«Выносят всё, вплоть до окон»: инструкция, как купить квартиру с торгов со скидкой в 70%

Ушедший 2020 год запомнился Красноярску бумом на рынке недвижимости, который сопровождался резким взлетом цен до 30% на новостройки и вторичку. На этом фоне большой интерес вызвала у наших читателей новость о том, какие квартиры и авто можно купить с большим дисконтом с торгов. Мы решили пристальнее изучить эту тему и понять, чем грозит покупка лота и придется ли побороться с тем, кто потерял, например, ипотечное жилье и не готов съезжать.

Найти лоты можно на сотнях электронных специализированных площадок, таких как, например, «Российский аукционный дом». Еще одна база размещена на сайте Службы судебных приставов, которые реализуют изъятое у должников через Росимущество. Тут продают всё — от станков, коров и кроликов до золотых запонок, плейстейшн, элитных коттеджей и машин. Но создается впечатление, что среднестатистический красноярец не знает о подобных торгах, а участие — дело привилегированных игроков рынка и место «для своих».

Однако опрошенные нами эксперты уверили в обратном: поучаствовать могут любые желающие, главное — верно заполнить документы и понимать структуру торгов. Юрист и соучредитель компании Bezdolgov365 Эдуард Халилов по нашей просьбе оценил: примерно половина — это участники, покупающие лоты для себя. Еще 30% — риелторы, оставшиеся 20% — представители инвестиционных клубов, кто покупает в складчину или отдельно, чтобы подзаработать.

— Просто мало слишком информации для обывателя, поэтому и складывается впечатление, что очень сложно и не для простых смертных. Но сейчас на рынке много посредников, помогающих в поиске лотов, — комментирует собеседник и рисует портрет участника торгов. — Это, как правило, человек в возрасте 30+, который либо хочет увеличить свою жилплощадь, либо человек с предодобренными кредитами или заработанными средствами. Взять в ипотеку жилье с торгов не получится: большинство таких квартир уже находится в залоге у банка. Суть в том, что банк должен получить деньги, которые предыдущий должник ему не смог отдать.

Сколько можно сэкономить и как проходят торги?

В зависимости от стадии торгов экономия может составить от 10–15%. Но бывают случаи, когда лот можно выкупить за 30% от рыночной стоимости. При этом, отмечает аукционный брокер и управляющий партнер юридического бюро «Волчек и партнеры» Вилена Волчек, наибольшая конкуренция наблюдается при покупке с торгов о банкротстве именно квартир. Идеальной по условиям становится третья стадия аукционов — ее называют публичным предложением, когда цена начинает идти на понижение. Два первых раза шаг идет на повышение, он прописан в рублях, но стоимость самого объекта в зависимости от числа перевыставлений объекта и интереса к нему снижается с каждым разом на 5–10% (цифра определяется в документах заранее). Собеседница объясняет на примере:

— Например, квартира стоила 2 миллиона рублей. Если на первом этапе никто не заявился, то на втором цена имущества становится на 10% ниже — 1,8 миллиона рублей. Если на третьем этапе появится человек и скажет, что готов забрать за 1,7 миллиона, то по этой цене и выкупит. Если будет кто-то еще тогда, когда управляющий будет подводить итоги, и он увидит, что человек поставил больше, то победит тот, кто поставил больше. На публичном предложении вся информация закрыта, и цифры видит только управляющий. На первых и вторых этапах участники торгуются вживую в онлайн-режиме: все участвуют и всё видят. Например, конкурент на 5% поднял ставку, и мы решаем, готовы ли платить больше. Если нет, ставки больше не делаем.

Что можно найти на торгах в Красноярске?

Недавно мы делали подборку, где самым дорогим лотом в базе приставов оказался коттедж в поселке Суворовском в 282 квадрата за 17,3 миллиона рублей. Встречаются варианты домов на улице Базайской и в Покровке стоимостью от 10 до 14 миллионов рублей. За такую же стоимость можно найти квартиры от 138 до 260 квадратов в престижных домах на Авиаторов, Бабушкина. Всё такое жилье, согласно описанию, куплено в ипотеку, и собственники просто не справились с нагрузкой.

Среди легковых автомобилей всё чаще встречаются отечественные марки стоимостью от 100 тысяч рублей. Самые дорогие варианты не превышают 2 миллионов. Например, Lexus IS300H 2014 года выпуска предлагают купить за 1 миллион 380 тысяч рублей. На площадке Дром.ру подобные модели стоят на 300–600 тысяч дороже в зависимости от комплектации.

