Крупные застройщики прибирают к рукам дачные массивы, чтобы в будущем сэкономить на выкупе земель по КРТ

Многие дачные массивы в черте города объявлены зоной КРТ — комплексного развития территории. Когда начнется освоение того или иного СНТ — бог знает. Но застройщики уже готовятся. Похоже, они уже решили для себя, кому какой частный сектор должен достаться. Они не просто скупают дачи тех, кто согласен продать. Также они переманивают на свою сторону председателей СНТ и с их помощью присваивают земли общего пользования, чтобы потом меньше потратить на выкуп. А власти подыгрывают крупным компаниям. Как это происходит, рассказывает корреспондент NGS24.RU Мария Антюшева.

Большое СНТ под названием «Сад №1 Завода телевизоров» находится в районе улиц Лесопарковая и Садовая. Участки тут начали выдавать работникам завода с 50-х годов.

— Я работала на Телевизорном заводе с 1963 года, а мои родители — еще раньше. Это было оборонное предприятие, мы выпускали продукцию для Минобороны. Родители получили участок где-то в 58-м. Сначала была дача, потом жилой дом. Мы тут сами выросли, детей вырастили, внуков. Почему мы так и держимся за это место — потому что это родительская земля, — говорит Светлана Анатольевна Данюк.

— У меня матушка этот завод строила, и при ней же его уничтожили. В 70-е она получила участок. Теперь мы с семьей тут живем, у нас это единственное жилье, — делится Андрей Федорович Долгих.

В 2014–2015 годах сотрудники группы компаний «Красстрой» стали выкупать в СНТ некоторые участки. Покупали в основном у тех собственников, которым дача была не нужна, стояла заброшенной. Владельцами стали:

• Роман Кускашев, директор ООО «Серебряный» (фирма построила один из «красстроевких» домов на Вильского), а также его жена Ольга Кускашева,
  

• Александр Тимофеев, директор ООО СЗ «Мост» (фирма построила один дом в Тихих зорях, сейчас строит еще один на Вильского),
  

• Кристина Фалеева, соучредитель ООО УК «Планета» (фирма обслуживает дома в Тихих зорях).
  

Дальше эти трое стали потихоньку присваивать общую дорогу, идущую через товарищество. Делали это так: нанимали кадастрового инженера, который примежёвывал значительный фрагмент дороги к дачному участку, потом участок с измененными границами регистрировали в Росреестре. Всё это мы видим в судебных решениях.

Например, у Тимофеева был участок в 5 соток, а стал — 11 соток. У четы Кускашевых дача приросла на 365 квадратных метров. А у Фалеевой было целых шесть участков по 5–10 соток и каждый увеличился в среднем в полтора раза. Оформлением документов по доверенности занимался еще один «красстроевец» — Иван Вигель, директор трех ООО, зарегистрированных на Тургенева, 31а, в офисе «Красстроя».

Похищение дороги заметили в 2016 году активные жители СНТ. Однажды они смотрели кадастровую карту и увидели, что дорога разбита на фрагменты, а фрагменты «пририсованы» к определенным участкам.

— Получилось, что единственный проезд к моему дому идет по чьей-то чужой земле. То есть чтобы не заезжать на чужую частную территорию, я должен прилетать домой на вертолете, — объясняет житель СНТ Роман.

Люди быстро узнали, что это дело рук «красстроевских» сотрудников. Никто особо не удивился: всего в 500 метрах от них «Красстрой» уже возводил ЖК «Серебряный». Жители понимали, что скоро девелоперу понадобится больше места.

Домовладельцы кинулись к председателю, чтобы он подал в суд на захватчиков земли. Но председатель ни в какой суд не обратился.

— Мы поняли, что он уже на стороне «Красстроя». Тогда мы, самые активные жители, нас человек 10–15, стали объяснять всем остальным членам СНТ, что происходит, показывали карты. Провели общее собрание, переизбрали председателя, переизбрали ревизионную комиссию, которая должна была следить за общим имуществом, — рассказывает Снежана Лазарева.

С новым председателем садоводы пошли в суд. По их словам, всё было долго, трудно и дорого. По каждому участку подавали отдельный иск. Много потратили на кадастрового инженера. Нанимать адвоката со стороны не стали — побоялись, что застройщик его перекупит. Люди попросили Снежану быть их адвокатом, потому что она юрист. Женщина уволилась с со своей работы и стала представлять СНТ в суде.

