Жилье подорожает, гарантия на дом исчезнет: изучаем последствия отмены покупки на этапе котлована

Правительство хочет обезопасить дольщиков, но из-за этого в Красноярске из 12 останется 7 крупных компаний, подорожает жилье, исчезнет 5-летняя гарантии на дом

Госдума одобрила очередные поправки в закон о «долевом», чтобы адаптировать уже 3 года прорабатываемые изменения. Но проект пока не подписан президентом. С 2015 года правительство пытается перекроить строительный рынок в целях защиты дольщиков, вложивших миллионы и залезших в долги перед банками для покупки жилья. 1 июля вступили в силу существенные поправки в ФЗ-214 о «долевом». Мы решили разобраться, почему строители смотрят на закон пессимистично и чем поправки грозят конечному покупателю.

Если поправки будут приняты, то обещаемые требования к уставному капиталу застройщиков будут отменены. Ранее предлагалось высчитывать их от количества застраиваемых квадратов и варьировать от 2,5 миллионов до 1,5 миллиардов.

Сейчас Минстрой страны пришел к принципу «Один застройщик — один проект и участок». То есть для каждого разрешения на строительство будет создаваться новое юрлицо с отдельным счетом. При этом компания (здесь, видимо, речь идет о холдинге) к этому времени уже должна иметь опыт постройки и ввода в эксплуатацию хотя бы 10 тысяч квадратов жилья (примерно одноподъездная «свечка» в 24 этажа). Ограничивается деятельность: только строительство. Еще одно требование: чтобы привлекать деньги дольщиков, она должна существовать на рынке не менее 3 лет. Причина в том, что до настоящего времени холдинги бывают многопрофильными, а руководство, как показывает практика уголовных дел, перебрасывает деньги с почти достроенных домов на объекты малой готовности. В итоге дольщики и тех и других заехать не могут.

Все эти требования относятся к новостройкам, которые будут заложены с июля 2018 года. Поэтому красноярские застройщики заранее постарались набрать стройплощадок — обнесли забором и заключили первый договор долевого. Их хватит еще года на три. Пока проекты отложены в долгий ящик, про запас. При этом если застройщики захотят строить на свои оборотные средства, то правила также на них распространяться не будут. Но у местных застройщиков, говорят эксперты рынка, средств хватит только на 2–3 дома.

Самое главное нововведение, считает председатель саморегулируемой корпорации строителей Красноярского края Антон Глушков, — меняется концепция работы с деньгами дольщиков. Закон, говорит он, предлагает два варианта: работа с банковским сопровождением, когда банк проверяет каждый платеж. И формирование специальных счетов, эскроу, — когда деньги покупателей будут храниться в банке до сдачи дома и получения ключей. Плюс эти же банки будут кредитовать застройщика, и сменить кредитора будет можно только в случае его банкротства. Но банки, считает он, ко второму не готовы.

Управляющий операционным офисом Альфа-банка в Красноярске Юрий Гришаев, напротив, уверяет, что банки к работе через счета эскроу готовы:

«И мы сейчас вырабатываем подходы кредитования с использованием эскроу-счетов. Понимая, что пока будет переходный период и клиенты будут жить по старым правилам. Первичным для определения, входим в сделку или нет, остается оценка качества проекта, а не наличие денег на эскроу. Если локация, экономика, спрос на проект будут, значит и риски для банка по достройке проекта будут приемлемы».

Поскольку в нашей стране могут «лопнуть» не только застройщики, но и банки, законодатели и для них приготовили пакет требований. Под них, по оценке Антона Глушкова, попадают около 12 банков из федерального ТОПа.

Самое интересное в нововведениях, направленных на защиту дольщиков: под вопросом остаются права новоселов на 5-летнюю гарантию дома после сдачи. Ведь созданные для строительства дома ООО-шки будут закрывать за ненадобностью. Собеседник не отрицает, что этот вопрос остался непродуманным.

При запуске всех изменений через 3–4 года в Красноярске, да и по всей стране, жилье будут продавать только в готовом виде и купить квартиру на 35–80% дешевле на этапе котлована больше не получится. По оценке Глушкова, первые «экспериментальные» дома по новому закону в Красноярске будут заложены месяца через три.

Всё это, не устают твердить застройщики с момента старта поправок, скажется на цене квадрата.

«Жилье станет дороже. Это же заемные средства и они стоят каких-то денег, — рассуждает Антон Глушков. — Насколько? Смотрите, у нас же помимо кредитной нагрузки, которая объективно ляжет на строительные организации, есть и другие внешние факторы, которые очень серьезно влияют на себестоимость. Например, цемент за полгода на 20% подорожал. Стоимость металлоизделий — более чем на 30%. По поводу стоимости ГСМ мы все с вами видим. Поэтому, конечно, застройщики захотят в хорошем смысле использовать момент, чтобы повысить цены. Прогнозные цены называются какие-то космические — 50–100%. Безусловно, цена формируется спросом и предложением. Я оцениваю, что за счет закона произойдет прирост стоимости примерно в 15%».

Все это будет сопровождаться уходом с рынка строительных компаний: «Мы уже наблюдаем эти вещи: компании абсолютно мирно достраивают дома, завершают свою деятельность или перепрофилируют бизнес. Это средние компании. Объем субподрядных компаний снижается из-за снижения объема строительства. И даже Универсиада, которая, конечно, оказывает позитивный эффект, но как-то не убирает все проблемы, что есть у нас сегодня. Первого января будет еще грустнее». Из 10–12 реально предлагающих сегодня жилье останутся около семи.

Станет ли после всего этого доступнее для красноярцев ипотека, банки, куда мы обращались, рассуждать не хотят. Президент Новосибирского банковского клуба, заслуженный экономист РФ Владимир Женов еще при первых разговорах о законе заявлял корреспонденту НГС, что банки закон не лоббировали: «Власти вынуждены расписаться в собственном бессилии практики исполнения закона [о долевом] и отменяют ими же навязанный закон. Банки никакого отношения к этому не имеют […] Проценты банков лягут в цену жилья — это естественно и закономерно. Ставки ипотеки будут понижаться. Наконец-то правительство поняло, что это не экономическая, а государственная задача».