Что случится, если в России не станет долевого

В июне на сессии Законодательного собрания Красноярского края завязался оживлённый диалог между губернатором Виктором Толоконским и депутатом Государственной Думы Юрием Швыткиным. При обсуждении проблемы обманутых дольщиков глава региона довольно категорично заявил о необходимости отменить долевое строительство в России. Слова губернатора вызвали неоднозначную реакцию — от одобрения до предположений о том, что отмена долевого строительства убьёт рынок жилищного строительства в России.

Обращаясь к Швыткину, Толоконский сказал: «Вносите в Госдуму закон об отмене долевого строительства, и мы не будем из года в год возвращаться к этой проблеме. Один закон создал в стране нелепую ситуацию».

Корреспондент N1.RU решил разобраться, как возможность приобретать квартиры в долевое сказывается на рынке недвижимости и что случится, если его вдруг действительно не станет.

Опыт европейских стран

Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был принят в 2004 году. Благодаря участию в долевом строительстве покупатель приобретает жильё по более низкой цене, а застройщик получает инвестиции на реализацию своих проектов. Схема кажется удобной, но на практике всё намного сложнее. Во-первых, что уже совершенно очевидно, для покупателей «долёвка» — часто серьёзный риск, а для застройщиков продажа неготовых квартир по низкой стоимости — довольно невыгодное решение. Идут на него лишь в силу обстоятельств, одно из которых — отсутствие возможностей для получения денег из иных источников. А банки, учитывая имеющиеся риски, выдвигают к заёмщикам в лице строительных компаний немалые требования и «задирают» ставки. Условия, на которые согласны идти банки, делают проекты невыгодными, убыточными или слишком дорогими для конечного потребителя.

Тем не менее в некоторых экономически развитых странах модель долевого строительства в привычном для россиян виде отсутствует, а деньги на строительство дают именно банки. Для осуществления такого рода займов существуют различные схемы и механизмы, которые помогают снизить риски для кредиторов. Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group, приводит пример Франции, предполагая, что Россия может пойти по похожему пути, если долевое строительство действительно перестанет существовать. Ведь, по мнению эксперта, такое действительно может случиться.

«Перспективы упразднения «долевки» как таковой реальны. Участников долевого обезопасит на рынке новая модель. Она исключит их существование в принципе. Такая модель имеется сейчас во Франции. Это выглядит так: застройщик инициирует проект и начинает делать предпродажи - продавать части проекта по договорам бронирования. Так он оценивает спрос и смотрит, насколько проект будет востребован рынком. Затем идёт с этими данными к банкам, обосновывает, что проект успешный и на него есть спрос. Банк решает: финансировать проект или нет. В последнем случае, компания-застройщик возвращают деньги за бронь. Все продажи происходят лишь после того, как застройщик построил объект. Сделки происходят в момент ввода объекта в эксплуатацию. У меня есть ощущение, что со временем мы перейдём на такую же схему работы», — говорит Сергей Первиков.

Однако, как поясняет спикер, прежде чем обращаться к подобному опыту, необходимо решать проблему слишком высокой процентной ставки. Должны быть созданы условия, при которых для застройщика взять кредит и достроить объект станет выгоднее, чем собирать с дольщиков деньги и продавать неготовый дом.

«Достичь этого можно через механизмы целевого субсидирования. Можно субсидировать и покупателя, и производителей, то есть продавцов недвижимости. Например, давая проектное финансирование по субсидированной процентной ставке. Дайте застройщику доступный кредит, и ему выгоднее будет быстро достроить объект и продавать его как готовое жильё. Это реанимирует и строительный рынок, и рынок стройматериалов и т. д. Нужно снизить стоимость денег для того, чтобы экономика существующих проектов просто-напросто сшивалась. Многие девелоперы рады хотя бы «в ноль» выйти, а не могут. А у них альтернатива уже такая: с одной стороны, хоть как, но выскочить, а с другой — тюрьма, статья 159 часть 4», — пояснил Первиков.

Без долевого рынок изменится

Не видят возможностей для прямого и безальтернативного избавления от долевого и представители красноярского строительного рынка. Как отмечает маркетолог ООО УСК «Сибиряк» Виктор Седлецкий, вероятно, обсуждаемое в материале заявление главы края носило эмоциональный характер.

«На сегодняшний день участие в долевом строительстве для большинства жителей края является единственным доступным способом приобретения недвижимости», — поясняет собеседник.

По словам Седлецкого, на самом деле долевое строительство, несмотря на описанные выше примеры, довольно обычная практика для большинства европейских стран, но реализуется она с помощью иных методов: например, в Европе застройщик не имеет права брать с участника долевого строительства предоплату, а счета оплачиваются лишь за фактически выполненные работы.

«А если всё же смоделировать ситуацию с полным отсутствием долевого строительства, то, думаю, на рынке недвижимости произойдут серьёзнейшие изменения, — продолжает спикер. — Резко снизится спрос на новые квартиры, что неизменно повлечёт за собой снижение объёмов строительства. Часть игроков уйдёт с рынка, так как средства дольщиков являются основным источником инвестирования строящихся объектов. Цены на недвижимость поднимутся, причём на вторичном рынке тоже. Постепенно будет увеличиваться процент ветхого и аварийного жилья. Картина вырисовывается не самая позитивная, но это исключительно субъективное видение ситуации. Остаётся надеяться, что будут приняты грамотные поправки к закону о долевом строительстве, благодаря которым фраза «обманутый дольщик» канет в лету».

Напомним, что закон о дольщиках действительно меняется. Уже приняты поправки о создании компенсационного фонда, откуда дольщики смогут получать средства, если застройщик окажется не в состоянии достроить дом.

«Власти создали «государственную страховую» — компенсационный фонд. Потому что поняли, что частным страховым компаниям проще обанкротиться, чем исполнить свои обязательства. Обманутые дольщики будут получать компенсации. Конечно, это повысит уровень доверия на рынке. В этом плюс. Думаю, государство свои действия по санации на рынке недвижимости будет координировать с объёмами фонда. По мере наполнения фонда будет происходить санация неблагонадёжных застройщиков», — считает Сергей Первиков.

Однако запуск работы фонда случится в ноябре и поможет только тем, кто будет приобретать квартиры уже после этого события. Проблема имеющихся обманутых инвесторов при этом останется нерешённой.

Пока эксперты по-прежнему рекомендуют тем, кто только собирается приобретать жильё, грамотно подходить к выбору застройщика: тщательно изучить документацию, репутацию и историю компании.

Ранее редакция N1.RU уже писала, как не стать обманутым дольщиком и о том, как расследуются дела обманутых дольщиков в Красноярске. В нашей базе вы можете посмотреть каталог новостроек, а также другие объявления о продаже и аренде жилья.