Что произошло на рынке недвижимости за последнюю неделю? Наблюдения экспертов и осторожные прогнозы на будущее

События последней недели повлияли на всю нашу жизнь, в том числе и на рынок недвижимости. Красноярцы, которым банки одобрили ипотеку с господдержкой под сладкие 5–6%, бросились оформлять сделки на покупку жилья. Ведь таких ставок, вероятно, после поднятия ключевой ставки ЦБ до 20% больше не будет. Сразу после этого события средние ипотечные ставки по рынку подтянулись к 18%. Риелторы и строители замерли в ожидании того, что будет дальше, и каких-то мер поддержки от государства в это непростое время. Какие-то компании просто заморозили продажи на новых объектах. Будут ли какие-то послабления заемщикам, могут ли застройщики залезть в деньги дольщиков, которые лежат до сдачи домов на счетах в банках, и почему этот кризис напоминает 2014 год — обо всём — в материале далее.

События минувшей недели на рынке недвижимости развивались стремительно. И никто из игроков на рынке не готов сейчас сказать, чем они обернутся в будущем — комментируют только в моменте.

Переломным моментом стало 28 февраля, когда Центробанк поднял ключевую ставку с 9,5 до 20%. До обеда этого дня из-за скачков валют ипотека (не считая программ господдержки) уже поднялась до уровня 13,99–15%. После риелторы получили новые ставки — они стартуют с 18,6%.

В итоге на сделки по покупке жилья стали выходить только те, кому обещали зафиксировать уже одобренные условия, говорит руководитель отдела долевого строительства АН «Гранта- Недвижимость» Дмитрий Слепокуров. В том числе и по госпрограммам, где ставки так стремительно еще не росли.

— По вторичке программы все банки свернули. Исключением остался Сбербанк, и все решения он ограничил до 27 марта. Пока на это ориентируемся и всю минувшую неделю выходили оперативно на сделки, которые были подписаны. Льготная и семейная ипотека, субсидируемая государством, осталась в банках. Ходят упорно слухи, что она будет в районе 12–14%, но пока все осталось также — 4,5 — 6,6%. Клиенты и на этой неделе получали решения по этим программам. Что будет после праздников, никто толком не знает. Другой вопрос, что у наших застройщиков очень мало предложения. Часть выставляет на продажу единичные этажи — придерживают квартиры. Потому как не знают, что будет дальше. По логике прошлых кризисов 2008 и 2014 годов цены на вторичку после падения спроса и повышения ставок будут снижаться. С другой стороны, у нас в те годы не было такой льготной ипотеки, и она может быть тормозом для снижения цен на вторичку. Долевка будет на том же уровне или дорожать. Будет перекос, — считает эксперт.

Директор агентства «КИАН» Ирина Монастырская заочно согласна с коллегой: ликвидных квартир на рынке Красноярска почти не осталось, их разобрали во время пика ипотеки с господдержкой, летом 2021 года.

— У застройщиков совершенно нет предложений по малогабаритным квартирам. На днях смотрела 6 строек и не смогла найти предложения по однокомнатным, студиям, смарт-«двушкам». Все они были разобраны во времена, когда господдержка набирала оборот. Посмотрела вчера 4 стройки «См.Сити». На них три квартиры однокомнатные по 135 тысяч за квадрат. На Пушкина одна квартира осталась. Есть на рынке запас крупногабаритных трехкомнатных, но он не стратегический. Хотя в этом году у красноярских застройщиков должны были выйти новые и интересные проекты, мы их ждали, — сетует собеседница.

Руководитель АН «Жилфонд» Максим Омельянчук считает, что красноярцы морально не готовы брать ипотеку под 13%, не то что под 18%.

Пока все собеседники сходятся в одном: рынок ждет, какие меры поддержки предложит государство. В том числе останется ли льготная ипотека и какими станут ее условия.

Застройщики замораживают продажи на новых домах

Пока это касается только объектов в ранней стадии строительства. Риелторы говорят, что такое решение в городе приняли как минимум 3–4 компании, но вспомнили только два конкретных — это третий дом «Спецстроя» в микрорайоне «Тихие зори» и ЖК «Апрелевка». У последнего нет открытого прайса.

