«На 30−40% минимум спрос упал»: что происходит с рынком недвижимости в Красноярске — разбираемся с экспертами

Ключевая ставка растет, а ипотечная — растет еще быстрее. Сегодня красноярцу, не имеющему льгот, предлагается брать ипотеку под 28-30%. Это значит, что ежемесячный платеж будет составлять от 80-90 тысяч рублей и выше. А льготников осталось довольно мало — в основном семьи с детьми до 6 лет, сотрудники аккредитованных IT-компаний. Да и им не сладко — первичный взнос для них теперь составляет 20-50%. При таких условиях покупателей квартир становится всё меньше. Корреспондент NGS24.RU Мария Антюшева узнала у экспертов, что будет дальше с рынком недвижимости и ценами на жилье.

Высокая ставка влияет не только на покупателей, но и на самих застройщиков. С какими проблемами столкнулись девелоперы, нам рассказал президент Национального объединения строителей «НОСТРОЙ» и директор по развитию красноярской компании «Культбытстрой» Антон Глушков.

— Снижение спроса видно везде. Если сравнивать осень 2023 года с осенью 2024 года, то примерно на 30−40% минимум спрос упал. Тем не менее застройщики приспосабливаются к тем объемам продаж, которые есть. Возвращаются к практике, которая была до развития ипотеки: рассрочки от застройщика, скидки при приобретении квартиры сразу за полную стоимость, какие-то такие схемы, которые побуждают приобретать квартиру здесь и сейчас. Большая часть строительных компаний пытаются минимизировать объем новых проектов — это очевидно, — поделился с NGS24.RU Антон Николаевич.

— Как Вы считаете, есть ли риск того, что небольшие или средние застройщики начнут банкротиться?

— На сегодня точно нет. Если мы говорим про объекты, которые сейчас строятся, то они распроданы достаточно хорошо. Поэтому риск [банкротств] маловероятен, по крайней мере в Красноярске. Если говорить про будущие проекты, я думаю, что сейчас застройщики просто значительно уменьшат объем предложения, будут подстраиваться под тот спрос, который существует, тем самым не допуская критических ситуаций. Еще один из элементов, который дисциплинирует строительный комплекс — это банковское финансирование. Банки просчитывают все риски надолго вперед, даже на период продаж после ввода в эксплуатацию. Если проект не будет стрессоустойчивым, то просто не получит финансирование от банка.

— После того, как ключевая ставка всё же будет снижена, что произойдет с ценами на жилье?

— Сейчас у нас рынок покупателя, потому что предложение значительно превышает спрос. Поэтому в ближайшее время застройщики будут отчасти впадать в анабиоз, в спячку, выходя на какую-то точку безубыточности. Когда ставка снизится и спрос начнет расти, то предложений на рынке будет мало. Тогда уже спрос превысит предложение, что скажется на ценах.

Но даже безотносительно сегодняшней ситуации мы видим инфляцию в строительстве. Министерство строительства РФ ежеквартально утверждает индексы для бюджетных объектов. За год эти индексы меняются примерно на 15%, по крайней мере последние два года. Ситуация с себестоимостью строительства очевидна. Это не какая-то спекуляция застройщиков, это объективный факт. Себестоимость растет, и цена квадратного метра вне зависимости от желания строителей и покупателей, к сожалению, тоже будет расти.

— Санкции влияют на себестоимость жилья?

— Честно говоря, строительный рынок мало зависит от импорта. Стройка всегда локализована: нужен большой объем строительных материалов, поэтому производство должно быть где-то рядышком. Если смотреть статистику в эконом-классе, то доля иностранных материалов или иностранного производства не превышала 15%, в премиальном сегменте доходила до 50%, но это больше столичный регион, нежели Красноярск. Сейчас импортными остались узкие позиции: строительная электроника, строительная химия и чуть-чуть инженерия — пожарные системы, насосные системы. Поэтом нельзя сказать, что санкционный режим сильно влияет на стоимость строительства.

— А что влияет на себестоимость квадрата сильнее всего?

— Общая инфляция и нестабильность рынка. Недавно опубликовали статистику потребления цемента в России на октябрь этого года по сравнению с октябрем прошлого. Объем снизился на 12%. И удивительным образом это совпало с тем, что отпускная цена на цемент с 1 января на 12% возросла. Поэтому отчасти это инфляция, а отчасти — некоторые производители строительных материалов пытаются компенсировать снижение объемов потребления путем увеличения стоимости.

