Недвижимость обзор Апартаменты или «однушки» под сдачу. Сравниваем доходы от заработка на недвижимости

Апартаменты или «однушки» под сдачу. Сравниваем доходы от заработка на недвижимости

До Красноярска дошла мода на покупку апартаментов под сдачу. Плюсы, минусы и подводные камни

Первый апарт-отель сдался в Красноярске в августе 2018 года

«Срочная продажа! Супер цена! Только наличные», — так заканчиваются объявления о продаже апартаментов, которые появились в начале марта. Компания «РусДен» спустя 3 года после презентации закладывает у кольца Игарской — Шахтеров новое здание, Центр международной торговли. Площади в коммерческом здании с конгресс-холлами, офисами и ресторанами под сдачу в аренду или жилье предлагают купить от 1 до 2,2 миллиона рублей (27–37 квадратов). Такие цены озвучивают инвесторы и агентства.

Мы решили разобраться, что же собой представляют апартаменты, дадут ли на них ипотеку и с какими проблемами в будущем можно столкнуться.

Сегодня «Яндекс», «Гугл» и N1.RU при запросе «апартаменты в Красноярске» ведут на сайты объявлений с посуточной арендой наподобие площадки онлайн-бронирования путешествий booking.com. Иногда ссылки ведут на статьи с огромными элитными квартирами, которые также называют апартаментами. Это немного путает. Однако это отдельный вид недвижимости, который уже 2–3 года назад появился в Красноярске и, судя по всему, популярность пока не набрал.

Где искать апартаменты в Красноярске?


Как правило, в Красноярске апартаменты встречаются в зданиях центров с офисами, гостиницами, каким и должен стать Центр международной торговли на Игарской. Продавать этот вид недвижимости планирует строитель Владимир Егоров, который возводит на нижнем ярусе Театральной площади 10–14-этажный гостиничный комплекс. Все 130 номеров планируют сделать 2-комнатными апартаментами в 54–56 квадратов. Строитель планирует их сдавать не меньше чем на месяц для приезжих по работе: «Будет дешевле, чем гостиница посуточно, но дороже, чем снимать квартиру».

Новый вид недвижимости красноярцам предлагала компания «Арбан» при возведении бизнес-центра «Баланс» на Маерчака. Но, как рассказывала замдиректора по продажам Ирина Одинец, компания решила оставить их под собственные нужды. Риелторы комментировали нам, что строительство началось в неудобное время, в разгар кризиса 2014 года, площади предполагаемых апартаментов ушли под офисы.

Комплекс с данным видом недвижимости должен был вырасти и на Шахтеров, рядом с бизнес-центром «Дубль», неподалеку от кольца с Караульной — 9 Мая. Риелторы уже начали продавать площади в ЖК «Хоум Лайф «СТРИЖИ»», где 50% принадлежало экс-депутату Геннадию Торгунакову, но Стройнадзор запретил застройщику «Мера» привлекать средства дольщиков из-за банкротства.

Но есть и отдельные здания, уже работающие как апарт-отель. Первым, если верить застройщику «Ментал-Плюс», в Красноярске таким стал «Парк-Сити» на Партизана Железняка, возле «Кристалл Арены». В 11-этажном здании, сданном еще в августе 2018 года, 400 меблированных апартаментов от 16 до 65 квадратов. Согласно информации в 2ГИС, снять номер стоит от 2,2 тысячи рублей за сутки.

«В наличии финальные апартаменты с чистовой отделкой — в них можно жить самим, пользуясь всеми благами отельного сервиса, или сдать в отдельный фонд и использовать как доходную недвижимость», — обещает застройщик на сайте.

Получается, жить в апартаментах можно, но с юридической стороны это нежилые помещения.

Апартаменты: плюсы и минусы

В Москве и Санкт-Петербурге, рассказывает начальник отдела долевого строительства АН «Гранта-Недвижимость» Дмитрий Слепокуров, такой вид недвижимость чрезвычайно популярен:

— Год-два назад, я знаю, все что можно переделывали в апартаменты: заводы, корпуса, технические помещения. Видел проекты, где потолки были по 5–6 метров, — делится собеседник.

Отсюда вытекает и первый минус данного жилья: на такую недвижимость не распространяются нормы СанПиН.

— Соответственно уровень инсоляции, окна в окна, небольшое расстояние до соседних домов. Я знаю, что территорию каких-то заводов переделывали в апартаменты, и, например, на эту вид красивый, на ту — через два метра стена другого здания. Точечная застройка позволяет разместить нестандартные помещения по высоте потолков, с окнами и без. Зато, — приводит он в пример опыт своего знакомого, — я знаю, что человек в Москве купил апартаменты в историческом центре, чуть ли не Красной площади, но в разы дешевле жилой недвижимости.

Среди больших минусов апартаментов ранее называлась невозможность прописки. Однако сейчас вопрос решился — временную регистрацию до 5 лет сделать можно, а значит, получится встать на учет в поликлинику и поставить детей в очередь в школу и сад, говорит Дмитрий.

Покупателей он просит обратить внимание на то, что для владельцев апартаментов существует существенный сервисный сбор.

— Есть управляющая компания, которая может сдавать в коммерческий наём и выплачивать какой-то доход. Второй момент: если сдаются в управление, то планируется единообразие номеров, мебельное наполнение — свобода выбора ограничивается. Большое количество сопутствующих площадей — прачечные, коридоры, холлы и прочее. Которые обслуживаются УК и ложатся на плечи собственников помещений. Сервисный сбор, как коммунальные услуги, не регулируется законодательством — это, по сути, офисное помещение. Например, клининг стоит у меня 100 тысяч рублей, поделили на 10 человек и платим по 10 тысяч. Не хочешь — продавай и уходи. Выбора в этом плане нет.

