Ипотека для чайников: почему из-за маркетплейсов вам могут отказать — ликбез от красноярских экспертов

«Подождем, мою маму?» — фраза из хулиганского хита 98-го года звучит в российских семьях все чаще, когда речь заходит о ипотеке. Молодым и не очень, россиянам в последние годы решиться на 20-летний кредит все сложнее. Приходится рассчитывать на помощь родителей или наследство от пожилых родственников. Чтобы не платить за крохотную однушку ипотеку по 70 тысяч рублей в месяц, необходимо понимать, как ипотека работает. На какие льготы вы можете рассчитывать, почему важно следить за ключевой ставкой и где взять первоначальный взнос — в материале корреспондента NGS24.RU Марии Зарукиной. В конце статьи — лайфхак для тех, у кого уже есть ипотека.

Ключевая ставка — это процент, по которому Центральный Банк (далее ЦБ) дает деньги коммерческим банкам, в которых мы и берем кредиты. Если ключевая ставка в стране высокая, кредиты брать не выгодно. Платить придется много и долго. Ипотека — тот же самый кредит. Когда ключевую ставку в стране снижают, кредиты дешевеют. Россияне начинают больше тратить, инвестировать, что помогает экономике расти.

Исходя из данных Центробанка, до февраля 2022 года ключевая ставка в стране долгое время держалась плюс/минус на стабильном уровне. В феврале 2022 года — государству понадобилось больше расходов на оборонную промышленность. И дабы предотвратить неконтролируемый рост цен, ЦБ внепланово повысил ключевую ставку с 9,5% аж до 20%. Через пару месяцев ставка снизилась до 17%. А к сентябрю снова упала до 7,5. Это было самое благоприятное время для ипотеки, и слишком маленькая ставка, для того чтобы класть деньги в банк под проценты, поэтому население стало тратить. С октября 2024 года — ставку подняли до рекордных — 21%. Под такой процент, брать кредиты уже не выгодно, а вот класть деньги на вклад — очень даже, население стало копить. Высокая ключевая ставка держится по сей день, но в июне 2025 начались подвижки. В первую неделю лета совет директоров ЦБ снизил ключевую ставку сначала до 20%, а еще через три недели до 18%. Итого сразу 3% за пару месяцев.

От размера ключевой ставки напрямую зависит процент, под который нам дадут кредит. При недавней ключевой ставке в 21%, размер процента по ипотекам был в районе 29% годовых. Это значит, что за однушку в 33 квадрата на Взлетке стоимостью 5 миллионов, ежемесячный платеж составит 70 тысяч рублей в месяц. При этом аренда этой квартиры стоила бы около 20 тысяч рублей.

— Поэтому человек, когда видит, что он за 20 тысяч может арендовать, а ипотека — 70, он думает, ну, если я умею копить, я лучше эти 50 тысяч буду откладывать каждый месяц в копилочку. И там за год наберется уже 600 тысяч. За пару лет он соберет на первоначальный взнос. А там и какой-то сдвиг к концу года может произойти, — отмечает Максим Омельянчук, руководитель федеральной компании Жилфонда в Красноярске.

Сам ЦБ нынешнее снижение ставки до 18% объясняет так: инфляционное давление снизилось, внутренний спрос растет. Это говорит о том, что экономика возвращается к сбалансированной траектории и можно снижать ключевую ставку.

— Здесь такая, знаете, палка о двух концах, если долго держать высокую ключевую ставку, то умрет весь бизнес. Мы видим, что инвестиции умирают. Предприятиям перестает быть выгодно что-то производить и работать, им проще загнать деньги в банк и держать их на вкладах (потому что процент высокий — Прим.ред.). Соответственно может умереть строительство, может умереть производство. Поэтому потихоньку ставку все равно рано или поздно надо отпускать. Резко отпустишь — тогда опять взрыв инфляции и люди побегут покупать товары, услуги, машины, квартиры,  — поясняет Максим Омельянчук, руководитель федеральной компании Жилфонда в Красноярске.

