«Левый берег перегружен ресторанами»: создатель барной улицы о том, что спальные районы Красноярска недооценивают

В 2024 году в «колодце» в центре Красноярска открылся проект «Подворотня», более известный как барная улица или барный дворик. Инвесторы отреставрировали невзрачное, обшитое сайдингом здание, которое на поверку оказалось дореволюционными каретными мастерскими с конюшнями. Под конец года «Подворотня» вошла в шорт-лист номинации «Общественное пространство» премии «Человек года» издания Деловой квартал. NGS24.RU поговорил с Андреем Шевелевым — директором компании «Красредевелопмент», которая занималась проектом, — о том, какие здания они ремонтируют сейчас, как работает их бизнес и как «предприниматели с шилом в заднице» могут помочь улучшить город.

— Расскажите, как вы занялись редевелопментом?

— Всё началось с партнерства с компанией Сергея Колесника. Я сам недвижимостью давно занимаюсь, владею несколькими коммерческими помещениями.

У меня был арендный бизнес, и это довольно скучная история: ты сидишь, тебе капает аренда. С одной стороны, это, конечно, хорошо, и кто-то мечтает именно о таком бизнесе. Но для меня это был…

— … слишком пассивный доход?

— Да, хотелось чего-то поактивнее. Я поехал искать какие-то новые идеи — что можно с бизнесом, связанным с недвижимостью, нового сделать. Наткнулся на одном из форумов в Москве на бизнес-модель Сергея Колесника. Форум был про инвестиции, куда и как вложить деньги, чтобы получить проценты годовых, цифры, доходность… Такая душная немного обстановка. И тут выступает Колесник и говорит: «А мы делаем лучший город земли еще лучше». Он из Тюмени и говорил про нее, и я в силу своего патриотизма к Красноярску немножко возревновал: «Почему Тюмень? „Тюмень — столица деревень“. Красноярск же лучший город земли».

Из рассказа Колесника мне понравилось то, что он делает. Бизнес-модель такая: они покупают морально и физически устаревшие, бездарно используемые объекты недвижимости. Затем глубоко прорабатывают архитектурную концепцию, обновляют здание по современным эстетическим нормам, заселяют арендаторами и продают. Делают это всё на коллективные инвестиции, умудряются заработать сами, дать людям заработать, еще и, с их слов, город лучше сделать.

Я понял: это то, что мне надо. Вцепился в Колесника мертвой хваткой: «Сергей, давай в Красноярске то же самое делать. Открой франшизу или сделай партнером». Сначала он отнекивался, говорил, что их идею нельзя масштабировать. Но я был неугомонный, напросился в Тюмень, познакомился с командой, меня повозили по их объектам. В итоге там я уже убедил их прилететь к нам в гости в Красноярск, поводил по городу, показал ресторанную нашу историю и потенциальные объекты на редевелопмент. Одним из объектов были эти самые столетние конюшни на Мира, которые впоследствии превратились в барный дворик.

— Как вы вообще нашли это здание? Чем оно заинтересовало? Я помню его до ремонта: казалось, что это просто павильонный ряд, обшитый уродливым сайдингом.

— Обычно здания на задворках инвесторы и правда не берут. Это считается неликвидом. Да, тут у нас центр города, но здание — в «колодце», на второй линии, а в центре работает всё-таки первая. Я поначалу, как и вы, рассудил: что-то непонятное, сайдингом обшитое, страшное, с сомнительными арендаторами. Но Сергей сказал: «Надо брать». Решили взять, пустить первый пробный шар, не привлекая пока других инвесторов, то есть полностью на наши деньги, а компания Колесника сопровождала бы нас по технологии.

Первым делом сняли со здания сайдинг — и увидели кирпичную кладку, старую, дореволюционную. Навели справки и выяснилось, что тут 130 лет назад были каретные мастерские, конюшни, были ворота, через которые кареты заезжали. Мы пригласили архитектора из «Проектдевелопмента» Артема Бегишева, он сделал нам проект.

