«Наверное, мы выглядим немножко как пережиток из 2000-х»: ТК «Квант» хотят сильно обновить. Как именно

«Квант» открылся в 2002 году и был одним из первых торговых комплексов в Красноярске. Кажется, что где-то там в нулевых он и остался, признают даже в руководстве центра. Сейчас в ТК готовятся к заметным переменам, которые, кажется, должны стряхнуть пыль с некогда популярного места. NGS24.RU поговорил с директором по развитию «Кванта» Максимом Белоноговым о том, как планируют обновить торговый центр и привлекать новых посетителей. А также узнал у эксперта по коммерческой недвижимости, почему он довольно скептичен к проекту.

— Расскажите, что нового происходит в «Кванте».

— В августе в торговый комплекс зашли три федерала (федеральных арендатора). Магазин «Детский мир» уже почти отстроился на третьем этаже на площади в 860 квадратных метров. На первом этаже места по бокам от центрального входа и эскалаторов занимают ювелирные бренды Sokolov и Sunlight. Кроме того, мы на стадии подписания с сетью «МВидео»: магазин в сентябре должен зайти в стройку и открыться в октябре.

Сейчас мы переформатируем пространство в торговом комплексе. Например, информационного шума в торговом зале уже стало меньше: отсюда убрали навигационные наклейки с полов и острова из проходов. Вместо этого мы разрабатываем общую навигацию по торговому комплексу в едином стиле — это будут экраны, расставленные по залам. Мы разработали новый логотип торгового комплекса, скоро соберем его и начнем менять всю навигацию.

Мелкие объявления, всякие бешеные гирлянды и вывески тоже уберем — подведем всё пространство к единому стилю, в том числе точки арендаторов. На первом этаже мы всё хотим привести в благообразный вид, убрать все эти ларёчки и перейти в более цивилизованный формат. То есть мы отходим от этой многолетней истории под названием «Сдай каждый пустующий квадратный метр в аренду».

— Как реагируют арендаторы? Есть ли сопротивление?

— Есть. Но не могу назвать это конфликтами. Скорее, люди с трудом уходят с насиженных мест. У людей же за десятилетия сформировалась тут зона комфорта. Например, когда мы «Детский мир» на третий этаж ставили, пришлось расселить по другим местам в «Кванте» 23 арендатора. Естественно, каждый из них говорил: «Я здесь 15 лет стою, зачем вы меня трогаете?»

Но мы не оголтело рубим с плеча и никого не прогоняем — мы ротируем арендаторов по торговому пространству, объясняем им, что сейчас происходит. И никто после переселения не съехал из комплекса.

Ведь с чем ассоциируется «Квант»? С ювелиркой на втором этаже, с обувью на первом, с мужской и женской одеждой. Это та самая средняя ценовая категория между брендами и адским «китаем» — более-менее нормальная Турция. То, что еще по привычке из двухтысячных годов тянут сюда торговцы. Это еще существует и спрос на это пока есть. Поэтому у нас нет цели всё это убить и прогнать. Просто торговые точки будут облагораживаться, перемещаться по комплексу.

— Как из-за этого изменились цены на аренду?

— На первом этаже арендные ставки уже выросли в полтора раза, то есть на 50%. Это не потому, что мы их внаглую наращиваем. Просто запрос есть. Федералы заходят к нам дороже, чем те, кто сейчас стоит. С «Детским миром» был такой пробный, первый шар. Мы завели его, а за ним тянутся остальные. Например, магазин Familia, они всегда с «Детским миром» заходят. Позвонили из того же Sokolov’a, говорят: «Хотим у вас открыться, давно на вас смотрим. Кто у вас есть из федералов?» Отвечаю: «DNS, „Детский мир“, Familia». И там говорят: «Мы тоже заходим».

Это всё как бусы, где бусины одна на одну набиваются. В тот же «Детский мир» неизбежно пойдет трафик, ведь в центре города его не было (ближайший «Детский мир» работает в «Комсомолле»). А на этот трафик пойдут другие арендаторы.

