Как взять льготную ипотеку и за что заставят переплачивать — разбор от красноярских экспертов

Недавно Центробанк объявил об очередном повышении ключевой ставки. Теперь она составляет 19%. Далеко не каждый может позволить себе платить ипотеку под такой процент, поэтому все чаще люди пытаются получить льготные кредитования: семейную, сельскую или IT-ипотеку. Мы пообщались с красноярскими агентами по недвижимости и ипотечными специалистами, чтобы узнать, какие условия на сегодняшний день предлагает каждый из этих видов займов, кому их не одобрят, и можно ли лишиться такой льготы уже после покупки недвижимости.

Семейная ипотека, пожалуй, самая привлекательная у заемщиков — под ее условия попадает гораздо больше категорий граждан, чем по IT или сельской. Но именно у этого вида кредитования сильнее всего изменились условия за последнее время. Теперь взять ее может большее число потенциальных покупателей квартир.

— Семейную ипотеку сделали более адресной. Основные условия для её одобрения — возраст ребёнка не более семи лет или наличие ребёнка-инвалида. Ранее такая ипотека была доступна семьям с двумя и более несовершеннолетними детьми и семьям с ребёнком-инвалидом. Её можно было оформить в неограниченном количестве. А также мы привязывались к году рождения ребёнка — он должен был быть рождён в 2018 году и позже. Теперь семейку могут взять даже те семьи, у которых только один ребёнок, которому ещё не исполнилось семь лет, — рассказывает Ольга Петрова, ипотечный эксперт.

А также специалист рассказала, что сейчас такую ипотеку может взять даже неполная семья, к примеру мама или папа с ребенком. Один из родителей может претендовать на этот займ, даже если не проживает с сыном или дочерью. Достаточно лишь предоставить банку свидетельство о рождении ребенка. Главное, чтобы ему было менее семи лет, либо это должен быть ребенок-инвалид в возрасте до 18 лет.

Но появился и ряд ограничений. К примеру, брать такие кредиты бесконтрольно не получится. Если вы схитрили и взяли сразу две семейные ипотеки, вас заставят переплатить:

— Если заёмщику по каким-то причинам удаётся оформить вторую семейную ипотеку, банк может увидеть это не сразу. Но в процессе передачи информации в ДОМ.РФ это станет известно. Тогда по одной ипотеке ставка 6% сохранится, а по другой она станет выше. Связано это с тем, что ДОМ.РФ возмещает банку недополученную прибыль только по одному кредитному продукту. В то же время семейную ипотеку могут оформлять оба родителя одновременно, но при условии, что ни один из них не фигурирует созаёмщиком друг у друга, — поясняет Ольга Петрова.

И купить жилье можно будет только от застройщика.

— Есть ограничения по её количеству. Заёмщики, которые оформили любую льготную ипотеку после 23.12.2023 года должны соблюсти сразу два условия: предыдущая ипотека полностью погашена и родился ребёнок после получения предыдущего льготного кредита. С 10 июля текущего года не предусмотрено приобретение жилья по переуступке от физических или юридических лиц в рамках семейной ипотеки. Поэтому квартиру теперь можно купить только у застройщика, — говорит специалист.

Стать обладателем дома, взяв семейную ипотеку, можно. Как поясняет эксперт, для этого необходимо построить его с аккредитованной подрядной компанией.

Ее называют самой прогрессивной, но и самой труднодоступной формой ипотечного кредитования. IT-ипотека появилась в конце 2022 года, но уже с тех пор сильно изменилась, а точнее с августа 2024 года она обросла ужесточениями. Раньше была ставка в 5%, теперь в 6%. Но регионы могут занижать его по собственным программам. Первоначальный взнос должен составлять 20%. И это не последнее изменение.

