Ипотека сегодня выглядит стабильным и для многих единственным возможным инструментом приобретения жилья. Но на заре этого института всё было иначе — он больше напоминал казино. Если повезет попасть в нужную волну — озолотишься, промажешь — окажешься на улице без денег. Мы уже рассказывали, как Красноярск жил до долевого строительства, а сейчас окунемся в период с 2006 по 2014 год, чтобы рассказать о первых ипотечных квартирах и тысячах обманутых дольщиков.
2006 год: все побежали за квартирами для сдачи в аренду
Годом рождения ипотеки считают
— Мы встречались с одним из банков, спрашивали: «Кого вы видите в качестве своих заемщиков?» Они отвечают: «Это топ-менеджеры крупных компаний, желательно западных», — вспоминает он.
Собеседник сам попал в первую волну заемщиков. Ипотека пошла в народ, и первые, кто успел сориентироваться, смогли купить жилье по очень привлекательным ставкам или очень хорошо на этом заработать. Максим Омельянчук вспоминает, что купил квартиру под сдачу в аренду под 12% годовых. В ней тогда уже жили арендаторы. «Однушку» тогда можно было найти за миллион рублей, гостинку — за 500 тысяч.
— В первую очередь побежали те, кто снимал в аренду. Либо те, кто хотел сдать. Первые покупки были такие, что при
К концу 2007 года цены на жилье выросли настолько, что арендная плата стала в два раза меньше, чем ипотечный платеж. Покупать для сдачи стало невыгодно, а жить в съемном — проще, чем купить под заём у банка. С этих пор все взлеты и падения стоимости квадратного метра в истории недвижимости России будут привязаны к происходящему с ипотекой.
При этом тон в ипотечном кредитовании, по оценкам риелторов, в этот период времени задавали не нынешние гиганты — Сбербанк и ВТБ, а банки поменьше — «Импэксбанк» и «Юниаструм банк», которые сейчас уже не существуют. Еще одна отличительная черта тех лет: продавца и покупателя было легко отличить. Первый, как правило, был из среднего класса или ниже, а второй — человек либо очень богатый, либо успевший поднакопить. Дальше ипотека всех уровняла — красноярец с хорошей зарплатой получил возможность купить жилье.
2008 год: бурный рост ипотеки и «похмелье» в виде обманутых дольщиков
К 2008 году ипотека в крае и стране так расцвела, что цены на недвижимость благодаря спросу и госпрограммам достигли своего пика. Комплексы росли, как грибы: застраивались Взлетка, Северный. Заместитель гендиректора «Аревера-Недвижимость» Ирина Томаровская вообще называет промежуток с 2007 по 2012 год самыми классными годами. На них пришелся бум строительства, когда закладывались хорошие комплексы с большими площадями и продуманными планировками. А позже уже появились «человейники» в виде «Белых рос», «Тихих зорь» и других подобных микрорайонов.
Кстати, первым домом Красноярска, построенным в долевое, стала панелька на Ястынской. Застройщиком выступила компания «Алио», которую сегодня не вспомнят, а вот имя подрядчика — «Культбытстроя» — звучит до сих пор. Его сдали в феврале 2007 года.
Но грянул мировой кризис, который «схлопнул» все предложения банков, а стоимость квадратного метра в начале 2009 года резко откатилась вниз. При этом многие ипотечники попали в разряд неплательщиков или балансировали на грани. Те, кто купил квартиры в 2008 году, пожалели об этом: на пике цен малюсенькая студия обошлась в 1,85 млн рублей, а через два месяца на 150 тысяч дешевле можно было купить полноценную «двушку» в новостройках Солнечного.
После взлета всегда приходит падение. Из-за несовершенства законодательства о долевом строительстве, недобросовестности строителей, безграмотности горожан и попустительства властей покатилась волна обманов дольщиков. Эти причины перечислены в отчете уполномоченного по правам человека тех лет (документ есть в распоряжении редакции). Те времена занимающий до сих пор эту должность Марк Денисов описывает очень красочно.
— К началу лета 2008 года даже у неискушенного наблюдателя стало формироваться ощущение о том, что на первичном рынке жилья в Красноярске надувается огромный пузырь. Средняя цена квадратного метра поднялась до заоблачных высот, а сам первичный рынок жилья стал напоминать огромное казино, где азартно играли многочисленные риелторы, строительные фирмы, банки и отдельные граждане. Одним из самых выгодных видов бизнеса стало «вложить деньги в сваи», а затем «взять деньги из стен». Однако наряду с бизнесменами в эти игры волей-неволей оказались включены многочисленные горожане, пытающиеся решить свои жилищные проблемы за свои кровные. Люди (как правило, семейные, имеющие детей и средние доходы) брали кредиты, закладывали свое основное жилье, входили в ипотечные схемы и несли свои деньги застройщикам, — говорится в отчете.
В итоге башенные краны на многих стройплощадках замерли, свои квартиры не получили
По словам Максима Омельянчука, в 2009 году цены сильно просели, покупатели снова стали выжидать. К