Страхи и надежды 2016-го

Кризисный уходящий год рынок недвижимости преодолел благодаря субсидированию ипотечных ставок на новостройки. Именно на сдержанные ставки в 12 % вместо 14,5–19 % уповают застройщики в 2016 году. Наступающий год также готовит массу скандальных нововведений, которые недавно активно обсуждались. Что будет с ценами и ждать ли массового исхода застройщиков — узнавала корреспондент НГС.ЖИЛКОМ.

Быть ли льготной ипотеке?

После долгих колебаний правительство страны решило продлить субсидирование ипотечных ставок новостроек на 2 месяца — до мая 2016 года. Программа стартовала 1 марта 2015 года и была рассчитана на год. Согласно ей, для покупателей ставки не должны были превышать 12 %, недополученные доходы банкам компенсирует правительство. Из заложенных 700 млрд руб. освоено 554 млрд.

Региональные власти ставили вопрос о том, чтобы программа затронула и рынок вторичного жилья, пишут «Известия». Готовое и строящееся жилье тесно завязаны между собой: собственники «вторички» не могут купить квартиру в новостройке, так как не могут продать старое жилье. Однако программа рынок вторичного жилья все же не затронула. Покупателям по-прежнему придется кредитоваться под 14,5–19 %.

Первое неустойчивое оживление на рынке после 3 месяцев застоя, констатирует замдиректора «СибЛидера» Андрей Клещев, строители заметили в апреле. По данным Росреестра, в ноябре отставание на «вторичке» по сравнению с аналогичным периодом 2014 года сократилось до 16 %, а в новостройках — до 3 %. Сравнивать показатели «истеричного» декабря 2014-го собеседник не советует: «Были компании, которые за месяц продали нереальное количество квартир в одном доме — около 400. Сегодня наше отклонение от того периода составляет 30 %».

Рынок нуждается в продлении программы, уверен г-н Клещев. И не только потому, что 2–3 тыс. руб. разницы из-за ставок ежемесячно для кого-то являются большими деньгами: «На ближайшие 1–2 года мы не можем похвастаться общим улучшением макроэкономики. Откуда оптимизму браться в отрасли? Это сигнал власти, что она собирается поддержать отрасль. Если покупатель видит, что застройщики чувствуют себя плохо, пойдут покупать? Будут пережидать, а значит не вольют финансовую кровь в стройплощадки. Круг замкнулся». Представитель «СМ.сити» Евгений Ковальский уверен, что через полгода господдержку можно отменять. К этому времени рынок зафиксируется, а отстающая «вторичка» дотянется до старых значений.

Забота о дольщиках или «банковское лобби»?

По данным Стройнадзора, сегодня край насчитывает 554 обманутых дольщика — это клиенты «Сибстоуна», «СитэкСтроя» и «Консоли», не переживших кризис 2008 года. Официально их список еще никто не пополнил, хотя ряд компаний переносит сроки сдачи объектов.

Для защиты дольщиков с лета на федеральном уровне звучат революционные инициативы, вплоть до отмены долевого строительства: застройщиков соберут в Единый электронный реестр, ужесточат требования к размеру собственного капитала, рассматривается также и уголовная ответственность. Госдума обсудит поправки в январе 2016 года.

Красноярские застройщики с придыханием следят за законопроектом, в котором находят ряд «тревожных вопросов». Например, об увеличении собственного капитала каждого из застройщиков при закладке площадок. «Звучит цифра в 1 млрд руб. Для компании федерального масштаба — это копейки, а для ачинской — целое состояние. Как будет решен конфликт — непонятно», — размышляет Андрей Клещев.

Другой вопрос касается замены «долевого» банковским финансированием застройщика: деньги заемщиков будут поступать не напрямую строителям, а аккумулироваться в банках до сдачи дома. При этом банки будут вести операционную деятельность и кредитовать строителей. Еще летом местные строители и риэлторы увидели в законопроекте лоббирование интересов кредитных организаций. Запрет долевого, прогнозирует замдиректора группы СК «Арбан» Ирина Одинец, приведет к 35–40%-ному удорожанию жилья и массовой самоликвидации строителей. Игроки рынка боятся, чтобы не вышло как с недавними изменениями в обязательном страховании застройщиков — оно обернулось «профанацией и легкими деньгами» для ряда страховых компаний и вынудило строителей и инвесторов на «дурные, ненужные» затраты.

Ждать ли увеличения налогов?

С 1 января красноярцев ждет ряд изменений в налогообложении. Во-первых, владельцам приобретенной в последние несколько лет недвижимости придется платить 13 % налога при продаже — срок владения для освобождения от налога продлен с 3 до 5 лет. В налоговой службе автору отказались комментировать предпосылки и последствия нововведения. Федеральные эксперты полагают, что поправка направлена на получение налога с людей, которые занимаются банальной перепродажей долевого, зачастую не оформляя предпринимательской деятельности.

Что касается увеличения налога на жилье из-за меняющегося в 2016 году расчета от кадастровой, приближенной к рыночной, стоимости жилья — красноярцев оно не коснется. Как пояснила на встрече с журналистами представитель краевой налоговой Наталья Кожедубова, депутаты Заксобрания отсрочили принятие закона на местном уровне. Зато, напомнила она, с минувшего года горожане сами должны сообщать и отчитываться об имуществе. С 2016 года налог на землю под многоквартирными домами (около 300 руб. с квартиры) будет отменен.

Что будет с ценами на жилье?

Федеральные застройщики ожидают в 2016 году увеличения себестоимости работ на 7–8 % из-за введения системы «Платон». С ноября она предполагает плату за проезд по федеральным дорогам (1 км — 1,53 руб.) для машин весом больше 12 тонн. Замдиректора «СМ.сити» Евгений Ковальский считает проблему надуманной и не видит предпосылок повышений: «Вопрос не в плате. 30 % груза дальнобойщиков — черный товар, нигде не отмеченный. Боятся, что спросят: "Зачем ты заезжал туда-то?"».

Будущий год, уверен собеседник, будет стабильным: «В начале года по инерции цены упадут еще на 1–3 %. Дальше не вижу причин для роста или падения. В 2016 году строители введут то, что было начало в докризисные 2013–2014 годы, — около 700 "квадратов", если посчитать по декларациям и дома по шапкам. В 2017 году ввод жилья упадет вдвое, в 2018-м — еще на 1,5 раза. Тогда и можно будет говорить об изменении цен».

Юлия Глушко

Фото Артема Ленца