Ипотека под 0,1%: что это за предложение красноярских банков и в чём подвох?

В последнее время телеграм-каналы и блоги некоторых риелторов Красноярска пестрят предложениями об ипотеке под 0,1%. Для пущей убедительности авторы обещают легкость оформления, экономию и свободные деньги на ремонт. Для человека, далекого от рынка недвижимости, всё это выглядит подозрительно. Редакция NGS24.RU решила разобраться, насколько реален такой «продукт», в чём его выгода и в каких жилых комплексах города можно купить квартиру по сладкой цене. Подробности в материале Юлии Глушко.

Миф или реальность?

«Обращайтесь ко мне за консультацией. Ипотека под 0,1% — не волшебство, это реальность, которую вы сможете себе позволить», — гласят предложения брокеров. Подобные ставки мы нашли и на сайтах некоторых красноярских застройщиков.

В беседах с игроками рынка недвижимости Красноярска выяснилось, что ряд банков действительно сейчас предлагает такие ставки. По сути, это субсидированная государственная ипотека — семейная или льготная под 5-6% на новостройки — в которой большую часть процентов банку компенсирует застройщик. Предложение действительно в основном в организациях, которые кредитуют те самые стройплощадки.

В крупные агентства недвижимости заявки от красноярцев на ипотеку под 0,1% поступают редко. Во-первых, потому что большая часть их сделок сейчас попросту приходится на вторичный рынок (возможно, поэтому застройщики делают такие акции), во-вторых, не все строительные компании работают с посредниками.

— Это реально, у застройщиков с банком есть договоренности, компания компенсирует этот процент. В Питере активно рекламируют этот продукт, — говорит руководитель отдела новостроек АН «Гранта-Недвижимость» Дмитрий Слепокуров. — В целом рынок в Красноярске к осени живой, но неактивный. Сделки идут, к новостройкам есть интерес, но цены посмотришь — а на вторичке аналогичное жилье дешевле. Много людей среди продавцов старого жилья, кто живет весенними ценами: покупатели не готовы столько платить. Кто снижает, тот уходит на подписание документов. Сейчас цена предложения выше, чем цена спроса.

Где искать такое жилье?

Ипотечный брокер крупной компании, который пожелал остаться анонимным, ссылаясь на информацию одного из крупных федеральных банков, делится списком жилых комплексов, где квартиру можно купить по скидке. Программы есть у «Спецстроя», «Сибиряка», «Ментал-Плюс» (на апартаменты и комплекс повышенной комфортности «Золотое сечение»), «СТМ», «Сиблидера» (ЖК «Горки»), компании «Этажи» (ЖК «Апрелевка»), «Стройинновации».

— Срок, на который предоставляется дисконтная ставка, у всех разный. Например, застройщик «Ментал-плюс» дает его на 1–2 года или весь срок кредита, зависит от объекта и клиента. У «Сиблидера» — только в течение года, а «Этажи» дает на весь срок кредита, — объясняет собеседник и говорит, почему не может дать информацию конкретнее. — Я еще почему не могу сориентировать по условиям… У нас была пара клиентов, которым был интересен этот дисконт. В этом случае мы звонили напрямую застройщику, говорили, у нас есть такая квартира, интересует ЖК «Нестеров». И нам под конкретную квартиру говорили, сколько готовы дать ставку и насколько будет удорожание. По сути, много индивидуального в этом вопросе.

При этом собеседник подчеркивает, что относится к такой ипотеке скептически. В первую очередь потому, что части клиентов ставка может обернуться боком. Например, когда закончится льготный период и процент вырастет. Если вдруг платежи по кредиту станут неподъемными и квартиру придется выставить на продажу, он потеряет в деньгах:

— Вы же понимаете, за счет чего ставка низкая? Застройщик, как правило, накручивает цену на объект. Человек за сколько ее продавать потом будет? Квартира будет дороже рынка… По платежу вопросов нет: комфортно оплачивать под 0,1%. Причем это выгодно, если человек не будет досрочно гасить. Покупатель должен просчитать все плюсы и минусы, а по моему опыту, это могут сделать самостоятельно от силы 30% клиентов.

Подводные камни и расчеты

Чтобы оценить все детали, мы обратились под видом клиента в отдел продаж застройщика «Этажи». Остановились на них, потому что компания предлагает ставку под 0,1% на весь срок кредитования, а не на пару лет до ввода дома в эксплуатацию. К удивлению корреспондента, там напрямую по телефону рассказывают обо всех накрутках.

По легенде, мы хотим приобрести двухкомнатную квартиру (60 квадратов) в ЖК «Апрелевка», продав свою «двушку» чуть меньшей площади на окраине города. Детей у нас нет, поэтому вместо семейной ипотеки просим рассчитать ипотеку с господдержкой под 5,99% (а не 4,99%).

— Мы субсидируем ставку в «Промсвязьбанке» на весь период, но, единственное, делается завышение стоимости квартир. Если это семейная ипотека и у вас есть дети, рожденные с 2018 года и позже — это 17%, если по обычной господдержке, то на 21%. Это завышение и есть проценты по ипотеке, они значительно ниже, чем по обычной ставке. Гасить досрочно нецелесообразно, потому что ваши проценты включены в стоимость договора — сумма не изменится. Если хотите быстрее рассчитаться — пожалуйста. Но смысла нет. Если в качестве вложения и потом продать эту квартиру, первые 2-3 года будет сложно. Потому что стоимость квартиры вашей завышена, а на рынке ниже. Программа подходит больше тем, кто собирается жить там и платить спокойно ипотеку с небольшим платежом.

В прайсе компании такая «двушка» стоит 5,3 миллиона. По условиям госпрограммы, покупателю нужно иметь первоначальный взнос 15% — 795 тысяч рублей, а ежемесячный платеж на 20 лет составит 28,9 тысяч рублей.

— При применении субсидирования и ставки 0,1% стоимость квартиры увеличивается на 1 155 621 рубль (это и есть проценты по переплате, включенные в стоимость договора), и цена тогда будет составлять 6 455 621 рубль. Первоначальный взнос соответственно — 968 343 рубля (можно использовать маткапитал + 5% своих денежных средств). Тогда платеж составит 15 500 рублей на весь период 30 лет. Экономия в переплате процентов по обычной ставке 5,5 миллиона, — описывает разницу специалист продаж.

При этом представитель компании отмечает, что «пакет документов проверяют досконально и одобрение приходит не всем».

Резюмируем

В целом подобная ставка может быть выгодной, если оформлена на весь срок кредита. Во-первых, не все застройщики готовы идти на такие условия и предлагают экономию только на первые годы долевого строительства, пока дом не сдан в эксплуатацию. Во-вторых, стоимость квартиры будет завышена в среднем на 20% по рынку. В-третьих, в ряде случаев предложение ограничено отдельными домами или жилыми комплексами, которые выбирает сама строительная компания.

В-четвертых, ипотека под 0,1% дается только в рамках государственных льготных программ, а ее условия не всем подходят. Плюс размер кредита ограничен: для регионов — до 6 миллионов рублей, для Москвы и Санкт-Петербурга — до 12 миллионов.