Апартаменты или «однушки» под сдачу. Сравниваем доходы от заработка на недвижимости

«Срочная продажа! Супер цена! Только наличные», — так заканчиваются объявления о продаже апартаментов, которые появились в начале марта. Компания «РусДен» спустя 3 года после презентации закладывает у кольца Игарской — Шахтеров новое здание, Центр международной торговли. Площади в коммерческом здании с конгресс-холлами, офисами и ресторанами под сдачу в аренду или жилье предлагают купить от 1 до 2,2 миллиона рублей (27–37 квадратов). Такие цены озвучивают инвесторы и агентства.

Мы решили разобраться, что же собой представляют апартаменты, дадут ли на них ипотеку и с какими проблемами в будущем можно столкнуться.

Сегодня «Яндекс», «Гугл» и N1.RU при запросе «апартаменты в Красноярске» ведут на сайты объявлений с посуточной арендой наподобие площадки онлайн-бронирования путешествий booking.com. Иногда ссылки ведут на статьи с огромными элитными квартирами, которые также называют апартаментами. Это немного путает. Однако это отдельный вид недвижимости, который уже 2–3 года назад появился в Красноярске и, судя по всему, популярность пока не набрал.

Где искать апартаменты в Красноярске?

Как правило, в Красноярске апартаменты встречаются в зданиях центров с офисами, гостиницами, каким и должен стать Центр международной торговли на Игарской. Продавать этот вид недвижимости планирует строитель Владимир Егоров, который возводит на нижнем ярусе Театральной площади 10–14-этажный гостиничный комплекс. Все 130 номеров планируют сделать 2-комнатными апартаментами в 54–56 квадратов. Строитель планирует их сдавать не меньше чем на месяц для приезжих по работе: «Будет дешевле, чем гостиница посуточно, но дороже, чем снимать квартиру».

Новый вид недвижимости красноярцам предлагала компания «Арбан» при возведении бизнес-центра «Баланс» на Маерчака. Но, как рассказывала замдиректора по продажам Ирина Одинец, компания решила оставить их под собственные нужды. Риелторы комментировали нам, что строительство началось в неудобное время, в разгар кризиса 2014 года, площади предполагаемых апартаментов ушли под офисы.

Комплекс с данным видом недвижимости должен был вырасти и на Шахтеров, рядом с бизнес-центром «Дубль», неподалеку от кольца с Караульной — 9 Мая. Риелторы уже начали продавать площади в ЖК «Хоум Лайф «СТРИЖИ»», где 50% принадлежало экс-депутату Геннадию Торгунакову, но Стройнадзор запретил застройщику «Мера» привлекать средства дольщиков из-за банкротства.

Но есть и отдельные здания, уже работающие как апарт-отель. Первым, если верить застройщику «Ментал-Плюс», в Красноярске таким стал «Парк-Сити» на Партизана Железняка, возле «Кристалл Арены». В 11-этажном здании, сданном еще в августе 2018 года, 400 меблированных апартаментов от 16 до 65 квадратов. Согласно информации в 2ГИС, снять номер стоит от 2,2 тысячи рублей за сутки.

«В наличии финальные апартаменты с чистовой отделкой — в них можно жить самим, пользуясь всеми благами отельного сервиса, или сдать в отдельный фонд и использовать как доходную недвижимость», — обещает застройщик на сайте.

Получается, жить в апартаментах можно, но с юридической стороны это нежилые помещения.

В Москве и Санкт-Петербурге, рассказывает начальник отдела долевого строительства АН «Гранта-Недвижимость» Дмитрий Слепокуров, такой вид недвижимость чрезвычайно популярен:

— Год-два назад, я знаю, все что можно переделывали в апартаменты: заводы, корпуса, технические помещения. Видел проекты, где потолки были по 5–6 метров, — делится собеседник.

Отсюда вытекает и первый минус данного жилья: на такую недвижимость не распространяются нормы СанПиН.

— Соответственно уровень инсоляции, окна в окна, небольшое расстояние до соседних домов. Я знаю, что территорию каких-то заводов переделывали в апартаменты, и, например, на эту вид красивый, на ту — через два метра стена другого здания. Точечная застройка позволяет разместить нестандартные помещения по высоте потолков, с окнами и без. Зато, — приводит он в пример опыт своего знакомого, — я знаю, что человек в Москве купил апартаменты в историческом центре, чуть ли не Красной площади, но в разы дешевле жилой недвижимости.

Среди больших минусов апартаментов ранее называлась невозможность прописки. Однако сейчас вопрос решился — временную регистрацию до 5 лет сделать можно, а значит, получится встать на учет в поликлинику и поставить детей в очередь в школу и сад, говорит Дмитрий.

Покупателей он просит обратить внимание на то, что для владельцев апартаментов существует существенный сервисный сбор.