Ну и еще один важный аспект — мы видим повсеместные изменения заработных плат. Стройка борется за кадры. Половина себестоимости квадратного метра — это заработная плата сотрудников. Официальная статистика по росту зарплат на стройке — это 10% по рабочим специальностям и 12% по ИТР (инженерно-технические работники — прим. ред.). А реально коллеги фиксируют рост зарплат в 15−20% в последние два года.

— Повлияло и ужесточение миграционной политики. У нас примерно 15−20% рабочих кадров — это иностранцы. Изменение миграционной политики привело не к нехватке этих кадров, а к увеличению их стоимости. Сказать, что какие-то стройки без мигрантов остановились — нет, никто не остановился, но работа иностранных граждан стала дороже стоить, а дальше это отразилось на стоимости квадратного метра, — пояснил нам Антон Глушков.

В Красноярске сейчас возводят больше трех миллионов квадратных метров жилья. Это проекты разной степени готовности: некоторые едва получили разрешение на строительство, другие близки к сдаче. У большей части проектов ввод в эксплуатацию намечен на 2025–2026 годы. Это данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).

В городе работает более 60 застройщиков. Самых активных видно в графике ниже.

На первом месте по объему возводимых квадратов стоит строительная группа «Арбан». Представитель группы Ирина Одинец поделилась с нами, что беспрецедентные ставки влияют даже на самых крупных игроков рынка.

— Рынок недвижимости столкнулся с серьезными вызовами из-за роста ключевой ставки, следствием которой стал рост ставок по базовой программе ипотеки почти до 30%. Поэтому единственным рабочим инструментом сегодня остаётся «Семейная ипотека», но и эта программа хромает на четыре ноги: в разы упала одобряемость клиентов, выдачи постоянно останавливаются из-за исчерпания лимитов, да и рост первоначального взноса является еще одним стоп-фактором. Все это делает процесс получения ипотеки, а, следовательно, и покупки квартиры, в разы труднее. А «выкуп» застройщиком права получения «семейной ипотеки» для своих клиентов для того, чтобы обойти все предыдущие запреты, я бы назвала «ипотечным беспределом». Но зачастую это единственный способ помощи клиенту. Более того, с нового года вводится «единый ипотечный стандарт», который запретит субсидирование ипотеки застройщиками и ипотеку траншами. Многие эксперты прогнозируют, что и по семейной ипотеке ставки могут вырасти до 8-12%. В результате, текущие условия по семейной ипотеке — это последняя возможность взять ипотеку под 6%, — рассказывает Ирина Одинец.

— Беспроцентные рассрочки от застройщика — это не выгодная, а вынужденная мера. Ипотеку они все равно не заменят: никакой застройщик не даст рассрочку на 20-30 лет. Кроме того, при обычной или льготной ипотеке деньги сразу зачисляются на эскроу-счета, при рассрочке — порциями, медленное наполнение эскроу-счетов повышает стоимость проектного финансирования от банка. В наших проектах «Чижи», «Барбарис», «Калина Долина» действует беспроцентная рассрочка с первым взносом от 30 до 50% от стоимости квартиры, который сразу зачисляется на счет эскроу, а остаток суммы вносится в соответствии с графиком платежей в течение полугода. Удорожания квартиры в таком случае не будет, — пояснила Ирина Одинец.

Застройщики ищут любые возможности всколыхнуть спрос. В частности, «Арбан» планирует в декабре провести акцию — покупатели квартир смогут получить до 70% от стоимости ипотечного платежа в течение 1-2 лет. Несмотря на царящие на рынке сложности, компания только что запустила строительство второй очереди ЖК «Чижи». В этом микрорайоне, а также в «Портовом» на правом берегу компания собирается к 2027 году построить детские сады и подарить их городу.

Отдельный вопрос, что творится на вторичном рынке жилья, на который и раньше не распространялась льготная ипотека. Долгое время он «тянулся» за первичным, не слишком отставая от него по ценам. Что изменилось теперь, нам поведал директор по развитию агентства недвижимости «Жилфонд» Максим Омельянчук.

— Количество сделок заметно сокращается, но рынок недвижимости жив и будет жить. Всегда будут люди, которые женятся, разводятся, переезжают, им надо разменять квартиру или наоборот съехаться. Опять же сейчас кто-то занят в военной отрасли, у людей появились незапланированные доходы. То есть происходит перераспределение финансов. У нас в агентстве за последнее время было пять сделок, в которых люди использовали выплаты за погибших родственников.

