«Придется скинуть от 30 до 70% цены»: красноярцы распродают ипотечные квартиры из-за пандемии и падения доходов

С началом кризиса в экономике и объявления режима самоизоляции специалисты отмечают рост количества выставленных на продажу залоговых квартир. Обычные красноярцы столкнулись с тем, что не могут нести бремя ипотеки. Поэтому готовы расстаться со своим жильем и переехать, например, на дачу. А предприниматели распродают активы ради удержания на плаву пострадавшего бизнеса. При этом продажа залоговых квартир связана с большими трудностями. О них мы поговорили с руководителем агентства недвижимости «Ремесленникъ» Вячеславом Мельниковым.

— Вячеслав, с началом пандемии, когда многие красноярцы потеряли работу или часть дохода, выросло число залоговых квартир на рынке?

— Совершенно верно, таких людей и квартир становится всё больше. И это такая напрягающая тенденция. Но нам необходимо будет работать всё с бОльшим количеством квартир, которые находятся в залоге у банка. Где причиной продажи является, действительно, тяжелое финансовое положение собственника. Да, таких квартир становится всё больше и больше. Сделки с точки зрения оформления становятся сложнее. И в плане переговоров продавца и покупателя тоже сложнее, потому что мало объяснить то, что продается из-за нехватки денег на ипотеку, нужно проговорить с покупателем риски приобретения такой квартиры, какие сроки, как именно снимается обременение. Много таких нюансов.

— Подобное мнение мы слышали уже от трех компаний. Можете оценить в процентах число квартир?

— Сразу оговорюсь, что наша компания небольшая, поэтому статистика не будет релевантной и показательной для рынка Красноярска. Мы можем говорить только о наших субъективных ощущениях.

Обычные покупатели ещё остро не почувствовали наличия таких квартир. Почему? Потому что есть определенный отложенный спрос, покупатели в период самоизоляции не так много смотрели квартиры, собственники снимали с продажи — рынок сжался. Когда можно будет показывать, собираться группами, там это и проявится. То есть на рынок выйдут в продажу, в рекламу, много таких квартир, и это почувствуется уже серьезно.

— С какими трудностями сталкиваются продавцы таких квартир? Обязательно собственнику придется сильно скидывать цену?

— На цену конкретного объекта недвижимости помимо состояния и ремонта влияют ещё и условия продажи, к которым относится обременение как одно из ухудшающих условий, влияющих на цену. Такие квартиры априори продаются дешевле. Но сейчас в связи с тем, что их будет больше, такой критерий как обременение будет слишком распространен, чтобы откровенно намного снизить цену. Люди привыкнут, что большинство квартир будет с обременением. К этому давно все привыкают, поскольку ипотека давно у нас есть в Красноярске.

— Насколько цена будет ниже среднерыночной и как понять, что она в залоге у банка?

— Сразу по цене и рекламе не выяснишь. Я чуть-чуть издалека начну отвечать на вопрос. Дело всё том, что если покупатель рассчитывает купить квартиру выгодно, то должен смотреть с обременением, разбираться в ситуации собственника. Могут не писать в рекламе, большинство собственников выходит с аналогичной ценой на аналогичные предложения. Это выясняется в процессе. Как купить дешевле? Это про торг, умение общаться с людьми. Хороший торг зависит от отношения. Многие торгуются очень жестко, категорично, негативно: «Я вам дам 3,6 миллиона — радуйтесь, что я такие деньги предлагаю, ваша квартира больше не стоит». Это некорректно и неправильно. Правильнее привести аргументы и эмоционально привести причину своего торга: «Знаете, у меня не хватает до 3,9, есть только 3,6. Но мне очень понравилась ваша квартира и я буду очень рад, если вы её продадите именно мне».

Что касается торга квартир с обременением, то там всё более рационально: рисков больше, и покупатель не захочет давать большую цену. Конечно, бывают исключения, когда квартира уникальна: хорошая планировка, ремонт, мало аналогов. За ней охотятся, и собственник может стоять на своем. Как, допустим, в микрорайоне Академгородок, где продают по 1,5 года квартиры, но за свою цену. Покупатель за это время смиряется, что ценник в Академе высокий. Особенно когда за эти полтора года не появляется новых квартир, которые могли бы составить конкуренцию.

Квартиры с обременением продаются долго: покупатели не заедут, потому что продавцы ещё там живут. Во-вторых, риски — если собственник сам не может погасить сумму обременения, то это придется делать за счет покупателя. Эти деньги покупатель передает по предварительному договору купли-продажи. По основному нельзя. Поэтому передает 1–2 миллиона (слышите размер суммы?). Собственник снимает обременение условно от 2 недель до 1,5 месяца, только после этого можно приобретать. Представьте: всё это время покупатель переживает, боится, вдруг что-то пойдет не так. Я говорю о форс-мажорах, связанных с жизнью собственника.

