Переплата за вид и район

Восемьдесят процентов цены квартиры, знает куратор отдела новостроек АН «АРЕВЕРА-Недвижимость» Екатерина Трояк, зависит от района, где она располагается. «В каждом городе исторически сложилось, что центральный район — самый дорогой, — продолжает она. — То же самое и в нашем городе. И неважно, что там такое же жилье, как в "Черемушках", оно априори дороже. Это центр, Академгородок, "Взлетка"».

Второй фактор, говорит она, влияющий на цену объекта, — возраст дома. От него зависит, одобрит ли банк ипотеку, какие будут подъезды, дворы и парковки. Самые дорогие квартиры в домах младше 5 лет. «Далее — инфраструктура. Да, Октябрьский район у нас дорогой. Но есть его окраина — Мясокомбинат, который на сегодняшний день минимум благоустроен. И практически отсутствует социальная инфраструктура. Она тоже важна при выборе, чтобы не ездить за тридевять земель за хлебом».

Однако есть факторы, при которых цена квартир одинаковой планировки и площади в одном доме будет разниться от 5 % до 25–30 %. Застройщик попросит доплату за красивый вид из окна, высокий этаж, лоджию или ремонт.

Доплата за красивый вид из окна

Мнения риэлторов об идеальных панорамах на Красноярск разошлись. Екатерина Третьяк считает понятие очень условным и говорит, что такие ЖК можно пересчитать по пальцам. В основном они с видом на Енисей. Тем более, пейзажи могут исчезнуть — новые очереди или соседние комплексы могут вырасти прямо под окнами. С такой проблемой сталкивались первые высотки ЖК «Коломенские высотки» у основания Октябрьского моста, «Орбиты». Свои опасения корреспонденту N1 выражали новоселы «Дома на Ключевской», где участок с двумя ветхими бараками был продан за 1 тыс. руб. под строительство.

Коллега Екатерины, начальник отдела долевого строительства АН «ГРАНТА-Недвижимость» Дмитрий Слепокуров, расширяет географию «видовых» квартир: это и дома Студгородка или правобережья с видом на «Бобровый лог», высотки Советского района с панорамами на город. В качестве последнего примера он называет новую площадку «СМ.Сити» в Академгородке: разница в цене «квадрата» жилья с окнами на Енисей и во двор достигает 10 тыс. руб.

«Придержите» верхние этажи

В ногу с доплатой за «видовые» квартиры шагает и доплата за возможность выбора этажа. Самыми популярными у красноярцев риэлторы называют все, выше 8-го. 1-й и 2-й — неликвидные, так как испортить впечатление даже от взгляда во двор могут массивные козырьки и крыши коммерческих помещений, вывески. «Сейчас тенденция к высоким этажам, — говорит представитель «АРЕВЕРА-Недвижимость». — Застройка очень тесная, замкнутые дворы, конечно, света побольше на верхних этажах».

Зная о спросе, добавляет Дмитрий Слепокуров, некоторые застройщики сознательно «придерживают» квартиры на верхних этажах до более высокой стадии готовности, чтобы продать их дороже. Тем более, что в части ЖК («Рябиновый сад», «Взлетный». — Ю.Г.) последние этажи классифицируются как пентхаусы. Сегодня разница в прайсах встречается у «Арбана» (ЖК SkySeven), «Сигмы» (ЖК «Столичный») .«Недавно мы смотрели квартиру в SkySeven: на средних этажах — 3,7 млн руб., такая же на высоких — 4,6 миллиона. Разница где-то 25 % в цене», — иллюстрирует он. Аналогичная ситуация была, например, в 2014 году была в «Орбите» — около 5 %.

Балкон или лоджия

Цена квартиры в доме может разниться и от наличия в ней балкона или лоджии. Красноярские застройщики, как и большинство коллег по стране, считают их стоимость исходя из коэффициента: при наличии первого цена умножается на 0,3, второго — на 0,5. Например, при сдаче ЖК «Взлетный» у покупателей в договоре прибавлялась сумма: при наличии крытой лоджии со 2-го по 5-й этаж — плюсом еще плата за 5 кв. м к стоимости, балкона — 3 кв. м. То есть разница может достигать 100 тыс. руб. за квартиру.

Какой вид остекления будет в квартире, красноярцам не принципиально, подмечают риэлторы. Скорее, актуален вопрос: будет ли балкон вообще. Например, из-за их отсутствия покупатели категорически отказывались рассматривать варианты во второй очереди «Озера Парк» на Мясокомбинате. Большой балкон также может сыграть не на руку продавцу. В «АРЕВЕРЕ-Недвижимость» припомнили случаи, когда площадь холодного помещения в 45-метровых 1-комнатных «Покровского» достигала 10 «квадратов»: «Люди заходят, смотрят и не понимают, за что переплачивают. Такие площади должны быть в крупных квартирах, для однокомнатных они не нужны».

Расчет с коэффициентом нередко приводит к спорам застройщиков и покупателей. Одна из компаний, собеседники предпочитают ее не называть, считала стоимость «квадратов» балкона идентично другой площади квартиры. История закончилась скандалом: «Люди полностью платили и для них это было сюрпризом». Закон, знает Екатерина Трояк, жестко правил не прописывает: «Они относятся к общей площади. Застройщик продает все: он же строит, затраты несет. Но в дальнейшем, когда квартира регистрируется, холодные площади исключаются из общей площади. Потому что мы платим с вами коммунальные платежи только с отапливаемых помещений». Возможно, из-за таких недопониманий, предполагает она, некоторые компании перестали включать в общую стоимость квартиры стоимость балкона или лоджии.

С мебелью, ремонтом или без?

Теоретически одинаковые квартиры могут разниться в цене и из-за качества отделки и наличия мебели. Экспериментировать с вариантами дизайна, установкой кухонь в свое время пробовали «Сиблидер» во «Фрегате-Нео», «См.Сити». Новшество, судя по отсутствию данных предложений у застройщиков сегодня, не прижилось. Сегодня, по словам г-на Слепокурова, часть застройщиков подстраивается под рынок и перепрофилируется. Компании понимают, что на строительных работах можно заработать (в них заложена часть маржи), поэтому разрабатывают фирменные отделки. «Например, в "Преображенском" часть домов будет сдаваться с белыми стенами, но на выбор предлагается 2–3 варианта фирменного ремонта, который продуман дизайнерами строительной компании».

Есть примеры, когда застройщики не только делают ремонт, но и изготавливают мебель, но это единичные случаи . Они, в свое время комментировал редакции руководитель АН «Кром» Алексей Лагутин, также не находят отклик у покупателей: «А смысл? Интернет позволяет купить все что угодно. Раньше, помню, отец в 1970-е купил польскую стенку, 1,5 года еще праздновали. Знакомый недавно обставлял квартиру, ездил в Китай. Представляете, заезжаете в город, где делают только люстры! Город!».