Раньше цена вторичных квартир была очень высокая, а арендная ставка была низкая. Люди раздумывали — есть ли смысл сдавать квартиру в аренду и получать доход 3% годовых? Сейчас цены на вторичку подпросели, а аренда наоборот подорожала. Квартиру стоимостью в 5 миллионов уже можно сдать чуть ли не за 35−40 тысяч рублей. То есть сдавать её сейчас выгоднее, чем продавать. И найти арендатора тоже проще, чем покупателя.

Продажа вторичной квартиры сейчас возможна, если продавец правильно оценивает реалии, если он не витает в облаках. Некоторые рассуждают так: «Я покупал эту квартиру, когда доллар стоил столько-то, а сейчас доллар стоит на 30% дороже, значит, моя квартира тоже должна стоить на 30%» дороже». К сожалению, не должна. При продаже надо исходить из реально существующего спроса. Если ставить реальную цену, то покупатель будет.

— Но не получится ли так, что с этой «реальной ценой» собственник продаст квартиру за те же деньги, что и купил, если не дешевле?

— Сейчас так нередко и бывает. Но тут что надо понимать: многие люди купили квартиры по льготной ипотеке, у них были маленькие платежи. Льготная ипотека разогнала спрос, цены на квартиры выросли. То есть человек купил квартиру за 5 миллионов, а сейчас такая же стоит 7-8. И он говорит — я хочу продать по этой новой цене. Но он-то брал, когда кредит был дешевый. А новый покупатель будет брать кредит под 30%. И покупатель думает — ты платил за эту квартиру по 30 тысяч в месяц, а я буду платить по 90? Покупатель прошлых лет по сути купил квартиру чужими деньгами, его государство субсидировало. А нынешний покупатель должен свои кровные отдать. Поэтому продавцам вторички приходится делать какой-то дисконт от цены застройщика. Сам застройщик может (хоть и в урезанном виде) продавать по семейной ипотеке, а у физлица такой возможности нет, — говорит Омельянчук.

Что касается первичного рынка, то по мнению риелтора, рассрочка от застройщика подойдет тем, у кого есть свои деньги и без кредитов. Тогда человеку выгодно платить по частям, а остаток держать на депозите, чтобы капали проценты. Также рассрочка подойдет тому, кто готовится в ближайшем будущем продать свою квартиру и за счет нее «отбить» новую. Если же покупатель готов заплатить всю сумму сразу, то сегодня застройщики могут сделать ему скидку в 10 или 15%. Но всё это это — сценарии для небольшого сегмента потребителей.

— Я с несколькими застройщиками беседовал на прошлой неделе, оптимизма нет ни у кого. Да и мы в нашем агентстве видим, что люди не готовы брать ипотеку под 30%. Они приходят к нам на ипотечные консультации в надежде, что где-то еще есть какие-то льготные варианты, о которых они не знают. Когда люди подсчитывают ежемесячный платеж, то сумма шокирует. Грубо говоря, с 5 миллионов рублей платеж — 100 тысяч в месяц, а ведь 5 миллионов — это еще скромная квартира, — говорит Омельянчук.

— Я общаюсь с менеджерами среднего звена крупных банков. Они говорят: «Мы живем одним днем. Пришли утром на работу, открыли инструкцию по выдаче ипотеки, сегодня работаем по ней. Завтра приходим, открываем, а инструкции все новые, и то, что мы вчера говорили клиентам, сегодня уже не действует, условия выдачи ипотеки уже другие». Я не помню такого ни в одном кризисе, хотя работаю давно. Люди находятся в зоне полной неопределенности.

В семейной ипотеке очень сложная схема. Вроде есть официальная ставка в 6%, но под 6% ты не получишь кредит. В итоге процент всё равно выйдет побольше. А нужно еще заплатить банку комиссию за то, что он выдает тебе семейную ипотеку.

Наиболее охотно банк одобряет ипотеку по тем жилищным проектам, где он не так давно выступил кредитором застройщика. Тут банк напрямую заинтересован, чтобы этот застройщик смог распродать максимум своих квартир, ведь иначе девелопер не погасит свой кредит перед банком. Поэтому при выборе новостройки лучше искать связку «банк-застройщик», — объясняет Максим Омельянчук.