Если честно, раньше в «Квант» сложно было найти арендаторов. А сейчас даже есть небольшая очередь и мы выбираем между ними, смотрим, в какую сторону пойти.

— Почему арендаторов было сложно найти?

— «Квант» расширялся экстенсивно. И по сути, ничего особо не надо было делать, ведь само место определяло… Что бы ни происходило, сквозь «Квант», через центральный вход ежедневно проходит порядка четырех тысяч человек, а всего в день — от девяти до шестнадцати тысяч, в среднем 11 тысяч.

Вы же знаете историю «Кванта»? Это был завод, потом его площади переформатировали и подтянули сюда в первую очередь кого? Торговцев с Центрального рынка: продавцов видеокассет, джинсов — всего, что раньше душе было угодно.

А сейчас уже понятно, что этот формат торговли, во-первых, совершенно себя изжил. А, во-вторых, всё это многообразие торговцев ушло в онлайн. Wildberries, Ozon и прочие маркетплейсы — теперь это тот самый рынок. Ну только мы, слава богу, вещи не на картонке меряем, а забираем в пункте выдачи.

Уход торговли в онлайн — это же даже не наш тренд, а мировой. Поэтому мы сейчас фокусируемся на том, что в интернет уйти не сможет — [арендаторах, которые оказывают услуги]. На втором этаже у нас, например, куча ателье, мастеров заточки ножей, ключей и прочего. У нас на территории два фитнес-клуба. Такие услуги не получишь онлайн.

У «Кванта», как у бывшего завода, есть на самом деле свои преимущества. Электричество у нас не ограничено — четыре своих подстанции на 12 мегаватт. Здание может выдерживать тяжелые нагрузки — 500 килограммов на квадратный метр. Поэтому тот же фитнес-клуб мы можем разместить на любом этаже. В «Планете», например, почему так долго фудкорт переносили [с первого на второй этаж] и строили его долго? Потому что там наращивали плиты, чтобы он мог туда встать.

— Сколько всего арендаторов в «Кванте»? И как менялось их число за последние два года, когда бренды уходили из России?

— Сейчас у нас больше трехсот арендаторов. Примерно 97% площадей сдано, и уже иногда наблюдается дефицит. Общая площадь «Кванта» — 68 тысяч квадратных метров. Из них торговых — 28-30 тысяч.

Наверное, для потребителя мы выглядим немножко как пережиток из 90-х или из 2000-х. Но с точки зрения бизнеса на фоне ухода иностранных брендов это даже дало плюс. У нас брендов-то особо и не стояло, поэтому от нас никто и не ушел. Если «Планета» в какой-то период жутко опустела, то наши местные ребята, торгующие «турцией», никуда не убежали. Они как ездили в свою Турцию, так и ездят, как ездили в свой Китай, так и ездят. Так что у нас после февраля 2022-го ничего почти не поменялось.

— «Квант» работал в таком режиме лет 20. Почему сейчас решили обновляться?

— Сменилась команда. У «Кванта» шесть собственников — наследники Анатолия Васильевича [Золотухина], и они наконец-то пришли к общему единому мнению и пониманию: тренд ниспадающий и надо что-то менять. Потому что это раньше можно было вообще ничего не делать и всё шло спокойно само по себе. Сейчас так не получится.

— Были ли конфликты между собственниками, когда обсуждали это решение?

— Нет, никаких конфликтов, слава богу. Уже давно всё перемолото. Я понимаю, что шлейф за «Квантом» тянется не самый благозвучный. Мы с этим боролись долго-долго. Раньше действительно были какие-то распри, перипетии между собой. Но сейчас с этим всё ровно, все ладят.

В прежнем режиме мы оставаться совершенно точно больше не могли. Сформировали новую команду: кого-то пригласили, кого-то назначили на должность. И мы между собой договорились, куда мы идем, зачем, что мы хотим в комплексе видеть.

