В Красноярске стало труднее продать вторичку. Значит ли это, что она подешевеет?

По всей стране вторичное жилье стало тяжелее продать. В среднем, срок продажи увеличился на 35%, как пишут «Известия» со ссылкой на президента Российской гильдии риелторов Артемия Шурыгина. Тенденция затронула и Красноярск, и многие агенты по недвижимости предлагают своим клиентам снижать стоимость объектов. Корреспондент NGS24.RU Ирина Харитон поговорила с экспертами и узнала, подешевеет ли вторичка, и что делать с квартирой, которая не продается годами.

Красноярка Анна живет с мужем в хорошем жилом комплексе в Октябрьском районе. Дому чуть больше 10 лет. Семья решила расширить жилплощадь, но продать квартиру оказалось совсем не просто.

— Мы живем в Ветлужанке, в доме 2012–2013 года постройки. У нас однокомнатная квартира, которая переделана в двушку. То есть там две комнаты и кухня, совмещенная с коридором, всего 53 квадрата. У нас закрытый двор, отдельная парковка, рядом лес, далеко от всех шумных улиц. Мы хотели изначально продавать квартиру за 8,2−8,3 миллиона, но, когда к нам приехал риелтор, она сказала, что за эту стоимость мы уже квартиру не продадим. Почему? Потому что сейчас весь рынок ориентирован на покупателя, и за такую цену у нас никто не купит. Мы в итоге поставили цену 7,5 миллиона. Нам риелтор говорит, что, если вот мы в течение полугода не продадим, нам придется опять еще сильнее цену снижать, — рассказала Анна.

Девушка рассказала, что снижать стоимость не собирается, несмотря на то, что часто потенциальные покупатели спорят с ценой и утверждают, что за те же деньги можно купить более просторное жилье в «Тихих Зорях» или «Белых Росах». Анна считает, что сравнивать эти ЖК некорректно:

— Здесь ты живёшь в закрытом дворе, в своем маленьком микрорайоне, где не страшно выпустить ребенка, где ты знаешь каждого соседа, и если у кого-то что-то случается, люди приходят на помощь. Тут все друг друга знают, люди очень дружны и ходят друг к другу в гости. А там ты выбираешь жилье в «человейнике», — возражает красноярка.

Тем не менее, сложности с продажей вторички подмечают и в «Этажах». Специалисты агентства рассказали, что ключевая ставка повлияла на активность покупателей, и многим продавцам действительно пришлось сбрасывать стоимость:

— Если сравнить первое и второе полугодие 2024 года, то в первом полугодии срок продажи однокомнатных квартир в среднем составлял 3,05 месяца, во втором — 3,57 месяца (+17%). Двухкомнатные и трехкомнатные традиционно продаются еще дольше: срок продажи двушек вырос на 13% (в среднем, во втором полугодии — 4,5 месяца), трехкомнатные на 8% (в среднем, во втором полугодии — 6,82 месяца). Причины роста срока продажи понятны: из-за высокой ключевой ставки ипотека на вторичку для многих стала недоступной. Это резко снизило объем спроса. Поэтому многие собственники идут на снижение стоимости жилья, чтобы не затягивать с продажей объекта, — рассказали в агентстве.

Директор по развитию агентства недвижимости «Жилфонд» Максим Омельянчук также отметил, что сейчас красноярцы выбирают чаще новостройки, иногда даже на этапе «котлована». Это объясняется более выгодными условиями — вкладывать долевые средства проще, чем оплачивать уже готовые квадратные метры. При этом специалист отметил, что как раз такие дома, в котором живет Анна, то есть 10-15-летней давности постройки, люди всё еще активно выбирают к покупке, так как воспринимают их как новостройки. Неуспех в продаже такого жилья Максим Омельянчук объясняет нежеланием владельцев вкладываться в продвижение продажи:

— По большому счету, если человек не прикладывает усилий самостоятельно, либо он не нанимает профессионала, то продать очень сложно. Но это если учесть, что квартира у него не уникальна, или он не отдает ее сильно дешево, — поясняет Омельянчук.

Несмотря на падение спроса на вторичку, увы, заметного сброса цен покупателей просят не ждать.

