Грозный 16-й: взлет ставок и риск ипотеки

Красноярские банки предупредили, что текущие сделки по ипотеке на вторичном рынке нужно завершить к 15–29 февраля — государство заканчивает субсидировать ипотеку под 11,5 %. Теперь ставка на новостройки поднимется на 2–3 % и подтянется до уровня «вторички». Игроки рынка прогнозируют перекос в сторону готового жилья и боятся, что без поддержки правительства Красноярск погрязнет в недостроях и безработице. Корреспондент НГС.ЖИЛКОМ узнала, какие цены и предложения ждать в наступившем году.

Первичный рынок

Минувший год прошел для первичного рынка Красноярска, по единодушному мнению строителей и риэлторов, под знаком «льготной ипотеки». Субсидируя ставки, государство дало возможность неуверенным в завтрашнем дне покупателям приобрести жилье под 11,5 %. Стимуляция спроса откликнулась приростом уже в апреле-мае.

При этом эксперты отмечают снижение числа ипотечных сделок в общей массе и величины заемных сумм — теперь для приобретения жилья горожане занимают у банков в среднем 1 млн руб. вместо 1,7 млн руб. Деньги идут «на расширение» или покупку недорогих и крошечных квартир, отмечает руководитель группы ипотечных консультантов «ГРАНТА-недвижимость» Ирина Селиванова. Последние в общей доле сделок «первички» занимают 70 %. Интерес к «малюткам», уверяет она, добавила компания «Красстрой» (возводит ЖК «Белые росы», ЖК «Орбита», ЖК «Серебряный»), предлагающая их по ценам ниже рынка — за 1–1,1 млн руб. На остальное жилье до февраля большого спроса не наблюдалось.

Объявление Правительства России о прекращении субсидирования ипотеки на «первичку» ажиотажа не добавило.

Продление сроков «убило» бы программу — ограничения во времени должны стимулировать к покупке, убеждены специалисты. Г-жа Селиванова до лета прогнозирует перекос в сторону «вторички»: когда ставки на всю недвижимость подтянутся до 13–14 %, она выиграет за счет отсутствия рисков недостроя. Отложить прогнозы собеседница предлагает до мая. Тогда правительство планирует запустить новую программу по поддержке строительства. Какой будет ее форма, пока не известно.

По словам директора по развитию АН «Кром» Максима Омельянчука, оставлять рынок без моральной поддержки государства и со ставками в 13–15 % опасно. Это грозит падением спроса на новостройки, дальнейшими проблемами у застройщиков, неуплатой зарплат и налогов, недостроенными домами, уверен руководитель «Крома»: «В 2008 году поддерживали неплохо: ставки низкие, маткапитал направили на погашение, налоговый вычет увеличили. Тогда рынок воспрял». Быстрого восстановления, как было в 2009 году, никто из игроков рынка не ждет.

Московские аналитики федерального агентства «Этажи» ранее обещали стагнацию вплоть до 2018 года. К этому времени как раз поспеют к сдаче закладываемые сейчас новостройки. Из-за уменьшения объемов строительства количество стройплощадок уменьшится примерно на треть. При ограниченном предложении можно будет говорить о повышении цен.

Вторичный рынок

За минувший год нагнать темпы продаж 2014 года «вторичке» так и не удалось — минус 40 %. Постшоковое оживление и перекос рынка в сторону готового жилья началось к осени. Причину риэлторы видели в резком падении цены — на величину до 30–40 % вместо 10–15 % на «первичке». Впервые за долгие годы вернулось понятие обмена: покупатели были готовы менять квартиры на меньшие по площади, машины и катера. Средняя ипотечная ставка готового жилья вместо 17–28 % в начале 2015 года сегодня составляет 13–14 % — уровень середины 2014-го.

Сейчас, согласно базе Gilcom, средняя цена «квадрата» на вторичке варьируется от 50 тыс. до 58 тыс. руб. Неликвидность показали деревянные дома, хрущевки и «сталинки». Новые, «неубитые» квартиры в 3-летних домах в презентабельных районах просели не сильно, констатировали в АН «ГРАНТА-недвижимость». Интересные варианты, наподобие «трешки» в историческом центре на Робеспьера за 2,4 млн руб. или аналогичной с евроремонтом на «Взлетке» за 3 млн руб., которые можно было отыскать осенью 2015 года, все еще появляются на рынке. Однако директор по развитию АН «Кром» Максим Омельянчук советует присмотреться к деталям. В половине случаев демократичные квартиры окажутся проблемными и оформление затянется: находятся в залоге у банка, вынесено судебное решение.

В выгодном положении находятся собственники старого фонда, стремящиеся к расширению, сходятся риэлторы: им приходится демпинговать, но и «квадраты» обойдутся дешевле.

В ближайшие 3-6 месяцев рынок склоняется в сторону стагнации, уверен г-н Омельянчук: «Для роста цен нет высокого спроса и роста доходов населения, а для падения — желания продавцов перевести квадратные метры в дешевеющие с каждым днем рубли». Замгендиректора «АРЕВЕРА-недвижимость» Ирина Томаровская в отчете компании не исключает, что предложения с самой низкой ценой на рынке готового жилья будут «вымыты» покупателями: они раскупят остатки дешевых квартир. Остальные собственники снимут с продажи из боязни продешевить.

Аренда

За минувший год аренда квартир в Красноярске подешевела на 11 %. Средняя ставка, по подсчетам службы аналитиков портала N1.RU (совместно с Gilcom.ru), составила 14 тыс. вместо 15,8 тыс. руб. Больше всего пришлось уступать владельцам «однушек» и «трешек».

По словам руководителя отдела аренды компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Марии Дик, снижение коснулось районов новостроек, где за последние годы сдалось много идентичного жилья. Демпинг обусловлен в том числе слабым развитием инфраструктуры. Поэтому в том же «Покровском», например, у остановок квартиры сдаются на 2-3 тыс. дороже.

Прогноз на 2016 год собеседница давать опасается — ее ожидания постновогоднего оживления не сбылись. Количество предложений обрушилось на Красноярск. Но причина не в появлении новых рантье, желающих подзаработать на купленных дешевых квартирах, а в освобождаемой жилплощади в старом фонде. Клиентов — единицы, сетует она. Ждать следующего типичного для аренды оживления стоит в июле-августе. До этого времени количество несданных квартир будет только расти — разъедутся студенты, иногородние.

Юлия Глушко

Фото depositphotos.com