ТСЖ против УК

На прошлой неделе стало известно — крупнейшую управляющую компанию Красноярска «Жилфонд» планирует приобрести «Сибирская генерирующая компания». Структуры «Жилфонда» задолжали энергетикам более чем 1,5 млрд руб., и летом речь зашла о банкротстве всех 7 «дочек» коммунального гиганта, обслуживающего 80 % жилого фонда Красноярска. Сделка вызвала беспокойство горожан, заставив их спорить о преимуществах управляющих компаний и товариществ собственников жилья. Чем ТСЖ отличается от УК, одинакова ли цена их услуг и что нужно делать, чтобы сменить форму управления домом, — читайте в материале НГС.ЖИЛКОМ.

Под управлением «Жилфонда» сегодня находится более 4 тыс. многоквартирных домов. Известие о продаже коммунального гиганта вызвало среди красноярцев бурные споры о том, какая судьба ждет управляющие компании в будущем, не возникнут ли у жителей проблемы с платежками, с обслуживанием, с темпами ремонта. Многие задаются вопросом: не стоит ли уйти из УК в ТСЖ.

По российскому законодательству, если УК — это коммерческая структура, цель которой извлечь прибыль, то ТСЖ создается самими жителями и является некоммерческой структурой: деньги с жильцов распределяются на нужды самого дома.

В ТСЖ не может входить более 2 домов (если они не имеют общего земельного участка и инженерных сетей), в то время как УК таких ограничений не имеют. При этом перечень услуг двух структур идентичен. По данным краевого стройнадзора,

37-летняя Людмила, проживающая в 2-комнатной квартире на ул. 60 лет Октября, в районе остановки «Хлебозавод», за 45 кв. м жилплощади в 5-этажной хрущевке в сентябре отдала 2300 руб. Дом, по ее словам, обслуживается УК «Жилкомцентр» (одна из структур «Жилфонда». — М.К.). На содержание и ремонт жилого фонда из этой суммы ушло 760 руб. — женщина сетует, что не видит, на что идут деньги: «Забыла, когда у нас ремонтировали подъезды. Мусор вывозят нерегулярно, ветром раздувает по двору. Очень плохой асфальт и после каждого дождя грязь по колено, а качельку и старую лесенку двором назвать сложно».

В конце лета Людмила попыталась добиться, чтобы у них отсыпали дорогу у подъезда, однако в офисе УК ей порекомендовали решать этот вопрос с «домоуправшей». «Пришла к ней, та стала кивать обратно на офис. В итоге ничего так и не добилась, — говорит женщина. — С начала отопительного сезона не заработал полотенцесушитель, вызвать слесаря — это целая эпопея, недели три не слезала с телефона. С горем пополам сделали, но он все равно чуть тепленький».

До компании «Жилкомцентр» автору дозвониться не удалось — телефон отвечал короткими гудками. Сама женщина в коммунальных проблемах винит равнодушие жильцов. «Договориться о чем-то с соседями нереально — каждый сам за себя. Пыталась разговаривать на тему создания ТСЖ — плечами пожимают, мол, что мы можем сделать — дальше этого разговор не идет», — сокрушается Людмила.

Диаметрально противоположные отзывы корреспондент НГС.ЖИЛКОМ услышал от жителей дома № 7 по ул. 78-й Добровольческой Бригады, которым управляет ТСЖ «Бриз». Встреченные во дворе люди с трудом вспоминали цифры платежек, однако наперебой заявляли, что качество оказываемых услуг их вполне устраивает. «Плачу около 4 тыс. в месяц за двухкомнатную, если какая-то проблема возникает — ее можно решить в ближайшие день-два», — рассказывает 53-летний Иван.

Управляющая ТСЖ «Бриз» Галина Уколова озвучила расценки на примере 1-комнатной квартиры в 40 кв. м: из общей суммы в 2141 руб. в сентябрьской квитанции на содержание и ремонт жилого фонда пошло 1035 руб.

«На эти деньги ведется текущий ремонт подъездов, благоустраивается территория, обслуживаются лифты и т.д., а также оплачивается зарплата сотрудников ТСЖ», — перечислила она.

Руководитель регионального центра «ЖКХ-Контроль» Юрий Муравьев уверен, что УК — не самая плохая форма управления домами: «Главное, чтобы отношение к работе было честным, чтобы не прилипали к рукам руководства средства населения, сдаваемые как за жилищные услуги, так и за коммунальные». В новых микрорайонах Северного, Взлетки, Покровки, по его словам, претензий к работе УК нет — содержат в чистоте придомовые территории, лестничные площадки, благоустраивают территорию.

Любое ТСЖ, по словам председателя общественной организации «Народный контроль в ЖКХ» Романа Казакова, имеет собственное правление, ревизионную комиссию, поэтому вся хозяйственная деятельность этого предприятия для всех членов ТСЖ является более прозрачной, чем УК, которая как коммерческая структура отчитывается только перед налоговой службой и контрольно-надзорными органами.

Г-н Муравьев указывает, что у УК больше возможностей — они крупнее и могут нанимать квалифицированный штат или работать с внешними организациями на подряде. Крошечным ТСЖ, говорит он, как правило, сложнее содержать штат или нанимать подрядчиков.

«Если качество услуг, оказываемых "Жилфондом", красноярцев не устраивает — а по моему опыту, таких абсолютное большинство, — то действительно есть смысл задуматься о смене управляющей компании либо создании ТСЖ», — считает г-н Казаков.

Для создания ТСЖ, по его словам, нужно провести общее собрание не менее 50 % собственников многоквартирного дома и простым большинством принять решение о расторжении договора с УК, с указанием даты — с какого числа он будет расторгнут. После чего в рамках этого же собрания утвердить дату, с которой домом будет заниматься не УК, а ТСЖ. «Сама УК помешать этому процессу не может, максимум, что они могли раньше сделать, — не отдавать техдокументацию, но теперь за это грозит штраф», — уточняет он. Основным рычагом давления со стороны УК, по словам Романа Казакова, может быть договоренность с определенными собственниками: чтобы они оспорили в суде решение общего собрания и всё вернулось на круги своя. «Вопрос исключительно в консолидированной позиции жителей — если они будут сообща принимать решения, то никакие УК не смогут повлиять на них», — резюмирует эксперт.

Все переживания граждан по поводу судьбы «Жилфонда» Юрий Муравьев считает надуманными и необоснованными. «Это некий передел рынка, после чего все останется без изменений, — уверен эксперт. — Не скажу, что у них ужасное качество услуг, просто сегодня это такой монстр, который погряз в бюрократии». В любом случае, по его мнению, ни один дом не останется без управления, а если все же начнется расчленение, уход в ТСЖ и появление на рынке других УК, то это лишь повысит качество содержания жилищного фонда и станет меньше разборок, связанных с самоуправством «Жилфонда».

Максим Косов

Фото автора