Невозможность купить квартиру вынуждает людей снимать жилье. Риелтор Александра Тузовская рассказывает, как растет рынок аренды:

— Если говорить о ценах на вторичное жилье, особенно на старый фонд, Красраб, Черемушки, Зеленая роща — то он прямо идет вниз. Покупателей очень мало. Конечно, если вы зайдете на «Циан», на «Авито», то вы не увидите, что цены рухнули. Цены будут выглядеть по-старому. Но если собственнику действительно необходимо продать квартиру, например, нужно переехать, то у него нет выбора — придется снижать цену, чтобы выйти на сделку.

В результате предложений по аренде стало заметно больше, чем было в сентябре–октябре. Собственники некоторых квартир не могут их продать и не готовы двигаться в цене. Чтобы квартира не простаивала, ее сдают, за неё же коммуналка идёт, да и квартиры в длительной консервации только хуже становятся.

Поскольку квартир в аренду стало больше, то уже можно где-то поторговаться с собственником. Хорошего арендатора тоже не всегда легко найти. Собственники мне звонят и спрашивают: нельзя ли поднять цену? Если у них цена в рынке, то я говорю: в зависимости от отношений с арендатором. Если это нормальный человек, который аккуратно вам платит, то лучше пока оставить всё как есть. У людей с финансами туговато, они просто перестанут снимать. Я даже наблюдаю такое: съезжают в более дешевое жилье, съезжают к родителям. Так что не думаю, что цена на аренду будет расти: ей просто некуда расти с учетом финансов населения, — подытоживает Александра Тузовская.

При подготовке этого материала мы решили спросить мнение не только красноярских, но и федеральных экспертов. Внезапно, картина изменилась до неузнаваемости. Оказалось, что эксперты строительного рынка, живущие в столице нашей Родины, смотрят на ситуацию куда более оптимистично, чем красноярцы. Например, заместитель исполнительного директора Российского союза строителей Константин Кижель вообще не видит особых проблем:

— Смотрите, продажи недвижимости делятся на несколько категорий. Есть эконом-класс, есть стандарт, есть премиум, есть бизнес. Так вот, льготная ипотека, ее сокращение, сказалась слегка пока на эконом-классе. Стандартный класс жилья, премиум-класс и бизнес никак не был увязан с ипотечным кредитованием. Люди, которые имеют деньги — им не нужна ипотека. Квартиры как продавались, так и продаются. Никакого падения нет в этих сегментах. Если говорить про эконом-класс, то есть небольшое падение, которое уже выравнивается, потому что включаются другие механизмы. Крупные застройщики продают квартиры в рассрочку, сейчас в Госдуме рассматривается законопроект по сберегательным кассам и так далее. Государство, естественно, без внимания не оставит ничего.

— Но рассрочка дается всего на несколько лет, а не на такой долгий срок, как ипотека.

— Выгоднее взять квартиру в рассрочку, чем в ипотеку на 25 лет. Проще в рассрочку выплатить за 5 лет, чем сидеть в ипотеке 25 лет. Те же деньги.

— А вам не кажется, что это касается Москвы, Санкт-Петербурга, но не касается регионов?

— Послушайте, у нас существует все равно ипотека для молодых семей. Она как работала, так и работает. Ипотека на селе, ипотека дальневосточная. Поэтому если говорить про регионы, все работает, как и работало. Я не вижу никаких проблем. Сокращение льготной ипотеки сказалось на небольшом количестве покупателей, — порадовал нас Константин Кижель.

В то же время руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор признает некоторую проблему, но считает, что правительство не бросит граждан.

— Сегодня рынок для обычного покупателя без льготных программ, ну, наверное, пока «кусается». Естественно, рынок находится в состоянии ожидания. Но я думаю, что после Нового года ситуация может измениться, потому что, как минимум, правительство смотрит, каким образом рынок поддержать, каким образом создать условия, чтобы покупательская способность у граждан была.

Строительная отрасль — это один из ключевых инструментов развития экономики. Она находится под пристальным вниманием правительства, президента, это однозначно. Никто не допустит, чтобы эта отрасль замерла. К тому же, по всем прогнозам, в следующем году ставка должна по идее снижаться. Соответственно, мы ожидаем, что рынок должен вернуться в свое прежнее состояние, — оптимистично завершил Александр Моор.