— У «Спецстроя» речь идет только про один объект — это третий дом ЖК «Сити-парк». У них по другим домам были только остатки. Так как это новый проект, они закрыли продажи. И на сегодняшний день есть информация по двум новым домам в «Апрелевке». Они не работают по прайсу утвержденному, к которому мы привыкли. А уже по факту цена формируется на тот день, когда есть покупатели. Я думаю, это связано с непониманием, как формировать цену по новым стройкам. У застройщиков нет понимания, какая будет поддержка государства по проектному финансированию. Скорее всего, старые договоры по проектам в высокой степени готовности с банками меняться не будут, а по новым могут быть новые условия, — комментирует Ирина Монастырская.

Что будет с должниками по ипотеке?

15 февраля, еще до начала спецоперации на Украине, Центробанк опубликовал рейтинг регионов с самой большой просрочкой по ипотеке. Красноярский край в нем занял 6 место. Впереди Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Тюменская область. Общий долг жителей нашего региона на начало года — 1,978 миллиарда рублей.

Понятно, что на этом фоне все переживают из-за возможности потерять работу и не иметь возможности гасить ежемесячные платежи. Правительство уже опубликовало рекомендации для банков, как было в апреле 2020 года на старте пандемии. Когда резко «свернулись» туристическая отрасль, общепит, сфера развлечений.

Сейчас Центробанк рекомендует не выселять должников из залоговых квартир как минимум до начала 2023 года. Снизились коэффициенты рисков по кредитам, выданным от 1 марта этого года.

Одновременно с этим на рассмотрение в Госдуму внесен закон, который запрещает изымать ипотечную квартиру у должников в течение 2 лет после принятия судом решения об изъятии жилья за долги. Но только в тех случаях, когда квартира является для заемщика единственным жильем.

Также снова, как и в пандемию, заработали «ипотечные каникулы». Красноярцы могут прийти в банк и попросить отсрочить платежи в сложной жизненной ситуации. Право действует до 30 сентября и по кредитам, выданным до 1 марта 2022 года.

Застройщикам дадут доступ к деньгам дольщиков, которые лежали на счетах до конца стройки?

С 1 июля 2019 года в России действуют поправки в закон о долевом строительстве. Согласно им, строительные компании должны строить квартиры на свои или средства банков, а деньги дольщиков до сдачи домов хранятся на закрытых счетах-эскроу. Так законодатель хотел защитить покупателей от потерь, а себя — от волны обманутых дольщиков. Переход был плавным и сейчас большинство красноярских застройщиков работают по новой схеме. Однако 25 домов в регионе строятся по старой схеме, 10 из них уже были в списке проблемных до введения эскроу-счетов.

И вот сейчас рассматриваются новые поправки, которые позволять строителям получить деньги до того, как дом сдан. Соответствующие поправки внесли в законодательство 4 марта. Госдума приняла новый закон сразу в трех чтениях. Документ передан на утверждение в Совет Федерации, пишет портал «Сибдом». Мера станет одном из способов поддержать игроков этой сферы в кризис.

Механизм позволит получать деньги частями в зависимости от степени готовности объекта.

— Ранее предлагалось передавать первую сумму застройщикам со счета, как только дом будет построен на 30%, вторую при готовности новостройки в 60% и оставшуюся — после сдачи объекта в эксплуатацию. Принятый закон носит рамочный характер, в нем только прописана такая возможность, а основания для открытия эскроу-счетов еще должно определить правительство. То есть при каких условиях будут раскрываться счета, как в этой ситуации собираются защищать дольщиков, должны предусмотреть дополнительно, — пишет «Сибдом».

Представитель «Гранты-Недвижимость» Дмитрий Слепокуров считает, что поправки несут риски для покупателей жилья.

— Я думаю, если это произойдет, то в рамках деления объемов работ. Такое обсуждение было еще в период пандемии первой и второй волны. Но риски дольщиков остаются. У нас эскроу-счета исключали работу фонда защиты дольщиков, потому что деньги лежат на счету. В данном случае получается, деньги потратили, дом не достроили. Компенсировать за счет чего будут? — размышляет собеседник.

Директор АН «КИАН» Ирина Монастырская добавляет, что сейчас также вводится мораторий на выплату штрафов и пеней дольщиком в случае, когда сроки сдачи новостроек срываются. Вопрос, судя по всему, актуальный, многие компании жаловались на «потребительский экстремизм».

— Есть уже меры по поддержке отрасли, которые правительство вынесло в Госдуму. Это связано с тем, что стройки на стадии 60–70% готовности нуждаются в комплектации теми же насосами, вентиляцией. А большой процент этого шел в рамках поставок с Европы. И вопрос в том, что их нет — они заблокированы. Еще одна мера: не будет больших сроков в согласовании изменения проекта, будут продлеваться разрешения на строительство без проволочек, — перечисляет собеседница.