— Самое важное требование касается уровня дохода айти-специалиста. То есть, минимальный порог заработной платы после налогообложения должен составлять в ряде регионов от 150 тысяч, а в узкой категории регионов от 90 тысяч рублей. Это стало значительным барьером, потому что в настоящее время не все специалисты получают именно такой уровень дохода. Ну и первичный барьер, который был и остается, это то, что воспользоваться могут этой ипотекой только аккредитованные IT-компании, и, к сожалению, не все туда попадают. То есть, если ты относишься к профессии IT-отрасли, это совсем не значит, что ты можешь взять эту льготную ипотеку, — рассказывает Екатерина Семенова, управляющая офиса продаж «Аревера-недвижимость».

«Вкусного» процента тоже можно быстро лишиться. Если раньше достаточно было пять лет работать в IT-компании, то сейчас – пока не выплатишь весь долг.

— Процентная ставка действует под обслуживание этого кредита на тот период, пока IT-специалист работает в компании, в рамках которой он подавал заявку. Если он меняет свою сферу деятельности или даже меняет регион своей деятельности, то процентная ставка становится выше, — поясняет Екатерина Семенова.

Ну и взять особо дорогой объект уже не получится — выставлены лимиты. Если ранее можно было брать такую ипотеку на сумму до 18 миллионов в городах-миллионниках и до девяти миллионов в остальных частях страны, то теперь по всей России можно взять займ не более девяти миллионов.

Самый низкий процент — всего три, предлагает сельская ипотека. С ней можно купить дом не старше пяти лет за пределами черты города. Есть вероятность, что скоро воспользоваться такой льготой можно будет только при покупке недвижимости на земле на отдалении 50 километров от города. Сделать это хотят, чтобы оказывать поддержку именно селу, а горожане, желающие схитрить и приобрести дом подешевле, не смогли бы этой услугой воспользоваться. Правда, есть вероятность, что такая мера именно в селах не будет пользоваться популярностью как раз из-за низкой платежеспособности населения. Об этом подробнее мы говорили в нашем материале.

И надо полагать, что приятная ставка может резко вырасти.

— Сельская ипотека выдаётся по нефиксированной ставке 3%. Ставка может увеличиться в случае прекращения субсидирования государством. Также изменение ставки возможно при нарушениях кредитного договора со стороны заёмщика. Это длительные просрочки платежей, несоответствие объекта недвижимости, находящегося в залоге. Например, в документах утверждён один проект, а по факту построен совершенно другой дом. Банк имеет право увеличить процентную ставку до ключевой плюс 3%, т. е. на сегодняшний день это до 22% в том случае, если заёмщик не прописался в доме или не подтвердил прописку. Помимо строительства с аккредитованным подрядчиком, сельская ипотека распространяется на приобретение готового жилого дома не старше пяти лет. Обязательное условие — его расположение в сельской местности, — объясняет Ольга Петрова, ипотечный эксперт.

Красноярцы активно берут недвижимость именно под льготные ипотеки. Правда, чаще именно под семейную, либо иные госпрограммы. Больший ажиотаж появлялся под новости о закрытии льготных ипотек.

— В первом полугодии мы наблюдали максимально высокий спрос на новостройки по госпрограммам, так как была анонсирована отмена или изменение популярных программ. Доля выдачи ипотеки по госпрограммам существенно не изменилась. Если за первый квартал эта доля составила 80%, второй квартал — 90%, третий квартал — 88% (в третьем квартале уже без программы господдержка 2020 и с измененной семейной ипотекой). Если говорить о сделках по новостройкам, где и действуют госпрограммы, то их количество снизилось практически в два раза по сравнению со значениями второго квартала, — говорит Галина Туголукова, руководитель ипотечного департамента компании «Этажи».

Наибольшие сложности агенты по недвижимости прослеживали в июне, когда банки не справлялись с наплывом заявок в преддверии отмены и изменения условий. Недавно объявили об окончании лимитов по семейной ипотеке, это значит, что четвертый квартал может пройти уже без этого вида кредитования. Соответственно, выдача льготных программ снизилась на 50%, а распределение долей примерно осталось на прежнем уровне.