брать недвижимость в качестве возможности сберечь средства — льготополучатели, в особенности семьи участников СВО. И таких клиентов становится все больше.

— По своему отделу продаж хочу сказать, что каждая вторая-третья сделка проходит с привлечением выплаты СВО в различных своих вариациях. Поэтому, конечно, это точно также дополнительные вливания в рынок недвижимости. Так же, как и материнские сертификаты, маткапиталы, которые индексируются. Но, тем не менее, в противовес этому возникает сейчас новый закон с 2025 года по материнскому капиталу, который вводит дополнительный надзор за выбором жилья для детей, поэтому небольшая юридическая рутина добавляется в процесс купли-продажи. Эти сертификаты и деньги с СВО часто люди вкладывают в квадратные метры, чтобы именно сохранить деньги, — рассказывает Екатерина Семенова.

Также, по словам риелтора, стоит ожидать подъема спроса на малоэтажное строительство — есть хорошие условия для долевого строительства, то же введение эскроу-счетов, более низкая цена за квадратный метр, чем в многоквартирных домах.

— Какие ожидания в 2025 году? На самом деле, какие-то резкие изменения сложно спрогнозировать. Чего ожидаю? Стагнационный настрой, рынок будет в замедленном режиме осуществлять сделки и по продаже, и по покупке. К чему готовится тем, кто думает приобретать недвижимость? Считаю, что нужно держать руку на пульсе, но это не значит, что нужно ограничиться мониторингом объявлений на интернет-порталах. рекомендую найти того эксперта, который будет отслеживать изменяющиеся условия для поиска самого благоприятного времени для покупки на таком, в кавычках, кризисном рынке, — делится советами специалист.

Снижение спроса на новостройки прогнозирует и Юлия Поддубская, руководитель департамента аналитики компании «Этажи». По ее словам, рост цен на такие квартиры продолжится из-за высокой стоимости стройматериалов и ограниченной доступности новых земель. Сдерживать повышение цен будут высокими ставками по ипотеке. В то время, как цены на «вторичку» останутся в околонулевой динамике.

— Перспективы рынка недвижимости в 2025 году пока не совсем прозрачны. Спрос остается сконцентрированным на сегменте жилья эконом-класса. Программы господдержки, такие, как семейная и сельская ипотека, продолжат стимулировать спрос. Охлаждение рынка произошло еще в октябре, когда выросла ключевая ставка. Но значительного «падения» рынка не произошло, в том числе за счет введенных акций от застройщиков и оставшейся на рынке семейной ипотеки, — говорит Юлия Поддубская.

Также эксперт отмечает, что часть покупателей покинули этот рынок и ушли за съемным жильем, что, в свою очередь, привело к росту арендных ставок. Лишь в конце ноября цены стабилизировались.

То же самое подмечает и Ангелина Юдина, специалист по арендной недвижимости. Она говорит, что после стабилизации арендного рынка пошло снижение цены — так владельцы помещений пытаются более быстро найти квартиросъемщиков, и это помогает. Рост цен прогнозируют к весне, во время приезда студентов, и такая динамика сохранится до осени. Ангелина Юдина также подмечает, что выбор в сторону съемного жилья стали делать чаще, а среди покупателей все больше оказывается участников и родственников участников СВО.

После непростого 2024 года финансовые организации пойдут навстречу заемщикам. По словам ипотечного эксперта Ольги Петровой, люди будут больше осведомлены о том, какой кредитный продукт они берут.

— Количество сделок заметно снизилось уже в 2024 году. Это связано и с отменой господдержки, и с ужесточением условий других льготных программ. В результате таких событий спрос на новостройки стал стремительно падать. Также на протяжении нескольких месяцев наблюдается «торговля» семейной ипотекой. Банки один за другим диктуют свои условия для её одобрения: вводят дополнительные комиссии, субсидирование, увеличивают первоначальный взнос. Поэтому заёмщикам стало сложнее ориентироваться на рынке. Они не понимают, как купить квартиру без удорожания, и подолгу не могут принять решение. Но с 1 января 2025 года вступит в силу стандарт защиты ипотечных заёмщиков, согласно которому банки обязаны давать заёмщику максимально полную информацию по условиям кредитования. Как это отразится на количестве сделок — изменения, однозначно, будут. А вот в какую сторону — покажет время. Что касается вторичного рынка, то спрос на недвижимость тоже снизился из-за высокой ключевой ставки ЦБ. Но если у людей есть наличные, то они покупают жильё, в том числе на вторичном рынке, а недостающую сумму добирают ипотекой. Ключевая ставка осталась на прежнем уровне — 21%, — а, значит тенденция, скорее всего сохранится, — рассказывает эксперт.