Мы, например, не сможем превратиться в комплекс выходного дня. Потому что, во-первых, к нам не поедут — если только мы не заведем сюда какие-то уникальные бренды. Во-вторых, мы в центре города. В «Планете», например, основной трафик, «высокий сезон» — это вечер, потому что она находится ближе к спальным районам. А к нам большинство приходит с полудня до трех. Утром никого нет, вечером никого нет. Поэтому мы и работаем до восьми — смысла работать до десяти нет: вообще все уехали домой из центра уже.

— Какие есть планы, помимо привлечения федеральных арендаторов и обновления торгового зала?

— 94% негативных отзывов про «Квант» на Яндексе и 2ГИСе — это отклики на плохую парковку [на Красной Армии]. На втором месте — жалобы на туалеты.

Обновленные санитарные комнаты мы уже спроектировали. А на нашей внутренней парковке (за торговым комплексом) провели ямочный ремонт, залатали дыры и переделали там въезд. В следующем году полностью покроем территорию асфальтом.

Там будет платная парковка примерно на 250 машиномест. Мы договорились с собственниками всей территории и федеральным оператором Keypark. Он содержит парковки по всему городу — и у нас будет точно такая же парковка во дворе. По проекту поставим два терминала на въезд-выезд. Цены интегрируем в городскую среду, но понятно, что для наших арендаторов будет послабление: на разгрузки, погрузки, бесплатные часы (городская платная парковка в Красноярске стоит 25 рублей в час).

Нам очень помог в этом году Центр транспортной логистики, когда открыл свою парковку еще на 450 мест. По моим наблюдениям, ей пользуются, она не простаивает.

Еще мы пересогласовали паспорт нашего фасада стеклянного. Раньше на нем нельзя было размещать вывески вообще. Но «Детскому миру», Sokolov’у, «МВидео», естественно, нужны вывески. Мы будем соблюдать дизайн-код исторической части города, то есть вывески на фасаде будут без подложек, не выше второго этажа. Всё как на проспекте Мира. А на торце здания (возле магазина «Командор») будет что-то типа мурала, такое единое изображение, скоро мы начнем его наносить.

Сейчас мы разрабатываем проект молодежной зоны в «Кванте». Вокруг нас же школа, педагогический университет, и комплекс — это в каком-то смысле место притяжения молодежи. Они и так здесь уже тусуются, в том же «Ростиксе». И мы хотим создать для них легальное место, тусовочную зону, что-то типа тикток-дома. И под это пространство ищем партнеров. Скоро проект утвердим и начнем ремонт на балконе.

— Подростки и молодежь — насколько это денежная категория?

— Штука в том, что они же всё равно стройно ходят вместе за ботинками одинаковыми, джинсами и прочими штуками. Мы съездили, например, в универмаг Trend Island московский (магазин локальных брендов одежды и украшений), посмотрели этот формат. Там около 14 тысяч квадратов, больше 200 отечественных брендов. И мы сейчас ищем варианты среди местных брендов. Общаемся с нашими соседями из СИРКИ (Сибирский институт развития креативных индустрий), потому что их резиденты — это в том числе те, чью одежду молодежь покупает.

— Какие ставите сроки? И сколько денег собираетесь инвестировать?

— Когда мы увидим новый «Квант»? Я думаю, к концу 2024-го уже будут видимые изменения. Те же самые терминалы на въезде на парковке у нас встанут уже в сентябре. Парковка будет красивая, разлинованная, со всякими малыми архитектурными формами. Санитарные комнаты тоже до конца 2024-го сделаем.

Ничьи заемные средства мы не привлекаем, планируем всё делать только на свои. Плитку переложить во всем торговом комплексе, например, — это 60 миллионов рублей. К вопросу о масштабах: сразу всё за раз не сделаешь. Понятно, что всем надоели эти потолки армстронг, и, конечно, их надо демонтировать. Но весь потолок же не уберешь за раз, всё пойдет постепенно.