При этом Центробанк хоть и снижает ключевую ставку, но держит жесткую риторику:

— Здесь под жесткостью имеется ввиду как раз удержание высокой ключевой ставки, чтобы не было эйфории у людей, что ключевая ставка будет какими-то стремительными темпами снижаться. Понятно, что при такой ставке люди меньше покупают, люди меньше тратят, люди пытаются сберегать. И, соответственно, это немножко притормозит инфляцию, — объясняет Максим Омельянчук.

 — В то же время это убивает экономику. Нет инвестиций, нет развития, нет движения вперед. И вот здесь надо найти какой-то золотой баланс: либо снижать ставку, что может вызвать скачок инфляции, либо держать ее на таком уровне, но это экономику удушит, добавляет Максим Омельянчук.

Цель инфляции к 2026 году, о которой говорит Набиуллина  — 4%. На совещании по экономическим вопросам 12 августа Владимир Путин заявил, что по итогам июля 2025 года инфляция в России — 8,8%.

По прогнозам финансовых экспертов, судя по темпу Центробанка, ставка будет снижаться, просто не так быстро.

— Ипотечный рынок начнет немножко оживать когда ставка опустится ниже 15%. Должно подойти, наверное, в районе 12% и уже люди будут брать. Я думаю, что, объективно, если вот этими темпами снижать, то, наверное, только к весне 2026 года. Ну, через год ипотека может возродиться из мертвых. Какой-то точный прогноз дать практически невозможно. Будет продолжаться СВО или нет, будет перемирие или нет, мировые санкции, мировые рынки — это все очень сильно влияет, — рассказывает Максим Омельянчук, руководитель федеральной компании Жилфонда в Красноярске.

Другой эксперт уверен, что можно не дожидаться падения ставки до 12% и брать ипотеку уже сейчас, если есть такая нужда. Многие красноярцы так уже действительно делают.

— В нашей компании мы фиксируем рост входящего потока клиентов на 35% по сравнению с июнем текущего года, несмотря на то что июль традиционно считается месяцем отпусков и снижения спроса. Уверена, что в августе активность покупателей будет еще выше. Снижение ипотечной ставки с 20% до 18% стало важным фактором для потребителей — это вселяет уверенность в том, что, оформив ипотеку сейчас, уже через полгода можно воспользоваться рефинансированием и еще больше снизить процентную ставку. Таким образом, можно говорить о явном оживлении и «оттепели» на ипотечном рынке, — добавляет Галина Туголукова, руководитель ипотечного департамента компании «Этажи» в Красноярске.

Когда мы говорим об ипотеке, нам нужно сразу разделить ее на рыночную и льготную.

Рыночная напрямую зависит от ключевой ставки. Это самый дорогой вариант ипотеки в нынешних условиях. В Красноярском крае вы попадаете под рыночную ипотеку на покупку квартиры, в том случае если у вас нет детей и вы не айтишник. Процент по такой ипотеке подвижен и зависит от ключевой ставки ЦБ. На сегодня минимальная ставка по рыночной ипотеке — 20%.

— Там нет, конечно, такой прямой зависимости, что если ключевая ставка двигается на процент, то все банки тоже двигаются на процент. Кто-то немножко раньше снизил ставку, кто-то немного позже. Кто-то пошел на опережение, мог чуть-чуть больше снизить. То есть здесь нет такой прямой зависимости, но тренды все равно задаются. Если ключевая ставка растет, банки повышаются, если она снижается, то снижаются и они, — отмечает Максим Омельянчук, руководитель федеральной компании Жилфонда в Красноярске.

К льготной ипотеке относятся:

• Семейная — 6%;

• Для айтишников — 6%, (У айтишников риск связан с тем, что им надо подтверждать свой доход и место работы каждый год);

• Арктическая (не применима к Красноярску);

• Сельская (в этой статье речь пойдет только о квартирах, если вам интересна тема сельской ипотеки — напишите в комментариях).

Мы подробно разберем рыночную ипотеку и семейную.

По словам экспертов, в последний год сделок по рыночной ипотеке стало кратно меньше. Не на проценты, а в разы. Потому что брать ипотеку под 30% не имеет смысла.

