«Рынок жилья напоминал казино»: как богатели и беднели красноярцы, покупая квартиры в конце нулевых

Ипотека сегодня выглядит стабильным и для многих единственным возможным инструментом приобретения жилья. Но на заре этого института всё было иначе — он больше напоминал казино. Если повезет попасть в нужную волну — озолотишься, промажешь — окажешься на улице без денег. Мы уже рассказывали, как Красноярск жил до долевого строительства, а сейчас окунемся в период с 2006 по 2014 год, чтобы рассказать о первых ипотечных квартирах и тысячах обманутых дольщиков.

2006 год: все побежали за квартирами для сдачи в аренду

Годом рождения ипотеки считают 2005-й. Но всерьез и надолго она пришла в жизнь красноярцев спустя 12 месяцев и была связана в основном с программами Агентства ипотечного жилищного кредитования (ныне Дом.рф). Местные риелторы зазывали коммерческие банки в регион с предложениями выдавать ипотеку горожанам. По словам директора по развитию компании «Жилфонд» Максима Омельянчука, до этого коммерческие банки, конечно, предоставляли жилищные кредиты, но они были доступны единицам, на кого они были рассчитаны — непонятно.

— Мы встречались с одним из банков, спрашивали: «Кого вы видите в качестве своих заемщиков?» Они отвечают: «Это топ-менеджеры крупных компаний, желательно западных», — вспоминает он.

Собеседник сам попал в первую волну заемщиков. Ипотека пошла в народ, и первые, кто успел сориентироваться, смогли купить жилье по очень привлекательным ставкам или очень хорошо на этом заработать. Максим Омельянчук вспоминает, что купил квартиру под сдачу в аренду под 12% годовых. В ней тогда уже жили арендаторы. «Однушку» тогда можно было найти за миллион рублей, гостинку — за 500 тысяч.

— В первую очередь побежали те, кто снимал в аренду. Либо те, кто хотел сдать. Первые покупки были такие, что при 20%-м взносе цена на аренду была в некоторых случаях даже выше, чем ежемесячный платеж по ипотеке. Сейчас такое уже невозможно, конечно, — оценивает он.

К концу 2007 года цены на жилье выросли настолько, что арендная плата стала в два раза меньше, чем ипотечный платеж. Покупать для сдачи стало невыгодно, а жить в съемном — проще, чем купить под заём у банка. С этих пор все взлеты и падения стоимости квадратного метра в истории недвижимости России будут привязаны к происходящему с ипотекой.

При этом тон в ипотечном кредитовании, по оценкам риелторов, в этот период времени задавали не нынешние гиганты — Сбербанк и ВТБ, а банки поменьше — «Импэксбанк» и «Юниаструм банк», которые сейчас уже не существуют. Еще одна отличительная черта тех лет: продавца и покупателя было легко отличить. Первый, как правило, был из среднего класса или ниже, а второй — человек либо очень богатый, либо успевший поднакопить. Дальше ипотека всех уровняла — красноярец с хорошей зарплатой получил возможность купить жилье.

2008 год: бурный рост ипотеки и «похмелье» в виде обманутых дольщиков

К 2008 году ипотека в крае и стране так расцвела, что цены на недвижимость благодаря спросу и госпрограммам достигли своего пика. Комплексы росли, как грибы: застраивались Взлетка, Северный. Заместитель гендиректора «Аревера-Недвижимость» Ирина Томаровская вообще называет промежуток с 2007 по 2012 год самыми классными годами. На них пришелся бум строительства, когда закладывались хорошие комплексы с большими площадями и продуманными планировками. А позже уже появились «человейники» в виде «Белых рос», «Тихих зорь» и других подобных микрорайонов.

Кстати, первым домом Красноярска, построенным в долевое, стала панелька на Ястынской. Застройщиком выступила компания «Алио», которую сегодня не вспомнят, а вот имя подрядчика — «Культбытстроя» — звучит до сих пор. Его сдали в феврале 2007 года.

Но грянул мировой кризис, который «схлопнул» все предложения банков, а стоимость квадратного метра в начале 2009 года резко откатилась вниз. При этом многие ипотечники попали в разряд неплательщиков или балансировали на грани. Те, кто купил квартиры в 2008 году, пожалели об этом: на пике цен малюсенькая студия обошлась в 1,85 млн рублей, а через два месяца на 150 тысяч дешевле можно было купить полноценную «двушку» в новостройках Солнечного.

После взлета всегда приходит падение. Из-за несовершенства законодательства о долевом строительстве, недобросовестности строителей, безграмотности горожан и попустительства властей покатилась волна обманов дольщиков. Эти причины перечислены в отчете уполномоченного по правам человека тех лет (документ есть в распоряжении редакции). Те времена занимающий до сих пор эту должность Марк Денисов описывает очень красочно.

— К началу лета 2008 года даже у неискушенного наблюдателя стало формироваться ощущение о том, что на первичном рынке жилья в Красноярске надувается огромный пузырь. Средняя цена квадратного метра поднялась до заоблачных высот, а сам первичный рынок жилья стал напоминать огромное казино, где азартно играли многочисленные риелторы, строительные фирмы, банки и отдельные граждане. Одним из самых выгодных видов бизнеса стало «вложить деньги в сваи», а затем «взять деньги из стен». Однако наряду с бизнесменами в эти игры волей-неволей оказались включены многочисленные горожане, пытающиеся решить свои жилищные проблемы за свои кровные. Люди (как правило, семейные, имеющие детей и средние доходы) брали кредиты, закладывали свое основное жилье, входили в ипотечные схемы и несли свои деньги застройщикам, — говорится в отчете.

В итоге башенные краны на многих стройплощадках замерли, свои квартиры не получили 15 тысяч красноярцев, заключивших договоры долевого на конец 2008 года. Марк Денисов отмечает, что ряд компаний продолжили выполнять свои обязанности — «КБС», «Монолитхолдинг» и другие. Начались митинги, пикеты, встречи, но власти опоздали на 3–4 месяца: компании успели вывести активы и уйти в банкротство. Часть названий вошла в историю рынка недвижимости, например, «Стройтехника» Шапочкина, которая успела по 4 раза перепродать квартиры в знаменитом «Мазае» на Копылова и домах на Баумана. Также звучали названия «Красноярец плюс», «КриД-М», СПК «Вектор плюс», «Сибстоун».

По словам Максима Омельянчука, в 2009 году цены сильно просели, покупатели снова стали выжидать. К 2010–2011 году рынок заново на низких ценах и ставках по ипотеке стал восстанавливаться. За это время успел подключиться материнский капитал, появился отложенный спрос, и цикл заново завертелся до конца 2014 года и нового потрясения.