— Наши противники, увидев меня в суде, поначалу не поняли, что я жительница СНТ. И попытались со мной «договориться». Так прямо и сказали: «Мы с вашим прошлым председателем прекрасно договаривались, давайте и с вами», — вспоминает Снежана.

В 2018 году садоводы выиграли иски, вся информация есть в решениях суда: один, два, три, четыре, пять, шесть, семь, восемь.

— В 2019 году мне с боем удалось зарегистрировать эти сведения в Росреестре. Там придирались к каждой букве, сто раз возвращали мне документы, уверяли, что я неправильно подаю, — качает головой Снежана.

После этого активисты снова собрали садоводов и решили: если ждать у моря погоды, то рано или поздно всё равно всех снесут. Надо переводить участки из садовых земель в земли для ИЖС: так больше шансов сохранить имущество. Подъездные пути есть, городской водопровод есть, обратились в мэрию с заявлениями.

— Мэрия нам отказала. Снова пошли долгие суды. Мы с мужем прошли целых две тяжбы, каждую в двух инстанциях — районный суд и краевой. Наконец, добились ИЖС. Остальным уже попроще было. На сегодня нам удалось 20 участков перевести в ИЖС. А всего в садоводстве почти 400 участков. К сожалению, большинство людей не может или не хочет ходить по судам. Они думают, что если прямо сейчас их никто не сносит, то и беспокоиться не о чем. А когда придут сносить — поздно будет, — сетует житель СНТ Александр.

Но активизм по переходу в ИЖС не прошел незамеченным. По словам наших собеседников, в поселке появилась некая «инициативная группа», в основном из членов бывшей ревизионной комиссии и бывшего правления.

— Именно эти люди и «слили» тогда застройщикам нашу дорогу. А теперь они стали ходить по садоводству и настраивать народ против нас: якобы мы тут воруем миллионы. Это полный бред, потому что членские взносы стабильно сдают где-то 50 домохозяйств из почти 400, это копейки, едва хватает на нужды СНТ. Какие миллионы? Но большинство членов СНТ — пожилые люди, которые ни во что не вникают и верят всем подряд, — говорит Снежана.

Дальше «инициативная группа» развесила по СНТ объявления о собрании в администрации Октябрьского района. Объявление обещало, что перейти в ИЖС можно легко и быстро, а вовсе не так, как говорят Лазаревы. Нужно лишь прийти на собрание, где будут представители власти.

Пенсионерка Татьяна Павловна Белянина рассказывает:

— Когда мы пришли, то ни о каком ИЖС не было ни слова. Говорили только, какие Лазаревы плохие, надо их менять. А еще там была полиция. Собрание вел Сергей Шустин, хотя он обычный член СНТ, его никто не уполномочивал. Если кто-то начинал возражать, то Шустин просил полицейских вывести этого человека. И полиция выводила. Я тоже пыталась возражать. Тогда рядом сел полицейский и сказал, что если я еще произнесу хоть слово, то меня выведут. Я замолчала. А он так и сидел рядом со мной до конца, — возмущается женщина.

Дальше началась настоящая война за власть в СНТ, которая длится по сей день. «Инициативная группа» регулярно проводит собрания, куда пускает небольшую часть садоводов, и выбирает нового председателя.

Активисты, выступающие против застройки, оспаривают эти «выборы» в суде (раз, два). Но не успевает завершиться очередная тяжба, как тут же проходит новое собрание. И судиться приходится заново. Некоторые тяжбы выигрывают оппоненты. Тем не менее активисты не сдаются.

— Если этим гражданам хоть на один день удастся твердо узаконить свою власть в СНТ, то они в тот же день перепишут на застройщиков всё общее имущество: дороги, водопровод, электросетевое хозяйство. А если к твоему участку нет официальных подъездных путей, то ты уже никак этот участок не переведешь в ИЖС. И дальше нас всех снесут за копейки по КРТ, — переживает Александр.

Противников застройки в суде по-прежнему представляет Снежана Лазарева, живущая в СНТ. А «инициативную группу» защищает юридическая фирма «Субъект права». И кто платит этой фирме — не известно. Выиграв некоторые суды, члены «инициативной группы» хотели было взыскать с садоводов деньги, потраченные на адвокатов, но... не смогли доказать, что сами оплатили услуги фирмы. Квитанции к приходно-кассовым чекам и сами чеки оказались обезличены. Это мы узнали из имеющихся у нас судебных определений.