— Если раньше люди брали ипотеку раньше на 15-20-30 лет и планировали жить с этой ипотекой долгие годы (по статистике у нас 7-10 лет средний срок закрытия ипотеки). То сейчас ипотеку берут небольшими суммами. Миллион условно, вот ему на квартиру мечты не хватает, и он планирует этот миллион за полгода, за год закрыть, у него платеж будет 17 тысяч в месяц. А вот если ему нужны деньги на полноценную ипотеку, то еще пару месяцев назад за однокомнатную, маленькую — 102 тысячи рублей платеж бы был. Ну кто будет, скажите, 102 тысячи за маленькую квартиру платить в месяц? Поэтому с таким процентом ипотека сейчас по сути как микрозайм, брать можно только небольшие суммы. И нынешняя ставка в 20% все еще очень высокая, — объясняет Максим Омельянчук.

Другой эксперт предупреждает, что когда ключевая ставка будет снижаться, цены на жилье вырастут, поэтому ждать смысла особого нет.

— Что касается рынка вторичного жилья и базовых процентных ставок, можно отметить следующие тенденции. Снижение ставок привело к оживлению рынка: мы фиксируем заметный рост заявок на ипотеку по базовым программам — сейчас минимальная ставка по вторичной недвижимости составляет примерно 19–20%. Несмотря на то что некоторые клиенты предпочитают дождаться дальнейшего снижения ставок, учитывая, что на ближайших заседаниях Центробанка, в частности в сентябре, ожидаются очередные уменьшения, опыт прошлых циклов показывает, что снижение ставок обычно сопровождается ростом цен на жильё. В связи с этим мы рекомендуем не откладывать покупку. На текущем уровне цен и процентных ставок можно выгодно приобрести квартиру по ставке 19–20%, а уже примерно через полгода оформить рефинансирование под более низкие проценты — порядка 15–16%. Таким образом, высокая ставка будет носить кратковременный характер, что делает покупку максимально рациональной сегодня, — объясняет Галина Туголукова, руководитель ипотечного департамента компании «Этажи».

По программе «Семейной ипотеки» совершается больше всего сделок в стране, об этом эксперты по недвижимости говорят единогласно. Программа действует в стране с 2018. В этом году 1 апреля 2025 в нее внесли важные изменения.

Максимальная сумма, которую вы можете взять у банка по этой программе на покупку квартиры в Красноярском крае — 6 млн рублей (первоначальный взнос, в эти 6 млн не входит). Ставка по семейной ипотеке фиксированная. Для Красноярского края — 6%, она неизменна в течении всего срока кредита.

• семьи, где есть дети в возрасте до 6 лет включительно (родитель одиночка с ребенком до 6 лет тоже подходит)

• семьи, в которых есть ребенок-инвалид (несовершеннолетний);

Первоначальный взнос по семейной ипотеке минимум — 20% от стоимости квартиры.

• Квартиру по семейной ипотеке можно купить только в новостройке. При этом готовое это жилье или долевое — неважно. Главное, чтобы продавцом значился сам застройщик, а не третье лицо.

• Одной семье можно оформить только один льготный кредит.

• До полной выплаты кредита заемщик должен оставаться собственником приобретенного жилья. Если заемщик хочет изменить условия кредита или погасить его досрочно, он должен учитывать, что до полного погашения кредита он не может продать жильё.

• Ограничение максимальной суммой ипотеки — 6 млн рублей. При этом можно комбинировать льготную ипотеку с рыночными программами, но за сумму свыше 6 млн придется платить по рыночной ставке. В этом случае кредит ограничен в нашем регионе 15 млн рублей. Такие ограничения вводят, чтобы с помощью господдержки люди не покупали роскошное жилье.

Несмотря на то, что «Семейная ипотека» выдается только на покупку квартиры в новостройке, лазейка все же есть. По условиям программы, по «семейной ипотеке» можно купить вторичку в тех городах, где новое жилье не строят. Ближайший такой город к Красноярску — Дивногорск.

По программе «семейной ипотеки» у семьи из трех человек (включая ребенка до 6 лет) за 2-ух комнатную квартиру в новостройке за 6 млн на 20 лет, ежемесячный платеж будет 36 тысяч рублей. Звучит заманчиво, но есть нюансы.

