В Новой Москве один квадрат достигает стоимости 180–210 тысяч рублей
Красноярские инвесторы ощутили на себе спад на рынке недвижимости. Спрос на новостройки упал на 30–40%, при этом продажи жилья в новых домах снизились сразу на 44%. Дальнейшие прогнозы демонстрируют, что миллион квадратов красноярского рынка будет уменьшен практически до 400–600 тысяч квадратных метров. А это явный повод для красноярских инвесторов активнее присматриваться к проектам в Новой Москве. Там падения спроса и доходности активов не ожидается.
Первый пункт, по которому инвесторы всё чаще делают выбор в пользу столичных проектов, — это перспективы вложений. Если квадрат красноярского жилья в новостройке обходится в 101–109 тысяч рублей, а на вторичке — в 113–188 тысяч рублей, то в Новой Москве один квадрат достигает стоимости 180–210 тысяч рублей. Разница практически вдвое. При этом Красноярск упал уже на 59-е место в рейтинге доходности и продемонстрировал отрицательную доходность без учета аренды (-0,4%), а показатель годовых с учетом аренды достиг всего 4,7%. К этому привело то, что в других регионах у покупателей есть возможность воспользоваться ипотечными программами с господдержкой из-за сниженной нагрузки.
В Новой Москве за последние 5 лет динамика роста наблюдается положительная: недвижимость выросла в цене на 74%. А вот в Красноярском крае реального прироста цены практически нет, несмотря на то что себестоимость строительства каждый год растет на 15%.
Максим Омельянчук, руководитель агентства «Жилфонд» в Красноярске, прокомментировал ситуацию на рынке недвижимости.
— Кроме всевозможных скачков ключевой ставки, ставки по ипотеке, очень сильный дисбаланс вносит то, что существует еще и семейная ипотека. Такого никогда не было, чтобы был разрыв между рыночными ставками и льготными практически в 4 раза, а то и в 5. Льготная ипотека раньше была 5–6%, рыночная — 8–9%. То есть разница была даже не двукратная. Сейчас пропасть между льготными и общими программами большая, — сказал Максим Омельянчук.
Особый интерес для региональных инвесторов представляют именно коммерческие площади. Их стартовая цена в 5,7 млн в новостройках столицы позволяет получать до 8–12% годовых. Эти цифры можно сравнить с торговыми объектами Красноярска, если говорить об окупаемости примерно за 7 лет. Но столичные проекты дают еще и реальный рост базовой стоимости актива.
В Новой Москве за последние 5 лет недвижимость выросла в цене на 74%
Второй пункт, подталкивающий к переходу на столичный рынок, — развитие инфраструктуры. В Новой Москве за последние 11 лет втрое выросло население и запущено 15 станций метро, к 2030 году прогнозируемое население превысит уже 1 млн человек. Если сравнить эти цифры с Красноярском, то здесь возводят больше 3 млн квадратных метров жилья, но почти все объекты находятся в средней стадии готовности, и сдача запланирована не ранее 2025–2026 годов. Если верить прогнозам аналитиков, объемы строительства в регионе упадут практически вдвое.
Современные покупатели чаще делают выбор в пользу концепции «15-минутного города», предпочитая иметь всё необходимое в шаговой доступности от дома. Поэтому важное значение для инвесторов имеет именно потенциал развития территории. В этом вопросе на помощь приходят онлайн-технологии: можно удаленно оценить столичные локации, потоки посетителей торговых точек и предполагаемую инфраструктуру, рассчитать доходность и даже оформить сделку, не приезжая в Москву.
— Сегодня решающее значение имеет потенциал развития территории, а не просто близость к центру города, — объясняет заместитель коммерческого директора группы компаний «А101» Оксана Моисеева. — Современные районы строятся по концепции «15-минутного города», где вся необходимая инфраструктура находится в шаговой доступности.
Современные покупатели чаще предпочитают иметь всё необходимое в шаговой доступности от дома
В Красноярске рынок находится на проблемной стадии: фактический рост стройматериалов и зарплат на 15–20% приводит к росту себестоимости на 15% в год. Покупательская способность просто не успевает за подобной динамикой цен, хотя для жителей края действуют льготные ипотечные программы и предложения от застройщиков.
— Что касается доходности, да, она сужается. Но я бы не хоронил рынок недвижимости Красноярска, не говорил, что здесь так всё плохо. Я думаю, в Москве тоже свои проблемы, и проблем очень много. Застройщики, когда устраивают акции с распродажей квартир, делают это не от хорошей жизни. Я говорю сейчас именно про московских застройщиков и питерских. Поэтому там тоже всё не очень гладко. Здесь нужно включать голову. Холодная голова, трезвый расчет помогают получить доход. Но опять же время, когда можно кратно зарабатывать, оно прошло. Пока не будет рычагов в виде рыночной ипотеки, и ожидать какого-то восстановления, роста на рынке недвижимости не стоит, — отметил Максим Омельянчук.
Прогнозы аналитиков рынка показывают: перевес интереса красноярских инвесторов в пользу проектов в Новой Москве — вполне закономерная реакция на изменившиеся экономические условия. Вкладчикам нужны надежные активы с потенциалом роста, а рынок Красноярского края быстро сжимается, приводя к падению инвестиционной доходности. Кроме того, удаленность от столицы больше не является препятствием благодаря наличию множества цифровых возможностей для оформления дистанционных сделок.
Ипотеку предоставляют банки-партнеры: АО «Альфа-Банк», Банк ВТБ (ПАО), ПАО Сбербанк, АО «Россельхозбанк».