Всё это можно было бы посчитать внутренними разборками, которые за пределами СНТ никому не интересны. Но оказалось, что «инициативной группе» подыгрывает администрация Октябрьского района.

Все собрания «инициативной группы» проходят в здании администрации Октябрьского района на Высотной, 15 в выходные дни. Журналистка NGS24.RU Мария Антюшева пришла на такое собрание 28 января 2024 года по приглашению жителей СНТ. Она предъявила охраннику паспорт, пресс-карту и редакционное задание, но охранник отказался ее пропустить. Также он не дал пройти еще полудюжине человек (тех, что борются с застройщиками)

Охранник сослался на приказ администрации: пускать лишь людей из «списка». «Список» держали в руках члены «инициативной группы» и выбранный ими очередной спорный председатель — Евгений Чунаев. По наблюдениям нашей журналистки, охранник в этот «список» даже не заглядывал. По сути, вход в здание администрации полностью контролировали Чунаев с единомышленниками.

Всех «неугодных» садоводов они не пускали со словами «у них членская книжка неустановленного образца». А на документы о праве собственности вовсе не обращали внимания.

Между тем, согласно пункту 6 статьи 5 федерального закона № 217, собственники земли в границах садоводства имеют право участвовать в собраниях СНТ и голосовать, даже если сами не вступали в члены и не имеют членской книжки.

В какой-то момент охранник, не стесняясь видеозаписи, указал на Чунаева и произнёс: «Этот человек сам пропускает своих людей».

Десять жителей СНТ подтвердили нам под запись, что все прошлые собрания «Сада №1 завода телевизоров» в администрации были организованы так же. Охранники меняются, но все они позволяют «инициативной группе» не пускать неугодных собственников. Жители заверили нас, что глава района Геннадий Гартман в курсе ситуации: активисты сами жаловались ему при личной встрече.

Мы отправили Геннадию Гартману вопросы:

• Почему администрация Октябрьского района систематически дает указание охране здания не пускать на собрание СНТ тех или иных собственников участков вопреки ФЗ-217?

• Почему охранник не проверял документы пришедших на собрание членов СНТ и не сверял их со «списком»? Почему контроль за проходом в администрацию фактически осуществляли частные лица, которые в администрации не работают?

Глава района ответил уклончиво: мол, предоставили помещение по просьбе Чунаева, а дальше — его ответственность.

Позже мы связались с Чунаевым по телефону и попытались задать ряд вопросов, но он бросил трубку.

Зато нам удалось поговорить с главой группы компаний «Красстрой» Владимиром Сарченко (жирным выделены слова журналистки):

— В районе Лесопарковой есть несколько СНТ, и я знаю, что сотрудники группы компаний «Красстрой» скупают там земельные участки и добиваются того, чтобы установить в этих СНТ своих председателей. Для чего это делается?

— Я не в курсе этого. Я знаю, что у нас там [на Лесопарковой] есть под КРТ участок. Вот там мы в соответствии с выигранным конкурсом по комплексному развитию делаем выкуп под детский сад, под жилые дома. А что там с СНТ, я не знаю. Мы ничем таким не занимаемся, — ответил Сарченко.

Какая судьба ждет СНТ, если застройщик победит, видно на примере «Сада № 2 Локомотивного депо». Он находится вплотную к Лесопарковой и уже больше чем наполовину «съеден» жилым комплексом «Серебряный» группы компаний «Красстрой».

Председатель Татьяна Гелиевна Чернявская рассказывает до боли знакомую историю:

— Садоводство появилось в конце 50-х годов. А скупать участки «Красстрой» начал в нулевые. В самой покупке, конечно, ничего криминального нет. Кто хотел — продал. Но дальше они стали приводить своих кадастровых инженеров, которые примежёвывали куски дорог к их участкам. Я стала председателем в 2009 году — стала с ними бороться. А им такой председатель не нужен. Они ходили по всему садоводству, грязью меня поливали. А люди тут пожилые, доверчивые, — вспоминает Татьяна Гелиевна.