Поэтому об инвестициях и об окупаемости, наверное, нет особо смысла разговаривать Это скорее о правильном хозяйствовании речь. Потому что в реновацию необходимо вкладываться. Ты же владеешь машиной, ты ее обслуживаешь, меняешь масло, колеса, чинишь. Так и здесь.

— Я в свое время управлял этим торговым комплексом. Раньше это был один из самых успешных центров, и когда мы были на самом пике, я сам инициировал тему реконцепции. Потому что после пика всегда идет падение.

Вариантов развития была масса. От формата условного ЦУМа до специализации по определенным товарным категориям, по товарным группам или по аудитории. С нами работали консалтинговые предприятия, чтобы найти оптимальное решение на следующий цикл в условно 10 лет, занять определенную нишу и отбить конкурентные нападки. Тогда рынок развивался очень активно.

Это был 2009−2011 год. В итоге всё сошло на нет по причине того, что у собственников возникли наследственные споры, и реконцепция зашла на второй план, никому это не было интересно. В итоге всё превратилось в обычное выкачивание денег.

Пока что мне кажется, что то, что там пытаются сделать сегодня — это латание дыр, а не полная реконцепция, не поиск формата. Поиск концепции — вот с чего надо было начинать. Ну, зайдет «Детский мир», но долго ли он там просуществует? Ничего удивительного в том, что там откроется «Детский мир», «МВидео» или, допустим, «Спортмастер». Если в комплексе у потребителей спросили, как часто они будут туда ходить, вообще нужно ли им это — это одна история и какой-то, может быть, краткосрочный эффект это будет иметь.

Открытие магазина — это уже хорошо, но это решение просто из разряда занятия площади. Надо искать какой-то концепт, который позволит всё раскачать заново. Просто для понимания, почему успешен проект «Планета». Люди там постоянно проходят обучение, нанимают компании, разрабатывают концепции. Они не меняют концепцию кардинально — от того, что кто-то переехал с первого на второй этаж, ничего особо не поменялось. Но это улучшения, которые вписаны в архитектуру комплекса. Они малыми силами увеличивают свою экономику, заставляют работать непрофильные площади, тянут трафик туда, где его не было никогда. И при этом у них всё, что освобождается, будет приносить в разы больше дивидендов в виде повышенной аренды.

За привлечением арендаторов должно следовать что-то дальше. В «Кванте» в целом есть глобальная проблема — она уже при нас начиналась, но тогда клиент, покупатель еще не был избалован качеством сервиса в торговом центре. То есть у тебя должен быть нормальный свет, климат, отделка помещений, нормальные подходы к центру, подъезды и так далее. Нормальная сервисная инфраструктура для потребителя, для человека, которому должно нравиться посещать тебя снова, снова и снова. В «Кванте» же поставь сегодня снова станки, никто и не расстроится, потому что в помещениях как было во времена завода, так по большому счету и осталось.

Я желаю удачи на этом тернистом пути, но посмотрим, как дальше всё будет развиваться. Я, честно говоря, иллюзий не питаю и думаю, что там нужны какие-то кардинальные введения, глобального характера.

В моем понимании это может быть общественно-деловое пространство с сервисом, не связанным с продажами. Какой-то досуг, что-то связанное с отдыхом, медицина масштабная. Или выставочные пространства, нишевая категория товаров, которая не требует постоянного обновления. В свое время у нас один из вариантов для Dommer’a был большой магазин интерьеров, товаров для дома, для быта, для досуга — что-то типа IKEA, но не совсем. Они не нуждаются в постоянной смене, им не нужна логистика определенная. Это просто по сути выставка, в которой ты что-то можешь купить, что-то заказать. Сейчас открылся Hoff — это приблизительно то же самое. Но Hoff — это отдельный магазин, а здесь можно было бы сосредотачивать разных операторов.