Интерес к номерам в «Парк-Сити» от «Метал-Плюс», например, по словам риелтора, проснулся перед самой его сдачей. Причина в «красивой математике» по факту получения дохода аренды для простых горожан-покупателей. Как все реализовалось, он не знает, но отмечает удачное расположение апарт-отеля на основной магистрали — Партизана Железняка, возле «Кристалл Арены». Объекту на Игарской он тоже пророчит успех с точки зрения расположения.

Сколько можно заработать?

Апарт-отель на Партизана Железняка сдали осенью 2018 года

Руководитель отдела продаж застройщика «Ментал-Плюс» Алексей Прилепо подчеркивает, что «Парк-Сити» — это «бизнес-проект для собственников». Конечно, есть те, кто проживает в собственных гостиничных номерах, но их единицы. Основная масса покупателей, подчеркивает собеседник, планировала вложить средства.

— В основном это были люди, у которых имелись денежные средства. Кто думал, как их вложить, искал альтернативу банковским вкладам. И пенсионеры приходили, и семьи среднего возраста в 30–40 лет, определенного ядра не было. Что касается бизнесменов — да, были такие клиенты: несколько человек выкупили по 10–15 номеров под сдачу в аренду, — делится начальник отдела продаж.

На сегодняшний день все гостиничные номера проданы. Перед сдачей и после цена квадрата была на уровне 75 тысяч рублей — дороже, чем в домах «СМ.Сити» на старте например. Но в перерасчете на площадь стоимость номера в 16 квадратов выходила всего 1,2 миллиона: «Такую стоимость могли себе позволить широкие слои населения». Несмотря на то что апартаменты жильем не являются, ряд банков предлагал на них ипотеку. Причина в том, что у них есть признаки жилого помещения — санузлы и кухня, объясняет Алексей Прилепо. Приличная часть номеров была продана с участием таких кредитов.

Несмотря на скептические оценки, концепция, уверяют в «Ментал-Плюс», оказалась рабочей — люди доход получают. Рассчитывался он из расчета 50–60% заполняемости номеров — средней для всех гостиниц по Красноярску. Поток обеспечивают не только редкие гости КЭФа, Универсиады, но и посетители не таких известных спортивных и иных мероприятий. Гости предпочитают в основном маленькие номера по 16–20 квадратов. Но владельцы получают прибыль не от своих владений, а из «общего котла». То есть общая выручка делится на всех пропорционально имеющимся в собственности квадратам.

— К примеру, возьмем студию в 25–28 квадратов. Сколько за нее можно выручить в Красноярске? — объясняют в компании. — 12–15 тысяч в зависимости от района. Посчитаем, сколько это за квадрат: 400–480 рублей. У нас прибыль за квадрат получается 800–1000 рублей при средней заполняемости. 1200 — в пиковую. Получается в полтора-два раза выше.

Но доход в 1 тысячу в компании собственникам пока не могут предложить: не все покупатели меблировали свои номера, которые купили только с чистовой отделкой, или заключили договоры с управляющей компанией.

Среди 4 отзывов о «Парк-Сити» на «Флампе» пока только восторженные. Кто-то доволен номерами, в которых еще никто не жил, кто-то отмечает приветливость персонала. Житель Новосибирска Артем, гостивший в данном апарт-отеле, говорит, что единственное, чего ему не хватило, — места, где можно перекусить, когда времени готовить на имеющейся кухне нет.

В «Ментал-Плюс» заявляют, что планируют вернуться к строительству апартаментов — сейчас рассматриваются несколько площадок в Центральном районе. Называть их отказываются, пока не будут достигнуты договоренности.

— Мы понимаем, что в Москве и в Санкт-Петербурге апартаменты предлагаются повсеместно. Но это обычные многоквартирные дома, которые хотят построить в том месте, где жилье по нормативу не может быть построено и введено в эксплуатацию. У нас и такое жилье появится — не для получения дохода, а для собственного проживания. Мы будем возводить и такого рода жилье. И второй формат — похожий на наш «Парк-Сити», для краткосрочной и долгосрочной аренды. Это перспектива ближайших лет, — заявил Алексей Прилепо.

В ближайшее время в Госдуме после эпопеи с хостелами обещают разобраться со статусом апартаментов. Ранее стало известно, сообщает РБК, что депутаты планируют внести на рассмотрение законопроект, который даст собственникам апартаментов те же гарантии, что и владельцам обычных квартир. Тут речь идет об устранении тех самых минусов этого типа жилья с пропиской, налогами, количеством паркомест и другими нормативами.

ПО ТЕМЕ
Лайк
LIKE0
Смех
HAPPY0
Удивление
SURPRISED0
Гнев
ANGRY0
Печаль
SAD0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
ТОП 5
Мнение
«Дальше что? Реклама на бездомных собаках? Крысах?»: журналистку NGS24.RU разозлила реклама на деревьях
Полина Бородкина
Корреспондент NGS24.RU
Мнение
По дороге чуть не задушила жаба: во сколько россиянам обойдется путь по платным трассам к Черному морю
Диана Храмцова
выпускающий редактор MSK1.RU
Мнение
«Мы тоже люди»: сотрудница пункта выдачи — о штрафах за отзывы, неадекватных клиентах и рейтингах
Анонимное мнение
Мнение
Почему лучше успеть оформить загранпаспорт до 1 июля и как это сделать — советует юрист
Дмитрий Дерен
адвокат
Мнение
«Реформаторы примут решение, а вы, бабоньки, вывозите. Выручайте страну». Что думает про отмену ЕГЭ обычный учитель
Ирина Ульянова
Учитель
Рекомендуем
Знакомства