В 2011 году Чернявскую на время сместили. В конце 2012 она через суд снова стала главой СНТ, но время было упущено. Дорожная сеть, которая шла через всё СНТ и имела площадь 8,8 тысячи квадратных метров, уменьшилась до 3,7 тысячи. Сейчас на отмежеванной части дороги уже стоят высотки ЖК «Серебряный».

Но это не всё: временный председатель в 2011 году успел заложить под СНТ бомбу замедленного действия. Как видно из картотеки арбитража, он заключил с МРСК (ныне «Россети Сибирь») договор об установке новой трансформаторной подстанции взамен старой за более чем 700 тысяч рублей.

— Так у нашего садоводства появился огромный долг перед МРСК, о котором мы ничего не знали. При этом старая наша подстанция была совершенно нормальная, менять ее было незачем, — уверяет Татьяна Гелиевна.

А через несколько лет МРСК продала этот долг очередному «красстроевцу» — Виктору Лещову, директору еще двух «дочек» застройщика.

Лещов пошел в суд с интересным требованием: взыскать с «Сада № 2 Локомотивного депо» долг, но не деньгами, а землей. Он попросил суд отобрать в его пользу всё, что осталось от дорожной сети СНТ.

Суд ему отказал. Тогда Лещов, как кредитор, попытался обанкротить садоводство. Но члены СНТ смогли собрать деньги и выплатили долг. Однако попытки отобрать у садоводства дороги на этом не закончились.

В 2021 году мэрия объявила СНТ зоной комплексного развития территории и выставила на торги. Выиграл «Красстрой», точнее, его дочерняя фирма — ООО СЗ «Мост».

— По-хорошему, если уж они нас включили в КРТ, то застройщик должен был выкупить у нас эти дороги, а деньги мы поделили бы между членами СНТ. Но они всё время искали лазейки, чтобы взять даром. А нам приходится бегать по судам, тратить нервы и отбиваться от них, — говорит Татьяна Гелиевна.

Например, в 2022 году фирма «Мост» пыталась убедить суд, что СНТ вообще не может владеть данными дорогами. Аргумент: дороги официально закрепили за товариществом в 1996 году, а в налоговой СНТ зарегистрировано только с 2007 года. Аргумент не прокатил.

Сегодня мэрия вместе с застройщиком подали в суд, чтобы изъять у СНТ пресловутые дороги с небольшой компенсацией. В данный момент хотят изъять две тысячи квадратных метров за три с четвертью миллиона рублей. Это около 160 тысяч за сотку.

— В нашем районе сотка земли объективно стоит 1,2 миллиона, если смотреть на свободном рынке. А они по КРТ за копейки забирают, — возмущается Татьяна Гелиевна.

Если дачные массивы в районе Лесопарковой скупает «Красстрой», то ближе к Свободному территорию облюбовал холдинг «Сибиряк». Рядом с госуниверситетом находится «Сад № 1 Вагонного депо». С 2012 года тут появились представители ООО «Университет-Строй», дочерней фирмы «Сибиряка».

— Эти дельцы принялись рассказывать нашим бабушкам, что тут скоро тут будут строить новые корпуса СФУ, поэтому нужно продать землю для нужд государства, для образования, для студентов. Бабушки и распродали им участки за копейки. А то, что в договоре купли-продажи стоял не университет, а ООО «Университет-Строй» — этому они не придавали значения. Я и другие адекватные люди пытались объяснить соседям, что происходит, но никто не слушал, — вспоминает Иван Хабусов, который постоянно живет в СНТ в частном доме.

В 2021 году «Сибиряк» попытался приобрести у СНТ земли общего пользования, включая дороги. К тому моменту застройщик скупил уже 65 садовых участков, поэтому на общем собрании он попытался использовать их как 65 голосов за продажу дорог против 47 голосов обычных садоводов. Фокус не удался, застройщик судился два года, но не преуспел.

Сейчас уже 80% садовых участков принадлежит «Сибиряку» — сообщил нам председатель Сергей Прозоров. Участки застройщика стоят заброшенными и зарастают бурьяном. Владельцы остальных 20% земли пытаются как-то жить и вести хозяйство посреди этих заброшек.

— Чем меньше остается членов СНТ, тем меньше платится взносов. Чем меньше взносов, тем сложнее обслуживать поселок. Соответственно, тут становится всё дискомфортнее, люди продают всё и уезжают. Мы пытались с «Сибиряка» получить членские взносы, но он только какие-то копейки нам заплатил, — сетует Сергей Прозоров.