Инвестор вложил 190 миллионов в реставрацию особняка возле ЦУМа. А потом здание забрал край

Красноярский край забрал у инвестора исторический особняк возле ЦУМа. На его реставрацию компания, которая хотела открыть там медцентр, потратила почти 190 миллионов рублей. Инвестор бился за здание больше двух лет в судах, но в итоге проиграл. Одним из поводов, чтобы расторгнуть договор аренды, стала крыша исторического здания, которую разрушил предыдущий арендатор больше 15 лет назад. Рассказываем об этом подробнее, а также приводим пару конспирологических теорий в конце.

В 2016 году краевое агентство госимущества сдало в аренду на 49 лет столетний особняк Тропина возле ЦУМа фирме «Империя здоровья». Ее конечные владельцы, по данным сервиса «Контур.Фокус», зарегистрированы в Китае.

Компания собиралась отреставрировать заброшенный и аварийный памятник архитектуры, который медленно разрушался последние несколько десятков лет, и открыть в нем медицинский центр.

Сначала его обещали открыть к Универсиаде-2019, но не успели. Лишь осенью 2019 года строительное ограждение возле здания убрали. Реставрация, в которую, по данным «Империи здоровья», вложили 188 миллионов рублей была окончена. Но и тогда центр не открылся.

Как объяснял «Проспекту Мира» в 2021 году представитель компании Александр Ягодин, дело в том, что здание у них пытались «грубо говоря, отжать».

С 2020 года «Империя здоровья» судилась за особняк с краевыми агентством госимущества и службой охраны объектов культурного наследия (служба ООКН). Началось всё с того, что агентство в октябре 2020-го предупредило, что уже в декабре расторгает с компанией договор аренды. В агентстве заявили, что при контрольном осмотре здания обнаружились нарушения. Компания, как считают в агентстве:

• не успела закончить реставрацию вовремя — к 31 января 2019 года;
  

• начала работы без согласования проекта реставрации и до получения разрешения службы ООКН;

• сделала на крыше мансардный этаж, разрушив тем самым оригинальный облик здания.

«Империя здоровья» попыталась оспорить односторонний отказ от договора аренды в судах. В компании отрицали предъявленные претензии. Например, настаивали, что отреставрировали особняк в срок — к 31 января 2019-го, а после этого они утверждали отчетные документы и приемку работ в службе ООКН. Как указывали юристы компании, в договоре не уточнялось, что работы нужно не просто выполнить, а именно сдать до 31 января.

Претензию о том, что компания разрушила крышу и обустроила вместо нее мансарду, в «Империи здоровья» называли абсурдной. Дело в том, что оригинальная крыша у бывшего особняка Тропина пропала еще при одном из прежних арендаторов — страховой компании «Кров» (да, учитывая контекст, это ироничное название).

Начиная с 1990-х, у исторического особняка несколько раз менялись собственники, пользователи и арендаторы. Они должны были отреставрировать здание, но ни у кого не получалось.

Например, в 1990-х здание было в пользовании Научно-производственного центра по охране и использованию памятников истории культуры и отдела образования администрации Центрального района Красноярска. Денег у них на реставрацию не было.

Чтобы спасти разрушающийся памятник, край начал искать арендаторов. В 2000-м здание взяло в аренду краевое госучреждение культуры — Российско-немецкий дом, который сделал лишь проект реставрации.

Через три года особняк Тропина оказался в аренде у упомянутой выше компании «Кров». Ее основным акционером, по данным «СПАРК-Интерфакса», был завод «Красцветмет», а директором — нынешний премьер-министр Красноярского края Юрий Лапшин. После реставрации «Кров» собирался открыть в здании кафе, магазин и офисы.

За 2004–2005 годы компания успела отремонтировать наружные тепловые сети, усилить фундамент, обновить перекрытия внутри и главное — смонтировала конструкции мансарды.

По данным акта утраты первоначального облика памятника архитектуры, который составили в сентябре 2003 года, чердак особняка был изношен на 60%. «Кров» разработал проект реконструкции здания, в котором этот чердак перестраивался в мансарду. Проект в 2004-м согласовал краевой комитет архитектуры и градостроительства. На старых фото от июня 2005 года видно, например, что оригинальную крышу здания разобрали и взамен нее строится мансардный этаж.

«Кров» обустроил новые стропила и металлоконструкции мансарды, но позже у компании начались денежные проблемы и она забросила здание. В 2007 году договор аренды с компанией расторгли.

Затем до конца 2008 года бывший особняк передали в безвозмездное пользование прокуратуре Красноярского края. Краевое агентство культуры должно было дореставрировать здание за 19 миллионов рублей, но эти работы почему-то были сорваны.

В этот период проект реконструкции изменили, но в нем предусматривалось завершение мансарды, и эти изменения край также согласовал. Тогда же крышу обтянули профлистом и на этом работы, в общем, закончились.

Экспертиза, которую заказала «Империя здоровья», подтвердила, что мансарду в особняке начали делать в 2004–2005 годах после демонтажа крыши. Ее достроила «Империя здоровья», и мансарда, как указано в заключении экспертизы, соответствует проекту и выданным разрешениям.

В службе ООКН объясняли, чем их не устроила эта новая мансарда. Ее смонтировали по проекту, который разработали без учета приказа о предмете охраны. Этот приказ утвердили в 2013 году — в документе описывают, как выглядел особняк в начале XX века. В частности, тогда у него была вальмовая металлическая крыша, признанная одним из предметов охраны.