Но это всё цена на начальном этапе торгов. Мы попросили экспертов привести примеры реальных покупок. Вилена Волчек рассказывает, что в ее практике были случаи, когда красноярцы на конечном этапе публичного предложения купили коттедж в Манском (338 квадратных метров) и два участка в 5 соток в два раза ниже рыночной цены — за 4,6 миллиона рублей вместе 8,1. В поселке Элита были проданы два участка земли по 15 соток за 120 тысяч вместо 260 за каждый.

При этом имущество, направленное на реализацию в прошлом году, приставы оценили в 1,6 миллиарда рублей. За это время новых хозяев нашли 190 квартир и 70 легковых и грузовых автомобилей.

Эксперты предрекают, что бума увеличения объектов на торгах стоит ждать через полгода: до этого на отъем кредитного имущества в трудное время пандемии государством был наложен мораторий.

Какие подводные камни ждут покупателей при покупке жилья и авто?

Во время подготовки этого текста мы пообщались с несколькими людьми, которые задумывались о покупке с молотка квартиры и машины, но отказались от этой идеи. Среди причин — плохая энергетика чужих вещей, боязнь конфликта с бывшими собственниками и нежелание купить кота в мешке.

— Я смотрела описание лотов на сайте приставов, — рассказывает жительница Красноярска Ирина, которая присматривала паркетник. — Меня смутило, что практически у каждого есть приписка «диагностика транспортного средства не проводилась».

Арбитражные управляющие, говорит Вилена Волчек, действительно не делают диагностику — это дополнительные затраты. Отогнать машину в сервис перед покупкой для проверки также не дадут, но посмотреть и оценить ее состояние можно, если взять кого-то из механиков, например, на место ее хранения. Просмотр недвижимости также организуют, но не факт, что при подписании документов и получении ключей вы найдете ее в прежнем состоянии. Трудности могут возникнуть, если управляющие, организующие торги, находятся в другом регионе: собственник жилья может отказаться предоставлять ключи и пускать к себе на территорию.

Неприятные ситуации с бывшими собственниками, сходятся во мнении эксперты, возможны — от человеческого фактора никто не застрахован. По словам Вилены Волчек, в ее практике таких случаев не было.

— Такого нет, что ты человека выгоняешь, он держится за дверь, а ты чувствуешь себя злодеем. Всё регламентируется законом о банкротстве, делается цивилизованным образом. Если человек там проживает и квартира была в ипотеке, но продается, то почему? Человек не погасил долг. Выселение, снятие с регистрационного учета происходит через суд. Если участвуешь в торгах, нужно заранее смотреть по ситуации и запрашивать все данные: кто прописан, проживает, обременения. Риски оцениваются — нет смысла кота в мешке покупать, — парирует собеседница.

Соучредитель компании Bezdolgov365 Эдуард Халилов знает несколько таких историй. В 10–15% старые собственники не готовы расставаться со своим имуществом, поэтому приходится подключать полицию и теребить конкурсного или финансового управляющего.

— С правовой точки зрения это выглядит так: когда банк решил реализовать квартиру должника, выносится постановление о выселении. В нём четко сказано, что в определенный срок гражданину необходимо освободить объект полностью. Вопреки этому бывают ситуации, когда они не съезжают. Тогда нужно подготовить пакет документов и вызвать полицию: «Господа, вы уже не владеете правом собственности». Если человек выиграл лот, у него есть 30 дней для внесения оставшихся средств. До этого вносится 10–15% от первоначальной стоимости, — объясняет процедуру юрист.

При заезде покупателей тоже могут ждать сюрпризы: сделавшие ремонт в квартире бывшие владельцы могут вынести всё, вплоть до лампочек, кранов и окон. Один из самых впечатляющих примеров, который встречал Эдуард Халилов, — измазанные фекалиями стены во всех комнатах. Подобные истории иногда случаются с дольщиками, когда при постройке дома обиженные рабочие не смогли договориться с застройщиком о зарплате.

До поправок в 2015 году в закон о торгах возникали трудности с прописанными несовершеннолетними в квартире, которых нельзя было выписать, и долгами за коммуналку, остающимися в наследство новым собственникам.

— По факту, даже если квартира приобреталась с использованием маткапитала, родители взяли ответственность выделить долю сразу или по окончании выплаты ипотеки. Но при продаже жилья с торгов они должны выделить долю в другом объекте, если его нет — это проблемы самого должника, — говорит он.

Иногда может всплыть факт двойного обременения. Например, когда квартира находится не только в залоге у банка, но и у микрофинансовой организации, где бывший собственник набрал займов. История в судах со снятием будет длинной, но понесет ответственность за нее МФЦ, который регистрировал сделку. Эдуард Халилов подчеркивает, что это единичные случаи, на практике в 99% все заканчивается хорошо.