Чума после пира

После ажиотажного декабря, принесшего застройщикам двойную прибыль, пришел февраль, заставивший их уступить в цене «квадрата». В пик спроса строители, по их же признанию, необоснованно подняли его стоимость на 10–25 %. Что происходило на рынке недвижимости с начала года, где красноярцы берут деньги на покупку жилья в обход ипотеки, а также чем обернется для горожан наступивший март — обрисовали эксперты.

«Сморщат носик, но купят квартиру»

В феврале продажи недвижимости в Красноярске упали в два раза относительно прошлых месяцев, констатировал замгендиректора строительной группы «СМ.сити» Евгений Ковальский. Причиной тому, убежден он, стали необъективно поднятые цены на пике ажиотажного спроса в минувшем декабре: «Все строители, в том числе мы, в декабре превысили планы продаж в 2–2,5 раза. Ситуация продолжалась и в январе. Мы, допустим, подняли цены на 10 %. Другие коллеги — от 5 до 25 %. Поэтому сейчас застройщики делают акции, к примеру, «к 8 марта 8 квартир по сниженной цене». В марте, по его прогнозу, объемы продаж должны выровняться.

Взлет ставок по ипотеке, считает г-н Ковальский, никакого отношения к февральскому падению не имеет: сделки по ипотеке по–прежнему составляют 50–60 % от общего объема, а красноярцы ориентируются не на ставку, а на сумму первоначального взноса. «В среднем он составляет 20 % — это вполне подъемно.

Сетовать на падение ипотеки, говорит он, могут компании, которые «возводят не здания, а сберкнижки с 1,5 тысячами 24-метровых квартир» для инвестиций.

Ждать роста цен на «квадрат» в марте не стоит, убежден г-н Ковальский. Сегодня «квадрат» на первичном рынке равен 54,4 тыс. руб., на вторичном — 61,1 тыс. руб. «Вторичка может просесть при нарастании кризисных ожиданий, первичка — нет, так как фактически приблизились к себестоимости. Дешевле просто не будут строить. Сейчас вижу существенное улучшение ситуации по сравнению с началом февраля — людям надоело бояться», — утверждает Ковальский.

Кроме того, в марте–апреле будет понятно, где в новом году начнут забивать сваи — сейчас застройщики внимательно оценивают ситуацию и ждут тепла, подчеркивает собеседник. Уменьшения количества сданных домов в будущем он не видит: «Здания, которые должны вводиться в 2015 году, уже проданы в 2014 году и будут достроены, если там нет откровенного криминала».

«Цены будут снижаться к концу 2 квартала»

Минувший февраль, подчеркивает научный сотрудник Института экономики СО РАН Ольга Валиева, как и ожидалось, не привел к понижению ставки ипотеки вслед за ключевой ставкой Центробанка. Еще тогда она заявила: последняя стала декоративным инструментом для манипуляции ликвидностью на банковском рынке, на который перестали ориентироваться.

Не способна снизить накал страстей и господдержка ипотеки, думает экономист, — ради сохранения ставок в 13 % выделено 20 млрд руб. «Она (господдержка — Ю.Г.) не сыграет роли, но может прекратить кризисы в банковской системе, помочь не задирать ставки по ипотеке по уже выданным кредитам.

Мой прогноз: цены на недвижимость, которые сейчас загнуты, будут снижаться к концу 2 квартала».

Однако вложения в первичную недвижимость собеседница сочла большим риском — велика опасность «недостроя»: «Строительные компании — это пирамиды, которые занимают деньги у населения, чтобы достроить старые объекты».

Покупку квартиры она советует отложить на 2 квартал и наблюдать за поведением рубля и цены на нефть. «Прогноз о годовых темпах инфляции в 17 % остается, она даже превысит эту цифру. Временное выравнивание потом свою норму доберет — рубль обесценился в 2 раза, а магазины, например, сейчас распродают остатки и закупки будут вестись по новым ценам. Строители уже подняли цены. Рынок полон негативных ожиданий, которые толкают инфляцию вверх», — считает г-жа Валиева.

«Собственники вторички могут избавиться от своего хлама»

В отличие от застройщиков риэлторы оценивают февраль в более радужных красках. Рынок ожил и вернулся к объемам октября–ноября, сообщил в беседе бывший председатель правления «Юниаструм банка» в Красноярске, а ныне учредитель АН «Результат», Андрей Болсуновский. Клиенты, уверяет он, озадачены не средними ставками в 19 %, а скачком инфляции.

«Объем сделок по ипотеке упал минимум процентов на 60, но я не вижу в этом ничего страшного: люди рассчитывают свои силы и ищут иные пути, помимо ипотеки. Это и рассрочка застройщиков, и варианты переехать из однокомнатной квартиры в «двушку», а не «трешку», как планировалось. На это понадобится, например, 600 тыс. руб. вместо 1,5-миллионной ипотеки. Риэлторы объясняют, при обесценивании рубля проще взять у мамы 500 тыс. с вклада под проценты и рассчитываться с ней, а не с банком», — приводит пример он.

Оставшиеся смельчаки, отправляющиеся в банк за ипотекой, уверены в будущем и хотят получить небольшую сумму — до 1,5 млн, рисует собеседник портрет заемщика.

«Стало вызывать интерес вторичное жилье, которое полтора года назад можно было даже не предлагать. Собственники «вторички» имеют уникальную возможность избавиться от своего хлама, но завышают цены.

Варианты, где цена «квадрата» начала расти, можно не смотреть — на рынке есть предложения по цене ноября. Адекватные инвесторы предпочитают продать квартиры подешевле, чем зависнуть с ними на пару лет. Сегодня цены снижаются, тенденция продлится до осени».

«Просрочка по ипотеке вырастет на 20 %»

Пошатнувшаяся экономика и массовые увольнения привели к тому, что на рынке появилось на 20–30 % больше квартир с обременением банков. Часть из них, замечает Андрей Болсуновский, — недвижимость должников по ипотеке. Несмотря на то, что на рынке эта жилплощадь появляется по рыночной цене, из-за закрытости торгов бывшие владельцы остаются с пени и штрафами. «Клиент купил в 2008 году квартиру за 3 млн, а банк не пошел навстречу при финансовых проблемах, и реализовал ее за 1,3 млн руб.», — сетует риэлтор.

По информации московского коллекторского агентства «Секвойя кредит консолидейшн», по итогам 2014 года в Красноярском крае банки раздали под ипотеку 47,5 млрд руб.

Пик роста из-за ажиотажа на рынке недвижимости пришелся на декабрь — плюс 14 %. Люди стремились вложить накопления и опасались роста цен и ставок,

объясняет президент агентства Елена Докучаева. По ее оценкам, в январе объем выданных кредитов сократился, как минимум, на 30–40 % по сравнению с январем 2014 года. В крае один из самых низких показателей по сроку кредитования — 14,3 лет, средняя сумма кредита — 1,6 млн. рублей.

Несмотря на падение объемов ипотеки, подчеркивает коллектор, просроченная задолженность продолжает расти. По итогам 2014 года красноярцы остались должны банкам 1 млрд. рублей — на 27,3 % больше, чем в 2013 году. Усредненный портрет задолжавших — семейные мужчины 39 лет и женщины 37 лет, с высшим или средним образованием.

«По нашим прогнозам, в этом году рынок ипотечного кредитования вырастет не более чем на 8 %. А принимая во внимание сложную ситуацию со снижением платежеспособности населения, просроченная задолженность в первом полугодии вырастет на 18–20 %. Потом ситуация стабилизируется», — подытожила Елена Докучаева.

Юлия Глушко

Фото depositphotos.com