В то же время эта крыша, как подтверждается в приказе, была утрачена. Но, как посчитали в службе, если приказ утвердили до заключения договора с «Империей здоровья», то и реставрировать здание нужно было в соответствии с документом. В службе говорили, что общались с представителями «Империи здоровья» и пытались донести эту позицию, но компания ее не учла.

Юристы «Империи здоровья» отвечали на это, что если следовать приказу о предмете охраны, то нужно было сломать смонтированные до них стропила и конструкции мансарды. Но по закону ничего разрушать на историческом объекте нельзя.

«Империя здоровья» просила в суде исправить описание предмета охраны 2013 года из охранного обязательства и добавить в него сведения о мансардном этаже. Но суд отказал.

Среди аргументов в свою защиту «Империя здоровья» приводила и такой: якобы служба ООКН сфальсифицировала документы о выявленных нарушениях. Нарушения были зафиксированы в акте осмотра № 19 от 18 сентября 2020 года. Этот документ, как говорили в компании, существовал в разных вариантах.

Первая версия акта появилась на сайте службы ООКН еще 17 сентября 2020-го. Там говорилось, что 16 сентября специалистка службы получила задание осмотреть особняк. В документе при этом было несколько ошибок и опечаток: согласно тексту, здание специалистка осмотрела 16 августа, да и сам акт датирован 18 августа. В выводах перечислялось, что в 2017–2018 годах подрядчик «Империи здоровья» получил разрешения на работу со зданием, но при этом смонтировал без разрешения мансарду и разрушил оригинальную крышу.

Также в этой версии акта специалистка ссылалась на приказ о предмете охраны № 561 от 5 сентября 2016-го. Однако этот приказ касается не особняка Тропина, а другого памятника архитектуры — Речного вокзала.

В суде была уже другая версия акта, следует из материалов дела. Даты там указаны сентябрьские, приказ о Речном вокзале и разрешения на работу подрядчику не упоминаются. Напротив, согласно этой версии акта, работы провели до получения разрешений, а проект не проходил экспертизу. Также в текст добавилось еще несколько нарушений: создание проемов на первом этаже и лестницы, ведущей на второй этаж и мансарду. При этом в «Империи здоровья» утверждали, что специалистка службы даже не была внутри здания.

На сайте службы ООКН, судя по всему, какое-то время продолжала висеть старая версия акта. В июне 2021 года «Империя здоровья» заявила в полицию о фальсификации документа, но там ничего подозрительного не нашли. А служба ООКН, судя по метаданным документа, в июле 2021-го поменяла акт на сайте. «Империи здоровья» не удалось признать сфальсифицированным или недействительным документ в судах.

В самой службе объясняли в судах существование разных версий одного документа по-разному и довольно путано. Например, тем, что в первом акте о нарушениях специалистка просто ошиблась и указала не те даты и выводы проверки. Либо же первая версия документа была лишь проектом акта. Но при этом якобы и акт с августовскими датами тоже существовал, так как служба проводила проверку и в августе.

Все суды «Империя здоровья» в итоге проиграла. Арбитражный суд отказался удовлетворять иск компании, где она оспаривала отказ от договора аренды. Так же сделали апелляционная и кассационная инстанции. В сентябре 2022-го юристы «Империи здоровья» дошли даже до Верховного суда, но тот на заседании в декабре решил, что оснований для рассмотрения жалобы на таком высоком уровне нет.

Параллельно в январе 2021-го и краевое агентство госимущества подавало иск к «Империи здоровья» с требованием вернуть особняк Тропина краю. Этот иск был на паузе, пока рассматривались параллельные дела, но в апреле 2022-го рассмотрение возобновили. В результате в августе суд постановил вернуть особняк краевому агентству.

Представитель «Империи здоровья» Александр Ягодин подтвердил NGS24.RU, что суд встал на сторону Красноярского края. Сейчас, по его словам, идет «стадия подписания акта передачи» агентству госимущества. Планов открывать другой медицинский центр в Красноярске у компании пока нет.

— Инвестор не решил, будет ли он создавать медцентр, — ответил Ягодин.

По словам Ягодина, пока неизвестно, кто будет следующим арендатором здания, а также, придется ли тому переделывать крышу-мансарду.

В службе ООКН сказали, что по закону вопросами аренды здания занимается краевое агентство госимущества. Там и будут решать, сдавать ли его новым арендаторам. В агентстве к моменту публикации материала NGS24.RU не ответили.

Вокруг бывшего особняка Тропина во время его реставрации ходило несколько конспирологических теорий. Бизнесмен, работавший в соседнем с особняком здании, и чиновник из краевого правительства рассказывали корреспонденту о слухах, будто к проекту китайского медицинского центра имела отношение Наталья Толоконская — не слишком традиционный медик и жена тогдашнего губернатора края Виктора Толоконского. В «Империи здоровья» ответили тогда, что не знают об этих слухах.

В середине 2000-х Толоконский, еще будучи главой Новосибирской области, налаживал связи с провинцией Цзилинь. Конечный владелец компании «Империя здоровья» — китайское ООО «Северной медицины по обработке лекарственного сырья провинции Цзилинь».

Вторая конспирологическая теория, которой с корреспондентом поделились в самой «Империи здоровья», была о том, что здание хотят «отжать» у них под кого-то другого. В частности, назывался офис Русского географического общества в Красноярске.

Летом 2022-го стало известно, что РГО действительно собирается занять старинное здание под свою сибирскую штаб-квартиру. Правда, не особняк Тропина, а особняк врача-золотопромышленника Лессинга на Карла Маркса, 42, который принадлежит Институту химии и химической технологии СО РАН.