— Есть управляющая компания, которая может сдавать в коммерческий наём и выплачивать какой-то доход. Второй момент: если сдаются в управление, то планируется единообразие номеров, мебельное наполнение — свобода выбора ограничивается. Большое количество сопутствующих площадей — прачечные, коридоры, холлы и прочее. Которые обслуживаются УК и ложатся на плечи собственников помещений. Сервисный сбор, как коммунальные услуги, не регулируется законодательством — это, по сути, офисное помещение. Например, клининг стоит у меня 100 тысяч рублей, поделили на 10 человек и платим по 10 тысяч. Не хочешь — продавай и уходи. Выбора в этом плане нет.

Интерес к номерам в «Парк-Сити» от «Метал-Плюс», например, по словам риелтора, проснулся перед самой его сдачей. Причина в «красивой математике» по факту получения дохода аренды для простых горожан-покупателей. Как все реализовалось, он не знает, но отмечает удачное расположение апарт-отеля на основной магистрали — Партизана Железняка, возле «Кристалл Арены». Объекту на Игарской он тоже пророчит успех с точки зрения расположения.

Руководитель отдела продаж застройщика «Ментал-Плюс» Алексей Прилепо подчеркивает, что «Парк-Сити» — это «бизнес-проект для собственников». Конечно, есть те, кто проживает в собственных гостиничных номерах, но их единицы. Основная масса покупателей, подчеркивает собеседник, планировала вложить средства.

— В основном это были люди, у которых имелись денежные средства. Кто думал, как их вложить, искал альтернативу банковским вкладам. И пенсионеры приходили, и семьи среднего возраста в 30–40 лет, определенного ядра не было. Что касается бизнесменов — да, были такие клиенты: несколько человек выкупили по 10–15 номеров под сдачу в аренду, — делится начальник отдела продаж.

На сегодняшний день все гостиничные номера проданы. Перед сдачей и после цена квадрата была на уровне 75 тысяч рублей — дороже, чем в домах «СМ.Сити» на старте например. Но в перерасчете на площадь стоимость номера в 16 квадратов выходила всего 1,2 миллиона: «Такую стоимость могли себе позволить широкие слои населения». Несмотря на то что апартаменты жильем не являются, ряд банков предлагал на них ипотеку. Причина в том, что у них есть признаки жилого помещения — санузлы и кухня, объясняет Алексей Прилепо. Приличная часть номеров была продана с участием таких кредитов.

Несмотря на скептические оценки, концепция, уверяют в «Ментал-Плюс», оказалась рабочей — люди доход получают. Рассчитывался он из расчета 50–60% заполняемости номеров — средней для всех гостиниц по Красноярску. Поток обеспечивают не только редкие гости КЭФа, Универсиады, но и посетители не таких известных спортивных и иных мероприятий. Гости предпочитают в основном маленькие номера по 16–20 квадратов. Но владельцы получают прибыль не от своих владений, а из «общего котла». То есть общая выручка делится на всех пропорционально имеющимся в собственности квадратам.

— К примеру, возьмем студию в 25–28 квадратов. Сколько за нее можно выручить в Красноярске? — объясняют в компании. — 12–15 тысяч в зависимости от района. Посчитаем, сколько это за квадрат: 400–480 рублей. У нас прибыль за квадрат получается 800–1000 рублей при средней заполняемости. 1200 — в пиковую. Получается в полтора-два раза выше.

Но доход в 1 тысячу в компании собственникам пока не могут предложить: не все покупатели меблировали свои номера, которые купили только с чистовой отделкой, или заключили договоры с управляющей компанией.

Среди 4 отзывов о «Парк-Сити» на «Флампе» пока только восторженные. Кто-то доволен номерами, в которых еще никто не жил, кто-то отмечает приветливость персонала. Житель Новосибирска Артем, гостивший в данном апарт-отеле, говорит, что единственное, чего ему не хватило, — места, где можно перекусить, когда времени готовить на имеющейся кухне нет.

В «Ментал-Плюс» заявляют, что планируют вернуться к строительству апартаментов — сейчас рассматриваются несколько площадок в Центральном районе. Называть их отказываются, пока не будут достигнуты договоренности.

— Мы понимаем, что в Москве и в Санкт-Петербурге апартаменты предлагаются повсеместно. Но это обычные многоквартирные дома, которые хотят построить в том месте, где жилье по нормативу не может быть построено и введено в эксплуатацию. У нас и такое жилье появится — не для получения дохода, а для собственного проживания. Мы будем возводить и такого рода жилье. И второй формат — похожий на наш «Парк-Сити», для краткосрочной и долгосрочной аренды. Это перспектива ближайших лет, — заявил Алексей Прилепо.

В ближайшее время в Госдуме после эпопеи с хостелами обещают разобраться со статусом апартаментов. Ранее стало известно, сообщает РБК, что депутаты планируют внести на рассмотрение законопроект, который даст собственникам апартаментов те же гарантии, что и владельцам обычных квартир. Тут речь идет об устранении тех самых минусов этого типа жилья с пропиской, налогами, количеством паркомест и другими нормативами.