Исторических предметов в здании особо не было, его всё же активно эксплуатировали все эти годы. Но некоторые старые вещи сохранились. Петли, на которых висели те самые ворота, и рельс 1894 года с клеймом завода Демидова — основного сталелитейного завода в России тогда. Его мы сохранили как конструктивный элемент над баром «Рюмка».

К строительству подошли капитально: откопали там всё, сделали гидроизоляцию, усилили стены. Несколько фрагментов в стене надо было восстановить, добавить элементы неоклассики. Кирпич для этого привезли из Омска. Реставрационный кирпич не так просто найти, его один-два завода в России производят. Он дорогой, поэтому чаще его как добывают: покупают какие-нибудь старые дореволюционные здания под разборку, и вручную чистят кирпичики.

— Во сколько обошелся проект?

— Само здание купили примерно за 12 миллионов, проект стоил около 800 тысяч, и стройка — почти 21 миллион. Реновация так и работает: в строительство мы вложили почти в два раза больше, чем в покупку. Вначале мы хотели потратить всего семь миллионов, но восстанавливать пришлось сильно больше, чем планировали. Но если потратить меньше, то это будет всё равно что недоперепрыгнуть овраг, решили мы. Из-за этого пришлось пересчитать экономику, увеличить впоследствии цену аренды. Сейчас там ставка 1800−2000 рублей за квадрат.

Конкретно барный кластер нам удалось создать случайно, мы сами изначально его не задумывали. Мы просто делали редевелопмент, обычный бизнес в сфере коммерческой недвижимости. Просто на этапе ремонта мы стали востребованы среди барных деятелей и поняли: ну, значит, получается, барная улица.

— Вы доделали барный дворик. Чем занимаетесь теперь?

— После «Подворотни» мы поняли, что у нас получаются партнерские отношения с тюменцами, и стали думать о дальнейшем развитии. Купили второй объект, на Кутузова в Первомайском микрорайоне — заброшенную трибуну в бывшем парке ДК автомобилистов (сейчас — ДК «Кировский»). Там раньше был стадион автоспорта, и от него осталась эта трибуна — в плачевном состоянии.

Мой друг Александр Осадчий из «Проектдевелопмента» увидел этот парк и сказал правильные слова: правый берег в Красноярске сильно недооценен и там не хватает хороших общественных пространств. Чтобы вы понимали: в радиусе километра вокруг парка нет ни одного нормального ресторана, места, где можно посидеть. Единственные точки общепита поблизости — это столовая и какая-то шашлычка.

При этом там живут вполне интеллигентные люди. Да, там есть условно маргинальный, не самый благополучный район с бараками. Но в целом там в пяти-, девятиэтажках возле этой трибуны селились инженерно-технические работники. Я даже больше скажу: там главный архитектор Красноярска живет.

Осадчий сказал: «Давай мы этот парк предложим городу восстановить». То есть мы сами разработаем проект, посчитаем смету, дадим городу, а тот включит его в программу подготовки к 400-летию Красноярска. И всё получилось. Мы пришли к главному архитектору Юлии Соловаровой, потом к руководителю администрации Кировского района, потом к мэру — всем понравилась идея. В итоге ее утвердил губернатор. Мы создали проектно-сметную документацию, отдали ее городу. Городу пришли федеральные 250 миллионов рублей от Минстроя — упали на счет Красгорпарка (муниципальное учреждение, которое управляет парками и скверами в Красноярске) и тот стал искать подрядчика.

— То есть вы отремонтируете трибуну, а город благоустроит парк вокруг?

— Да, получается, что по цене проектной документации у нас будет благоустроенное пространство рядом с нашим объектом. Это механизм win win, когда выигрывают все, безо всякой коррупции, все работают на город. То есть предприниматель с, так сказать, шилом в заднице, энергией и запалом может генерировать благоустройство общественного пространства. Мы вложили в ПСД (проектно-сметную документацию) много мозга, души, потому что заинтересованы, чтобы проект был качественным. Мы властям облегчаем работу: не нужно выкидывать разработку проекта на торги, на которые заявляются непонятные компании, лишь бы заявиться, прогибаются по цене, используют студенческий ресурс, делают в итоге некачественный проект.

