Зачем нам столько офисов и угрожают ли маркетплейсы ТРЦ: что происходит с коммерческой недвижимостью в Красноярске

Из «Планеты» съезжают арендаторы, но очередь из новых всё равно большая. Красноярский край за огромные деньги покупает торговый комплекс на берегу Енисея. Из-за маркетплейсов ТРЦ приходится вертеться и менять концепции, а спрос и цены на невостребованные в прошлом помещения растут. NGS24.RU обсудил эти и другие новости на рынке коммерческой недвижимости в Красноярске с девелопером и директором управляющей компании Level Сергеем Смирновым.

— В январе из «Планеты» съехали магазин Finn Flare, чайхана «Гранат» Ольги Грималюк, в феврале закрывается Calvin Klein. В ноябре несколько более мелких арендаторов тоже покинули ТРЦ и раскритиковали высокую аренду и условия сотрудничества. Вы в курсе, что там происходит?

— Я могу лишь высказать мнение о том, что происходит в ритейле в целом. «Планета» — флагман не только на красноярском рынке, холдинг Malltech в целом по стране занимает лидирующую позицию и по трафику, и по вакансии (по объему арендованных помещений). И они активно пользуются доминирующим положением — не только в своих интересах, но и в интересах потребителя. Например, расширение «Леруа Мерлен», или, как он сейчас называется, «Лемана Про», — это же тоже запрос потребителя.

Жалобы арендаторов можно, наверное, сравнить с жалобами наемного сотрудника, который практически всегда не удовлетворен уровнем своей зарплаты. Работать мы все хотим меньше, зарабатывать больше.

В «Планете» сумасшедший трафик, и он растет в отличие от других мест в городе. Отсюда и рост ставок. А аренда — это та статья затрат, которую предприниматели хотят держать на определенном допустимом уровне. Если есть возможность сделать ее меньше, почему бы и нет? Надо, грубо говоря, прийти и пожаловаться — авось, снизят. Возможно, такая логика у арендаторов.

Но в «Планете» это не всегда работает, ввиду того, что там большой лист ожидания арендаторов. И он перекрывает недовольства тех, у кого-то что-то не получается. Не получается у одного, получится у другого, у третьего. И тут не всегда важен объем компании. Скорее важно ее товарное предложение, уникальность на рынке и способность работать с трафиком.

Аналитики уже анализируют не столько трафик, сколько конверсию «трафик плюс покупки», потому что это важнее. Сам по себе трафик не гарантирует высокую конверсию — то есть что посетитель купит что-то.

В «Планете» очень много «гуляющих» людей. И это проблема, с которой сегодня по всей стране маркетологи пытаются бороться. Торговый центр, как и арендаторы, несет расходы на товар, на персонал, на обслуживание, на электроэнергию и тепло, предпринимает маркетинговые усилия. Но посетители приходят, смотрят и меряют что-то из одежды, а потом заказывают ее в интернете. То есть сделано всё, чтобы человек покупку совершил, а он ее совершает в другом месте.

И это один из основных факторов, который на традиционный ритейл влияет с каждым годом всё сильнее. Универсальных механизмов борьбы тут пока никто не придумал. Все пытаются залезть в диджитал, замкнуть на себе не только трафик, но и вот этот виртуальный выбор.

При этом головная компания магазина зачастую находится в Москве. И, заказывая продукцию, которую человек примерил в Красноярске, он получает ее из московского офиса, и доходы соответственно распределяются туда. Поэтому в идеале предприниматель, который и производит, и продает товар в Красноярске, имеет преимущество, но таких мало. И зачастую они занимают небольшие площади, это какие-нибудь малые предприятия, которые сидят на «островках».

— Наши читатели в комментариях к новостям про ТРЦ обычно спрашивают: «Какой смысл в торговых центрах сейчас, когда все заказывают все на маркетплейсах?»

— Формат ТРЦ от нас пока не ушел и в ближайшее время не уйдет. Он, как обычно, видоизменится и превратится во что-то, что будет удовлетворять потребителей.