— Значительного снижения на рынке вторичной недвижимости мы не наблюдаем, и не думаем, что это возможно из-за инфляции. Да, кредитование в стране ограничено, но цены на продукты питания, автомобили, одежду, бытовые товары не снижаются, а только растут, почему недвижимость должна падать в цене? — парирует Ольга Рахманова, директор агентства по недвижимости «Окей Дом».

Продавцам в такой ситуации советуют просто прекратить продажи и вернуться к этому вопросу позже:

— Люди откладывают «на потом» вопрос расширения собственных жилищных условий или продажу объекта недвижимости. Рынок замер. И даже при замершем рынке собственники не охотно идут на скидки. Ипотека людям не доступна и как результат этого — рост стоимости арендного жилья. Поэтому лучше просто сдавать свой объект недвижимости и ждать лучших времён. А снижение ключевой ставки обязательно случится, — говорит Ольга Рахманова.

Слова эксперта подтверждает и специалист по недвижимости Олег Сердюков. Он отметил, что повального снижения цен ждать не стоит, но это не значит, что его не будет вовсе.

— Конкретно в Красноярске массового снижения стоимости вторичного жилья я не наблюдаю. Есть точечная коррекция и она связана с тем, что в 2023–2024 годах был рост цен по вторичке вслед за новостройками. Сейчас из-за увеличения ставки ЦБ и, как следствие, снижения спроса на вторичку, людям приходится корректировать цену. Но, опять же, повторюсь, это происходит точечно, — говорит Олег Сердюков.

При этом эксперт добавил, что далеко не всегда участие в долевом строительстве предполагает большую выгоду, нежели покупка уже ранее эксплуатируемой квартиры.

— Цена за квадрат в долевом сейчас куда больше, чем во вторичке. И если покупатель приходит сейчас с наличными, в первую очередь я предлагаю рассмотреть вторичку, — сказал специалист по недвижимости.

Эксперт по недвижимости Евгений Стрелка считает, что ситуация, сложившаяся на рынке вторичного жилья, совсем не так однозначна, как кажется на первый взгляд. По его словам, сейчас в Красноярске в строящихся домах квартиры в среднем на 10-15% выше стоимости вторички.

— С 2020 года была так называемая госпрограмма, когда каждый мог взять льготную ипотеку, семейную ипотеку с низкими процентными ставками, все эти программы были рассчитаны на поддержку застройщика. То есть, люди которые имели какие-то накопления, к примеру миллион, шли и покупали квартиры у застройщика, Почему? Потому что ставка у застройщика была выгоднее: взять новостройку под семь-восемь процентов выгоднее, чем брать вторичку под 10, 11, 12, 13 так далее. Именно поэтому люди шли и покупали у застройщика квартиры, и это вызвало волну спроса. Волна спроса вызвала повышение цен, то есть застройщики, не стесняясь, повышали цены все больше и больше, им просто нужно было как-то поток этот остановить. А люди боялись инфляции, боялись дефолта, в чем-то хотели зафиксировать свои деньги. Но, по большому счету, денег у людей нет, чтобы купить квартиру целиком. То есть, если бы все покупали без ипотек, то я думаю, у нас бы такого сильного спроса не было. И в итоге сейчас у застройщика приличную однокомнатную квартиру ниже пять миллионов не найдешь, хотя еще три года назад эти же квартиры стоили по три миллиона, — пояснил Евгений Стрелка.

По мнению специалиста, падение покупательского спроса затронуло и новостройки. Как раз из-за явления возникновения и отмены госпрограммы:

— Государство спонсировало всю эту историю, и она мешала рыночной экономике развиваться. И после отмены госпрограммы прошлым летом мы увидели спад на новостройки, потому что там можно было взять квартиру только под семейную ипотеку. Если доля продаж в новостройках раньше, когда были льготные программы, составляла 60%, а 40% — семейная, то представьте, 60% покупателей с рынка ушло. На этом вывозить предыдущие темпы, и там рост цен уже невозможно. Можно стагнировать, либо, хотя бы, остановиться в росте. Застройщики какие-то акции предлагают, и, я думаю, что они постепенно начнут снижать стоимость, так как спрос влияет на стоимость. Если спроса нет, значит стоимость будет ниже, а если стоимость ниже затрат, тогда застройщик банкротится, потому что ему не выгодно строить, если он не может продать дом по нынешним ценам.