Если там есть несовершеннолетние дети, это всё удлиняет сделку, при этом нужно разрешение органов опеки и попечительства. Нужно собрать два пакета документов: на продаваемую квартиру с обременением и на ту, которую нужно купить нынешним собственникам, чтобы наделить доли несовершеннолетним. Такие сделки оформляются через нотариуса. Конечно, это проблематично.

Можно продать по рыночной цене, но сложно. Представьте, две квартиры на площадке: одна с обременением, вторая — нет. Дешевле продастся с обременением.

— Сколько скидывать?

— Объективно стоимость квартиры при срочной продаже падает от 20 до 70%. Это те ситуации, когда жизненно важно получить деньги немедленно. Срочным выкупом занимаются компании, которые занимаются перепродажей. Поэтому чем дешевле они купят, тем больше потом заработают. Я знаю примеры, когда собственники вынуждены были делать скидку до 30%.

— Кто сегодня продает ипотечные квартиры? Люди, которые не могут больше платить взносы? Бизнесмены, которым нужно закрыть кассовый разрыв и выплатить зарплату работникам?

— Именно так. Я бы выделил эти категории. Если житейские ситуации, когда люди теряют работу и не могут тянуть ипотеку. Есть другие примеры, когда именно предприниматели отдают квартиры, чтобы помочь своему бизнесу. Мы привыкли рисковать, с одной сферы деятельности — из семьи забрать квартиру, рассчитывая, что работа принесет доход. Таких примеров много, даже иногда семьи на этом плане распадаются, к сожалению.

— Что сейчас происходит на рынке недвижимости? Деятельность рынка восстановилась после начала пандемии коронавируса?

— Покупатели стали выставлять квартиры, люди стадии принимать решения о покупке и продаже, видят перспективы, пропала неопределённость. Вряд ли что-то будет хорошее год-полтора. Накопился новый отложенный спрос. Если раньше, в начале самоизоляции, был один спрос, то это были люди, кто перед Новым годом не смог решить свои вопросы. В апреле он стрельнул. Сейчас за эти два месяца — апрель–май — многие люди задумались достать свои заначки и куда-то их вложить. Опять же интересную историю в этом направлении подогрело правительство по поводу процентов со вкладов. Для чего это сделано, понятно: чтобы люди сняли деньги и начали тратить, чтобы экономика жила. Благодаря этому многие стали покупать квартиры, а не держать на счетах. Потому что платить налог с дохода — хорошая придумка правительства, очень умно.

Что происходит на рынке? У застройщиков всё хорошо, потому что правительство поддерживает субсидированной ставкой. На вторичку — 9,5%, а на первичку — 5,9 – 6,5%. Чувствуете разницу? В этой связи продажи в новостройках идут неплохо, особенно у проверенных, у кого сложившаяся ситуация.

— Как обстоит ситуация с одобрением ипотеки? Жестче банки стали реагировать?

— Да, многие банки неохотно кредитуют предпринимателей, что и раньше было, но сейчас особенно. Многим работникам не выдают в сферах туризма. В этом смысле банки могут позволить себе отбирать заемщиков. Но я скажу так: потребность в кредитовании не уменьшилась. Этот отложенный спрос и неопределенность за два месяца, они сейчас выстреливают.

— Давайте поговорим о ценах. Чего ждать красноярцам в ближайшие год-полтора?

— По квартирам будет больше объектов с обременением, я очень надеюсь, что осень будет хороша по спросу. Но то, что сейчас происходит в мире, — что-то новое. И как мы в Красноярске будем это переживать, тоже не сильно понятно.

Про прогнозы: боюсь, что доходы у людей будут падать, платежеспособность снижаться, и, соответственно, цены на недвижимость будут снижаться. Но тенденция такая: новостройки больше пользуются спросом, чем вторичка. Это связано с господдержкой застройщика через субсидированные ставки. И разрыв между вторичкой и первичкой будет увеличиваться. Дальше — я не думаю, что появятся у людей сверхдоходы, построят дороги, пройдет ещё одна Олимпиада. Нет. Будет всё хуже по доходам. И поэтому цены на недвижимость объективно пойдут вниз.

— В процентах можете оценить?

— Если взять за основу данные по цене в июне за 100%, то сейчас от неё можно смело отнимать 15%. Самое важное, чтобы такие дисконты не происходили резко. Самое страшное, что может случиться, когда рынок обвалится. Никто этого не хочет. Я помню кризис 2007–2008 годов, помните, как валюта подскочила? Сколько застройщиков обанкротилось. Это было прям ай-ай-ай, очень больно. Кстати, именно поэтому я стал риелтором: я до сих пор являюсь обманутым дольщиком. Решил разобраться, как мне риелтор продал стройку, в которой он не был уверен.