Итоги 2018 года: что происходило с квартирами, нефтью и ипотекой

Подводим черту и прогнозируем развитие рынка недвижимости Красноярска

«Что происходит с ценами на недвижимость?» — часто задаваемый вопрос от клиентов. Покупать или подождать еще, как поступить правильно, чтобы потом не пожалеть? К решению такого вопроса, конечно же, нужно подходить серьезно, взвесить все за и против, а уже после принять верное для себя решение. Подводим итоги 2018 года на рынке недвижимости Красноярска и прогнозируем его развитие в следующем году.

В 2018 году хватало событий, которые влияли на сделки с недвижимостью. Правительство объявило о бессрочности приватизации и увеличении НДС, московские власти занялись реновацией, изменился закон о банкротстве застройщиков. Но больше всего на формирование трендов оказывали два фактора: ставка ипотеки и поправки в закон о долевом.

Стоит ли брать ипотеку в ближайшее время?

Ситуацию на рынке недвижимости сильно подогревала политика банков. Ипотечная ставка с начала года снизилась на 0,4 пп, а это в пересчете на длинный срок займа — существенная экономия. На этом фоне жители России за год взяли жилищных кредитов на 870 млрд рублей (+ 43%) больше прошлогоднего показателя.

Однако 2018 год стал переломным — снижения ставки ЦБ были только в феврале (7,5%) и марте (7,25%), а в сентябре она снова выросла впервые с 2014 года. Пока на 0,25%, но уже к ноябрю все крупные банки объявили о повышении, и к концу года эксперты ожидают средневзвешенное значение 9,47% по сравнению с сентябрьским минимумом в 9,41%. Высока вероятность дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ.

Снижение или повышение цен?

Цены на первичном и вторичном рынке медленно поднимались весь год, и эксперты начали говорить, что сфера недвижимости восстанавливается после кризиса.

Цены на недвижимость в Красноярске в период с 2016 по 2017 год плавно снижались. Например, ноябрь 2016 года начался с цены 56,5 тысячи рублей за квадрат, а ноябрь 2017 года — с 54,2 тысячи. В 2018 году цена предложения на вторичное жилье на начало 2018 года составляла 56,9 тысячи рублей за квадрат, в течение года цена предложения росла, и на данный момент составляет 61,01 тысячи рублей за квадрат.

На рынке новостроек тоже выросла цена за квадрат: январь 2018 года — 52,3 тысячи рублей, декабрь 2018 года — 55,02 тысячи рублей за квадрат.

Если сравнивать динамику цены продажи по годам, четко прослеживается рост, наглядно изображено в таблице ниже.

Пока все факторы — закон, ставка, снижение рубля, дешевеющая нефть, дефицит новостроек — говорят в пользу скорого роста цен на недвижимость. Как рынок поведет себя при текущем балансе, предсказать сложно, однако, аналитика и прогнозы цен на недвижимость в прошлые периоды показывали жесткую зависимость спроса и цен на жилье от нефтяной цены в рублях. Вдобавок настораживает ощутимое уменьшение количества предложений на вторичном рынке.

Нефтяной эффект

Рынок недвижимости как один из составляющих экономической системы в некоторой степени реагирует на колебания стоимости нефти. Снижение стоимости нефти приводит к ухудшению экономических показателей, в свою очередь, сложная экономическая ситуация прежде всего влияет на снижение покупательной способности населения, а значит, падает спрос на недвижимость.

На графиках заметна тенденция соответствия динамики цен на нефть и стоимости квадратного метра на рынке недвижимости (рассмотрены средние показатели по РФ, Красноярский край). Колебание стоимости барреля приводит к коррекции цен жилья, динамика в целом по России заметна спустя шесть месяцев. Чем выше цены на нефть, тем стабильнее ситуация в стране и тем выше доходы отдельных категорий потребителей, которые свои доходы тратят в том числе на приобретение недвижимости. Приток капитала из нефтегазовой отрасли оказывают некое влияние на стимулирование спроса на недвижимость.

Если цены на нефть останутся на таком низком уровне, ожидаем падение активности покупателей, замедление роста или даже снижение цен.

Самые дешевые и дорогие квартиры города

Самое недорогое жилье в Красноярске — это гостинки, они стоят от 430 000 рублей. Самые дешевые студии от 30 квадратных метров и выше с отдельным санузлом и выделенной зоной кухни стоят от 950 000 рублей.

В целом недорогое жилье в Красноярске покупалось в районах Пашенном, мясокомбината и Солнечном.

Высокие цены на квартиры зафиксированы в основном в историческом центре города, а также в Академгородке и на Взлетке. Самое дорогое жилье в базе компании «Этажи» — элитная 4-комнатная квартира в жилом комплексе «Лазурный» на последнем этаже 10-этажного дома за 37 миллионов рублей.

Ждать или покупать квартиру сейчас?

До 1 июля 2019 года прогнозируют только подогревание спроса. Он будет колоссальный, так как есть свидетельства, что клиенты боятся роста цен и сниженного предложения, а потребность будет еще повышать стоимость.

В декабре ожидают прирост в 5% к летнему уровню, а это значит, что покупателям нужно поторопиться. Продавцам тоже не стоит ждать, пока подросшие цены и ставки кредитов начнут тормозить спрос. Очевидно, следующий квартал — лучшее время как для продажи, так и для покупки квартиры.

Федеральная риелторская компания «Этажи»:
ул. Дубровинского, 1«а»
тел. 8 (391) 219-77-88
kras.etagi.com