— Ставка 6%, откуда она берется? Это государство за счет средств бюджета компенсирует банкам все эти расходы, связанные с обслуживанием и выдачей ипотеки. Банк же не свои средства под 6% дает, — говорит Максим Омельянчук, руководитель федеральной компании Жилфонда в Красноярске.

— А с 6 августа 2025 года компенсацию для банков, то есть разницу между ставкой по «семейной ипотеке» и ключевой, начали уменьшать. Поэтому для банков сейчас крайне невыгодно выдавать семейную ипотеку, так скажем, в чистом виде. В связи с этим они могут вводить различные ограничения, например, увеличивать первоначальный взнос либо просто максимально сокращать количество одобрений. На данный момент у нас два банка, ВТБ и Альфа-Банк, еще до 6 августа, уже объявили о том, что первоначальный взнос с 6 августа по семейной ипотеке будет не 20%, а 30%, — продолжает мысль Галина Туголукова, руководитель ипотечного департамента компании «Этажи».

В банке ВТБ NGS24.RU пояснили, что первоначальный взнос от 20,1% они оставили только для объектов, которые строятся с проектным финансированием ВТБ, а также для ряда ключевых для клиентов застройщиков. Для всех остальных объектов недвижимости первый взнос будет от 30,1%.

— С 30 июля ВТБ актуализировал условия по ипотеке с господдержкой, приводя их в соответствие со среднерыночными значениями, повысив их в ряде случаев до минимума 30,1%. По льготной ипотеке в новых субъектах РФ первоначальный взнос сохраняется на минимальном уровне — от 10,1%. С учетом высоких ставок по рыночной ипотеке господдержка до конца года останется драйвером жилищного кредитования. Поэтому ВТБ продолжит активно работать в этом направлении. С начала года банк предоставил более 38 тысяч льготных ипотечных кредитов на сумму около 220 миллиардов рублей, — сообщили в пресс-службе банка ВТБ.

Альфа-банк на запрос журналистов не ответил.

— Еще какие-то инструменты есть у банка помимо увеличения первоначального взноса? , спросили мы у наших экспертов по недвижимости

 — Банки, по нашему прошлому опыту, могут вводить дополнительные комиссии за выдачу, допустим, за размещение денег на аккредитивном счете. Пока идет регистрация, банки могут взимать комиссию. В нашем опыте это доходило даже до 6% от суммы кредита. То есть с 6 миллионов это 360 тысяч комиссия.

Также могут добавлять клиенту дополнительные страховки, которые, соответственно, приносят банку доход и компенсируют его потери по доходности семейной ипотеки. Чаще всего от этих услуг клиент может отказаться. Но фактически, если клиент отказывается от всех услуг, банк ему просто отказывает в выдаче кредита, — вспоминает Галина Туголукова, руководитель ипотечного департамента компании «Этажи».

— Существуют ли какие-то риски сейчас для тех, кто планирует взять семейную ипотеку?

— Да, риски существуют. Банки могут настраивать свои скоринги так, что семейную ипотеку могут получить только клиенты с хорошим официальным доходом и с минимальной кредитной нагрузкой. Количество кредитов сейчас сильнее влияет, чем в прошлом году, на одобрение, — говорит Галина Туголукова, руководитель ипотечного департамента компании «Этажи».

— А что считается хорошей зарплатой?

— Ну, можно сказать, что с зарплатой меньше 100 тысяч рублей сейчас крайне сложно получить ипотеку.

По мнению финансовых экспертов, самое главное перед ипотекой закрыть все свои кредитные карты.

— В настоящее время мы нередко наблюдаем ситуацию, когда у одного клиента есть 2–3 кредитные карты от разных банков, которые он фактически не использует. Однако, поскольку эти карты остаются активными и в любой момент могут быть задействованы, банки включают их в расчёт кредитной нагрузки клиента. Это значит, что даже неиспользуемые кредитные лимиты (не используемые кредитные карты — Прим.ред) влияют на возможность получения новых кредитов и условия их оформления, — отмечает Галина Туголукова, руководитель ипотечного департамента компании «Этажи».