Вот, например, в «Планете» на втором этаже раньше находился «Космик» и развлекательные площадки. Сейчас люди перестали играть в боулинг и стали ходить в рестораны. Сфера услуг в отличие от товаров на трафике в ТРЦ работает хорошо. Именно поэтому успешно реализован фудкорт на втором этаже «Планеты», да и трансформация помещений первого этажа, которые приносят сейчас большую прибыль, чем до всей реконцепции.

Это не торговля, но удовлетворение потребности потребителя в другой услуге. Мы привыкли думать, что это торговый центр. Но из миллиона посетителей в месяц в «Планете» большая часть идет туда уже не чтобы что-то купить, а чтобы провести время, покушать, развлечься, примерить и выбрать одежду.

Это не говорит о том, что торговый центр сам по себе — всё. Торговый центр, как и любой коммерческий объект, — это пол, стены, потолок, место с определенным функционалом, форматом. И функционал по большому счету ограничен только конструктивом здания.

Если взять иностранный опыт, то за рубежом множество торговых центров, моллов уже меняло форматы несколько раз. Walmart в США переформатировались в центры товаров для дома или медицинские центры, открывали термы и так далее.

— То есть в аббревиатуре «ТРЦ» акцент теперь всё больше на «Р», а не «Т»?

— Одно не отменяет другого. В Москве, например, есть огромный детский развлекательный центр: в нем под одной крышей и парк развлечений, и аквапарк, и магазины. И вот чего там больше: развлечений или торговли? Он концептуально выстроен на то, что человек может удовлетворить все семейные потребности: одеть и выгулять ребенка, поесть, провести праздники и так далее.

— Допустим, в «Планете» всё хорошо. Почему, по ощущениям, не получается так же у других ТРЦ — «Июня», «Комсомолла» или «Галереи Енисей»?

— У «Планеты» хорошая команда в принципе. У Malltech’а по стране несколько объектов, они активные, вменяемые, пионеры рынка и на них все смотрят. Если они внезапно остановят деятельность, то будет печально для всего рынка.

А остальные наши участники — это локальные игроки, которым объекты, грубо говоря, достались (ТРЦ «Июнь» принадлежит «дочке» Сбера, «Комсомолл» — Альфа-банку, основной частью «Галереи Енисей» до недавних пор владел банк «Международный финансовый клуб»).

Да, в этих ТРЦ можно работать над концепцией — и в «Комсомолле», на мой взгляд, сделали уже максимум из возможного — но у их владельцев это не основной вид бизнеса.

— Вот как раз в сентябре владельцы «Июня» анонсировали, что изменят концепцию, название и сделают ТРЦ «центром домашних решений».

— Слушайте, в свое время, когда «Июнем» владели группы компаний «Регионы» и «АМК Фарма», они выкупили сеть «Алпи» и тоже анонсировали, что создадут здесь классные районные ТРЦ с определенной концепцией («Алпи» преобразовали в сеть «Сибирский городок»). Но по факту получились те же «Алпи», немного модернизированные визуально, а внутри никто ничего не менял (в некоторых и снаружи ничего не делали). От простой смены названия объект не перестал быть другим.

В «Июне», насколько я могу судить, либо пока не начали менять концепцию, либо просто уже остановились. Тут им виднее, но от размещения одного магазина Hoff концепция не поменяется. Как и в «Кванте»: появление «Детского мира» и «М-Видео» — это еще не новая концепция. Это как дырку залатать. Вот в «Июне» Hoff’ом залатали дырку. Но это не тот Hoff, который в целом работает по стране. И это далеко не IKEA, к сожалению, хотя вроде как позиционирование было таким.

Я был в Hoff’е в Москве и Краснодаре — это совершенно другие магазины по сравнению с тем, что есть у нас. В Красноярске, такое ощущение, что это такой задний двор, ну что-то подкинули на него.

В Красноярске мебельный рынок, в моем понимании, изменили два объекта. Это «Атмосфера дома» и Dommer — нормальный понятный формат, в котором ты вполне себе можешь позволить, что нужно для дома: декор, мебель, интерьеры.

Hoff, наверное, тоже как-то повлиял, но пока не будоражит сознание. Ожидание было большое: как в Новосибирске, когда ты приезжал в «Мегу» с IKEA и понимал по автомобильным номерам, что у тебя тут вся Сибирь собралась, весь Дальний Восток. На парковке «Июня» ты такое не видишь.