Арендное жилье, по словам Ольги Петровой, действительно стало более популярным видом жилья, но такой перекос может спровоцировать увеличение роста цен на съемные квадратные метры:

— В настоящее время аренда жилья пользуется популярностью, так как платёж по ипотеке увеличился в разы, особенно на вторичном рынке. Но растут цены и на аренду. Это происходит, в первую очередь, из-за высокой ключевой ставки. Граждане вынуждены арендовать жильё, что приводит к увеличению спроса, и, следовательно, способствует росту цен, — рассуждает Ольга Петрова.

Также специалист прогнозирует отмену лимитов по семейной ипотеке и плавное снижение ключевой ставки. Но все равно покупателям стоит перед приобретением квартиры на деньги банка взвешивать все «за» и «против».

— Тем, кто только думает приобретать недвижимость, стоит тщательно просчитать все возможные риски, обратить внимание на действующие льготные программы и проанализировать условия кредитования в разных банках. Конечно, все ждут снижения цен. Но ожидать массового их снижения не стоит. Застройщики успели продать множество квартир за счёт действия господдержки под 8% и семейной ипотеки. Поэтому сейчас они живут на накопленные капиталы, и снижать цены не планируют. Но точечные акции возможны. Например, скидки на менее ликвидное жилье, или срочная продажа, — говорит Ольга Петрова.

Общая ситуация на рынке не могла не сказаться и на строительных компаниях. Они, как утверждает руководитель департамента продаж и маркетинга ГК «ДСК» Екатерина Блинникова, будут откладывать выход новых проектов из-за спада спроса. Это может сказаться на динамике вводов жилья 2026–2027 годов.

— Сейчас многие девелоперы, в том числе и мы, разрабатывают инструменты, которые позволят приобрести жилье при сохранении высоких ставок по рыночной ипотеке, один из таких инструментов — рассрочка. Она позволяет получить комфортные платежи, даже если покупатель не подходит под льготные программы. Владельцам вкладов — получать проценты, пока это выгодно, а потом закрыть рассрочку на квартиру. Не брать ипотеку под высокую ставку сейчас, оформить перед сдачей дома на более выгодных условиях. Людям, планирующим реализовать имеющуюся недвижимость или автомобиль — без спешки найти своих покупателей, — говорит Екатерина Блинникова.

Но, при этом, обращать внимание на новостройки будут. Потому что даже жилье среднего сегмента возводится по тем трендам, которые люди уже ожидают от своего будущего дома. И именно за счет этого строительные компании будут конкурировать с «вторичкой».

— Конкурент первичного рынка — вторичный рынок. И мы с каждым годом должны давать своему продукту дополнительные характеристики, чтобы люди чувствовали, чем квартира в новых домах, которые появляются каждый год, лучше старой. Люди, покупая квартиры, приобретают не просто квадратные метры, они покупают безопасный закрытый двор. Они покупают дом, парадные подъезды, видеокамеры, элементы умного дома. Сейчас новый тренд на рынке — это инфраструктура вокруг дома. То есть где-то улицы, парки строятся, то есть, фактически, люди покупают не квартиру, а новый стандарт жилой услуги или нового жилья, в которых есть комплекс и подземные парковки. И человек в этих условиях ощущает себя совершенно по-другому. Раньше вручную стирали, а сейчас есть машинки-автоматы. И это нормально. Точно так же и с квартирами — сейчас, покупая жилье, люди покупают место, где есть безопасный двор, можно сходить в кафе, не уходя от дома. Появляется соседские и культурные центры и другие моменты которые повышают качество и комфорт проживания, — говорит Александр Васильев, директором по маркетингу «СМ.СИТИ».

Ранее мы писали о новых жилых комплексах, которые начали строить в 2024 году на правобережье. Уже скоро выйдет статья о левобережном строительстве жилья.