— Что собираетесь открыть в «Трибуне» и какие есть планы на другие объекты?

— Мы планируем там мини-гастрокластер: два-три заведения в комплексе, которые бы дополняли друг друга. Мы сделаем предложения всем ведущим рестораторам.

Левый берег, на мой взгляд, уже перегружен хорекой (HoReCa — Hotel, Restaurant, Catering — гостинично-ресторанный бизнес, общепит). На Кутузова живет несколько моих друзей. Я у них спросил, а куда вы в ресторан ездите? В центр, говорят. Но зачем? Зачем эти движения, логистика — пускай бы они пешком дошли до своего места где-то рядом с домом. Но такого места нет. Рестораторам надо думать про правый берег, но им нужны красивые места. И представьте, что появятся на правом берегу свои условные Патрики. Наверное, рестораторы туда потянутся? Там будет красивое место, красивое здание, витражные окна и так далее — всё как они любят. По задумке, это станет центральным местом Первомайского района. Мы планируем сделать рядом искусственный пруд. И там уже, даст бог, летом он будет как пруд, а зимой — как каток.

Всего у нас сейчас пять объектов: «Подворотня» на Мира, «Трибуна» на Кутузова, бывшая библиотека СФУ на Вавилова, бывший комбинат школьного питания на Железнодорожников и здание бывшего кинотеатра «Весна» на Гагарина (в последнем уже открыли несколько магазинов: «Пятерочку», Fix Price, пункт выдачи Wildberries, а также офис самого «Красредевелопмента». Сейчас в компании разрабатывают проект благоустройства соседнего сквера Чернышевского — по примеру парка ДК «Кировский»).

Все объекты хотим завершить до конца 2025 года: отремонтировать их, заселить арендаторами и продать. С повышением ключевой ставки ликвидность готовых арендных бизнесов подснизится. В следующем году ее вроде как намереваются снизить, но если не опустят, то объекты, возможно, придется подольше продавать.

— В каком вообще состоянии сейчас находится рынок редевелопмента в Красноярске? Кто, кроме вас, этим занимается?

— Тех, кто делает это в городе системно, на потоке, я не знаю. Есть ребята, которые коммерческой недвижимостью занимаются, офисные центры строят — но это другая бизнес-модель. Есть флипперы, но флиппинг — это тоже не совсем то. Это модель инвестирования, когда покупаешь, например, убитую квартиру, быстренько ремонтируешь ее, подкрашиваешь и продаешь уже по более высокой цене.

— При этом у нас в последние годы довольно активно реставрируют исторические бывшие особняки в центре и сдают под рестораны, магазины и офисы.

— Это реновация, да, но не редевелопмент. Вот немного матчасти: редевелопмент — это реновация здания со сменой его функции. Когда мы берем старый кинотеатр и делаем из него гибрид между ритейлом, хорекой и культурным пространством — это редевелопмент, потому что мы поменяли функцию. Когда берем трибуну и превращаем в гастрокластер — тоже.

Когда мы эстетически преображаем здание, но оставляем у него ту же функцию — это просто реновация. Такое у нас было и есть, а редевелопмент — это новое для города явление.

— Вы прогнозируете, что сейчас, глядя на вас, активизируются конкуренты, что редевелопмент в Красноярске начнет развиваться?

—  Да даже молиться надо на это. Если другие подхватят нашу идею, значит, мы что-то правильно делаем. Чем больше людей будет осознанно, с заботой об окружающем пространстве и о наследии мест бережно преображать какие-то куски города, тем круче, тем лучше. Я считаю, что каждый уважающий себя предприниматель с деньгами должен какой-то участок города рядом с собой как-то видоизменить, облагородить и благоустроить. Безотносительно того, занимается ли он этим системно или нет.