— За последнюю пару месяцев стало известно, что краевые власти купили два больших объекта: бывший офис «Ростелекома» возле «Кванта» под технопарк (через «Красцветмет») и «Галерею Енисей» под наццентр (через Сибирский институт развития креативных индустрий — СИРКИ). Что вы об этом думаете? Есть ли здесь какая-то бизнес-история?

— Вообще интересно, как государственные деньги направляются в частные руки. У нас не хватает краевой государственной недвижимости или хотя бы просто более дешевой («Галерею Енисей» купили за 900 миллионов рублей), что СИРКИ обязательно нужно было здание на берегу Енисея?

Для креативных индустрий чем проще объект, тем лучше: близость к студентам, простая транспортная инфраструктура, никаких излишеств. Не зря же лофт-формат стал таким популярным в свое время. Лофтовые пространства — аскетичные, простые, дешевые, поэтому в них эта вся тема работает и она дала толчок развития и этому виду недвижимости, и креативным бизнесам.

Зачем для этих целей нужна была «Галерея Енисей», я не могу понять. Почему за прошлые чужие градостроительные ошибки нужно было отдавать наши с вами деньги?

Я, кстати, не до конца понимаю и бизнес-модель принятия решения по «РусГидро», которая купила офис в центре Красноярска. Это государственная компания (62,2% акций корпорации принадлежат Российской Федерации). И государственная компания за деньги, которые она получает с нас в виде тарифов, берет и за 1,8 миллиарда рублей покупает здание у частного инвестора. А еще больше денег потом тратит на инфраструктуру. Здание строили не по госзаказу, это не институт, которым будут пользоваться наши дети, это не клиника, это не школа и не дорога, по которой все мы вместе едем.

— Если вернуться к маркетплейсам: как их развитие повлияло на рынок коммерческой недвижимости? Кажется, что на каждом шагу сейчас пункты «Озона», Wildberries и «Яндекс.Маркета».

— Стали востребованы малые форматы помещений, неликвидные площадки, на которые спроса никогда раньше и не было. Это стритритейл на первых этажах жилых домов, коммерческих зданий и так далее. Небольшие точки до 150 квадратов, которые занимают ПВЗ (пункты выдачи заказов) маркетплейсов и алкомаркеты.

Тут как обычно есть три стадии: развитие, стабильная работа и спад. Сейчас всё находится в развитии и это толкает рынок со всех сторон. Вакансия, естественно, снижается, а ставки поднимаются. Компании приходят со своими стандартами, требованиями, пытаются друг друга опережать. Паутинка накрывает рынок этого формата помещений.

Но так или иначе есть точка насыщения. И в принципе мы уже находимся в той стадии, когда основная масса недвижимости в эту паутинку уже залезла. Сегодня в Красноярске осталось мало зон, в которых еще нужны ПВЗ и алкомаркеты.

И каждая следующая открытая точка снижает рентабельность всего рынка и свою собственную. В проигрыше остаются все: и владельцы старых ПВЗ, у которых откусывают доход; и новых, потому что из-за уже существующих пунктов они охватывают только определенный радиус. Оборот начинает падать, и это сказывается уже на ставках.

ПВЗ — это ведь не добавленная стоимость, это исключительно функция «получил — отдал». То есть источников заработка у них не так много, и они начинают искать пути решения. Кто-то открывает на одной площади два ПВЗ, и мы видим на одних дверях сразу и Ozon, и Wildberries.

Кто-то просит арендодателя уменьшить ставку, но собственник, так психология устроена, поначалу не захочет снижаться. Арендаторы затянут пояса, но в таком режиме они могут просуществовать обычно недолго — три-четыре-шесть месяцев. Через полгода арендаторы снова возвращаются к теме. И тут уже собственник задумывается, потому что видит, как рядом один ПВЗ закрылся, другой, одно «Красное и белое», другое.

В определенных локациях у нас уже рынок насытился. В целом пока всё работает и пока никто никого не дергает, но, по ощущениям, в этом году могут начаться такие качели.