Еще я бы хотела обратить внимание клиентов на то, что сейчас на различных маркетплейсах предлагается очень много рассрочек, «платить частями» и так далее. Рекомендую использовать подобные рассрочки как можно меньше, а лучше вообще не использовать, так как в кредитной истории, к сожалению, такие рассрочки отражаются как микрозаймы. А микрозайм — это как раз такой стоп-фактор для одобрения какого-либо кредита, потому что банки считают, что если клиент регулярно пользуется микрозаймами, значит, ему недостаточно его дохода для того, чтобы обеспечивать себе жизнь.

— А нулевая кредитная история считается плюсом или скорее минусом?

— Не минусом, но и не плюсом. Бежать открывать кредиты перед ипотекой, чтобы сделать себе кредитную историю точно не нужно. У нас был только один случай, когда, возможно, посчитали каким-то подозрительным, что человек прожил всю жизнь, не брал кредитов, — резюмировал Максим Омельянчук, руководитель федеральной компании Жилфонда в Красноярске.

Любую льготную ипотеку можно взять только один раз.

1. Учитываются только те льготные кредиты, которые брались после 23 декабря 2023 года.

2. Для «Семейной ипотеки» сделали исключение: ее можно оформить второй раз, если после первой ипотеки родился еще один ребенок, а предыдущую уже погасили.

— Иногда супруг и супруга могут взять льготную ипотеку по отдельности, но здесь нужно смотреть конкретно на ситуацию и учитывать много деталей, — добавляет эксперт по недвижимости Максим Омельянчук.

Если у нас льготная ипотека 6 миллионов, то минимальный первоначальный взнос — это еще 1,5 миллиона. Эксперты отмечают, что большинство семейных пар используют маткапитал. Или, еще чаще, продают уже имеющуюся квартиру.

 — Вот сейчас сделка соcтоялась. Люди продали за 5 миллионов небольшую квартиру в Северном, взяли еще доплату 6 миллионов в виде семейной ипотеки и покупают за примерно 11 миллионов трехкомнатную квартиру у застройщика СM СИТИ площадью около 80 квадратов на Спандаряна. То есть человек переезжает из однокомнатной маленькой квартиры в 12 метров, сразу в квартиру площадью 80 метров, — рассказывает Максим Омельянчук, руководитель федеральной компании Жилфонда в Красноярске.

— На сегодняшнем рынке самая низкая рыночная ставка по ипотеке — у Т-банка, и она составляет 18,7%. Следует отметить, что фиксированная ставка в 6% тоже доступна, но это отдельный случай. Кроме того, существуют совместные программы «застройщик плюс банк», когда застройщик вместе с банком субсидирует процентную ставку, предлагая сниженные ставки от 3% до 2,5%. Однако следует учитывать, что такие низкие ставки обычно действуют только на короткий период — как правило, на время строительства объекта. После оформления права собственности процентная ставка повышается до 6%. Таким образом, для покупателей важно понимать особенности каждого предложения и сроки действия специальных условий, — рассказывает Галина Туголукова, руководитель ипотечного департамента компании «Этажи».

— В небольших роликах на тему ипотеки, часто можно встретить такой совет: брать ипотеку надо на максимальный срок, а потом платишь больше, но не в счет уменьшения ежемесячного платежа, а в счет уменьшения срока ипотеки. И тогда это якобы будет выгоднее. Это работает?

— Да, это действительно работает именно так. Мы всегда рекомендуем своим клиентам, что при возможности досрочных или дополнительных выплат лучше направлять их на сокращение срока кредита, а не на уменьшение ежемесячного платежа. Именно сокращение срока позволяет существенно сэкономить на переплатах по процентам. Поэтому наша основная рекомендация — изначально оформлять ипотеку на максимально возможный срок, а затем постепенно сокращать его за счет дополнительных платежей. Такой подход наиболее выгоден финансово и позволяет быстрее расплатиться с долгом, — подвела итог Галина Туголукова, руководитель ипотечного департамента компании «Этажи».