Цены: равняйсь, смирно!

Риэлторы и аналитики два минувших месяца наблюдают яркую тенденцию: традиционно дорогостоящий «квадрат» готового жилья уступает позиции и в некоторых частях Красноярска сравнялся с ценой новостроек. На этом фоне активнее всего делают скидки владельцы «однушек» в Октябрьском и Свердловском районах. Корреспондент НГС.ЖИЛКОМ изучила цифры и узнала у экспертов, с чем связаны перипетии рынка и чего ждать от цен в будущем.

За минувший апрель «вторичка» в Красноярске скинула 3 %, и теперь стоимость «квадрата» по некоторым районам почти приблизилась к цене новостроек. Согласно анализу 15 тыс. предложений портала по выбору недвижимости N1.ru, средняя стоимость упала с 54,1 тыс. до 52,7 тыс. руб. По сравнению с весной прошлого года, когда квадратный метр готового жилья в городе стоил почти 60 тыс., падение составляет 12 %.

Анализ показывает, что демпинговать приходится владельцам самых ликвидных на рынке квартир — однокомнатных. За месяц они потеряли 2,5 тыс. руб. с «квадрата», подешевевшего с 56,3 тыс. до 53,8 тыс. Самое активное снижение пришлось на экологически чистый и оттого желанный Октябрьский район, а также недешевый Свердловский — минус 5 %.

Рекорды учредитель АН «Результат» Андрей Болсуновский объясняет огромной концентрацией там 1-комнатных квартир в домах старого типа. «Это пятиэтажки старой классической застройки одного времени. Достаточно неудобные, некомфортные, — предполагает он. — Ежели смотреть "хрущ", то лучше купить студию. Их много и в разных районах». Не снижают цены владельцы 1-комнатных квартир в Железнодорожном, Кировском и Ленинском районах, ценник здесь практически не изменился за прошедший месяц, добавляют аналитики.

Цены на новостройки Красноярска продолжают демонстрировать завидную стабильность: в марте и апреле «квадрат» стоил 49,8 тыс. руб. Еще в прошлый кризисный год многие застройщики заявляли, что ценник ниже этого уровня грозит дольщикам несданными домами. Встречающиеся скидки в 10–15 % приписывали подрядчикам, вынужденным демпинговать из-за желания расплатиться с рабочими.

В Новосибирске, констатируют аналитики N1.ru, эта разница равна 14,5 %.

Превосходство цен готового жилья замгендиректора «СМ.сити» Евгений Ковальский ранее объяснял «Жилкому» несколькими факторами. Во-первых, с заездом в старую квартиру покупатели отбрасывают риски недостроев — дом уже сдан. Во-вторых, нет необходимости долго ждать и тратиться на съемное жилье. Эксперты РБК-Недвижимость добавляют еще несколько штрихов: новостройки дешевле еще и потому, что на этапе котлована застройщик заинтересован в привлечении денег от потенциальных дольщиков, чтобы проект стартовал. Клиенты при этом получают «дисконт за ожидание»: чем дольше он ждет заветных ключей, тем ниже для него стоимость «квадрата».

Ничего страшного в уравнении цен игроки рынка не видят. За 1,5 года, констатирует руководитель агентства «Ремесленникъ» Вячеслав Мельников, собственники наконец-то смирились с мыслью, что купленную полтора года назад за 3,5 млн руб. квартиру у них сейчас готовы купить за 3 млн. Андрей Болсуновский тенденцию прослеживает 2 месяца — на фоне увеличенных продаж она стала более заметна: «Это закон рынка: большое количество жилья строится, и люди предпочитают жить в нем. Учитывая все проблемы с коммунальным хозяйством: дома практически у нас в городе не ремонтируются». В новостройках покупатель отдает предпочтение крупногабаритным «однушкам» и «двушкам» средних размеров.

«Мелкие квартиры отошли, — объясняет собеседник. — В 2015–2016 годах они строились длинными домами и микрорайонами. Если в ближайшие 2 года не будут сдавать такое жилье, то оно снова начнет пользоваться спросом».

Мнения в вопросе, достигнуто ли дно и чего ждать от цен на старое жилье дальше, у опрошенных экспертов разошлись. Г-н Болсуновский считает, что понижение только началось. Шаг в 3–4 % продолжит сохраняться пару месяцев. После летнего падения спроса цены либо остановятся, либо начнут расти.

Вячеслав Мельников, руководитель агентства недвижимости «Ремесленникъ», сегодня считает, что падать «вторичке» больше нет причин. И здесь, говорит он, возникает более интересный вопрос: насколько долго протянется волатильность. Предпосылок для роста спроса, а значит, и роста цен также он не видит: «Есть небольшие сигналы со стороны государства — намерения повысить минимальный размер оплаты труда, понижение ставок по ипотеке. Но мы по менталитету привыкли к обещаниям и не так сильно реагируем. Даже если снизят ставку рефинансирования, ипотека станет дешевле, это не сильно повлияет на рынок или краткосрочно. Я объяснюсь: заканчивалась ипотека с господдержкой, потом ее продлили для стимуляции рынка. Это помогло на 2–3 месяца. Не цены выросли, а динамика: люди достали последние крохи из-под матрасов и понесли в банки, понимая, что дальше может быть хуже. Сейчас спрос откатился на уровень конца прошлого года».

Всколыхнуть рынок летом, осторожно предполагает эксперт, могут два фактора. Во-первых, если отпускники вместо поездок к морю вложат средства в недвижимость: «За рубеж люди перестали выезжать — ограничения, санкции, возможность террора. Поэтому либо внутренний туризм, а у нас его сервис и качество страдают. Либо люди предпочтут вложить деньги в первоначальный взнос, взять ипотеку, купить квартиру и сдавать». Тот же сценарий с загородной недвижимостью. Она — реальная альтернатива туризму сегодня. Поэтому, говорит Вячеслав Мельников, многие агентства перепрофилируются на новый сегмент — дачи, землю, коттеджи, — туда, где люди собираются «отдыхать».

Второй фактор, способный расшевелить рынок, — дефицит хороших квартир с удачной планировкой, инфраструктурой, сложившийся за 1,5 года господства малометражек. Сейчас очень мало «неразбавленных экономом» статусных предложений. Часть людей, накопивших деньги, будут вкладывать их если не в элитное, то в жилье комфортного класса — пока цены лежат на дне. Исходя из вышеперечисленного, вслед за спросом там могут потянуться и ценники.

Юлия Глушко

Фото Артема Ленца (1), иллюстрации автора (2, 3)