— В Красноярске строят кучу офисных зданий: либо достраивают долгострои, либо вводят в эксплуатацию новые. Возле «Комсомолла», например, Александр Баталов построил уже три здания комплекса «Ваш выбор», а теперь готовится возводить пятизвездочный отель. Все эти здания реально заполняются или стоят пустыми?

— Офисные комплексы возле «Комсомолла» правда заполнены, один из них заняла «дочка» «Роснефти» (компания «РН-Учет»). У крупных игроков в Красноярске есть проблема с размещением, потому что у нас мало качественных бизнес-центров с большими площадями. Не то чтобы крупных игроков много, но они есть.

В целом проблема в том, что объекты у нас строятся больше не потому, что их кто-то заказал — собственник под себя или управляющая компания, которая потом сдаст площади в аренду. А скорее потому, что есть деньги, их нужно освоить. Вот и осваивают: строят как хотят и что хотят, зачастую без нормальной инженерки и отделки. То есть просто здание с закрытым контуром, с базовыми сетями — теплом, водой, вентиляцией и лифтом.

Это такой местечковый подход к созданию бизнес-центра, потому что, по уму, всё должно быть наоборот. Сначала делается конкретный проект, с инженеркой, с пониманием задач и в идеале — под кого строится. Потом уже проект выходит на рынок и совершенно спокойно строится и заполняется. У нас, например, так было, когда «Первую башню» под «Ванкор» строили.

Если проанализировать самый простой и понятный ресурс «Авито», мы увидим, что офисной недвижимости на рынке сейчас гораздо больше, чем год или два назад. Влияет много факторов, и прежде всего рост издержек.

Люди начинают резать то, что можно порезать. Сотрудников ты сразу не урежешь, но ты их можешь посадить в меньшее помещение. Компаний, у которых, наоборот, есть потребность расшириться или снять помещения получше, в Красноярске сейчас не так много.

Экономика так работает, что, если заполнится одно место, то освободится другое. И так по кругу этот объем недвижимости будет ходить-ходить-ходить по рынку. Поэтому всегда есть вакантные помещения.

На мой взгляд, у нас сейчас пока мало нишевых решений, чего-то типа бизнес-кластеров. То есть целенаправленно созданных площадок с относительно дешевой арендой, в которых сосредоточено много компаний разного уровня. Но находятся они не в топовой локации, а, скажем, где-нибудь на правобережье или ближе к окраинам города с нормальным транспортным узлом, куда можно доехать из любой точки. Таких мест, такого формата, у нас практически нету. И на них может появиться спрос в будущем.

— Зато, кажется, все повадились строить гигантские логистические центры.

— Красноярск географически так расположен, что везти до нас далеко из любой стороны. Слева и справа — тысячи километров. Если у нас не будет своей логистической инфраструктуры, то время доставки увеличится.

При этом населения у нас довольно мало, так что большие логистические центры нам нужны до определенного числа. Но тут сейчас вопрос больше не в количестве, а в качестве помещений, которые строятся.

У нас и без того был большой фонд недвижимости, который можно было трансформировать в склады. Это промышленные территории, которые сейчас не используются. У них свои мощности, инфраструктура, но есть определенные проблемы с правами на собственность, с документацией и так далее. Поэтому компаниям проще было построить где-то в чистом поле новые склады, нежели реанимировать то, что когда-то работало.

За последние годы подобной недвижимости в Красноярске и окрестностях и правда стало сильно больше: распределительные центры «Пятерочки», «Магнита» и прочее. Как этот формат дальше себя поведет, если рынок перенасытится, сам бизнес должен ответить. На самом деле эти площади тоже можно будет трансформировать в какие-то иные форматы, потому что складские комплексы можно использовать под разные функции, и под производство в том числе. А я думаю, что какие-то локальные производства мы в ближайшее время увидим.

На самом деле нам не хватает малых складов, которые малому бизнесу необходимее, чем большие логистические центры. Потребности в хранении у большинства компаний есть, а небольших нормальных складов с правильной инфраструктурой практически нет. Ты можешь найти какой-нибудь старый ангар, дырявый и косой, с непонятным контуром и без периметра безопасности. А нормальный небольшой склад за вменяемые деньги, с воротами, с закрытой территорией, днем с огнем не сыскать.