Кризис помог хрущевкам

Рынок готового жилья и новостроек Красноярска сравнялся в цене. Теперь покупатели могут улучшить жилищные условия и вложить сбережения в варианты, о которых до декабря прошлого года даже не мечтали. Корреспондент НГС.ЖИЛКОМ узнала, что подешевело больше всего. А также на какую недвижимость — «вторичку» или новостройки — выгоднее и дешевле взять ипотеку и будут ли местные застройщики поднимать цены вслед за московскими.

С начала года старый фонд жилья значительно сдал позиции и сравнялся по цене с новостройками, фиксируют в АН «Этажи» и «ГРАНТА-Недвижимость». До этого времени «вторичка» всегда была дороже: ее покупатель не обременен рисками долгостроя.

По данным специалистов аналитической службы Gilcom совместно с порталом N1.ru, с января текущего года средняя цена 1 кв. м вторичного жилья снизилась даже в двух престижных районах — Центральном и Октябрьском. В первом всего на 4,8 тыс. руб. — с 64,6 тыс. до 59,8 тыс. руб. за «квадрат». Во втором — с такой же планки, но на 6,3 тыс. руб. (до 58,5 тыс. руб.). Лидером падения стал Железнодорожный район, потерявший в стоимости «квадрата» почти 8 тыс. руб. Теперь в среднем тут просят 57,6 тыс. руб. за 1 кв. м.

В большей степени, показывает анализ базы данных портала, падение коснулось сегмента ликвидных «однушек» — более 10 %. С начала года каждый «квадрат» в них потерял в среднем по 7,1 тыс. руб., упав с 65,6 тыс. до 58,5 тыс. руб. в целом по Красноярску. Относительной стабильностью отличается крупногабаритное жилье.

По наблюдениям руководителя агентства «ИЖИ» Натальи Полянской и руководителя группы ипотечных консультантов «ГРАНТА-недвижимость» Ирины Селивановой, больше всего уступать приходилось владельцам хрущевок и «сталинок».

Статистика Gilcom подтверждает информацию отчасти: хрущевки первыми опустились с 57,2 тыс. до 51,5 тыс. руб. за кв. м. Также аналитики отмечают значительное падение цен на старые планировки — «ленинградки», «брежневки». Глобальное падение пришлось на общежития — свыше 22 тыс. руб. за «квадрат» с января (с 72,8 тыс. до 50,2 тыс. руб.).

Наступивший период с уравнением цен на готовое жилье и новостройки Ирина Селиванова называет самым удобным для желающих «расшириться»: «Свое можно продать хоть и по заниженной цене, но купить новостройку по льготной ставке и отдать "несмертельные" цифры за "квадрат". Некоторые предпочитают ждать, когда цены еще упадут, но смысл? С их жильем будет то же. Из отдаленной хрущевки сегодня можно переехать в новую квартиру в Северный, Железнодорожный район».

В плане инвестиций Наталья Полянская советует присматриваться к новым домам, пусть даже площадь будет меньше задуманной ранее. Для имеющих на руках 1,8 млн руб. сегодня раздолье выбора планировок и площадей. За эту сумму, по словам собеседницы, можно найти 1-комнатную или 2-комнатную на Предмостной, а также студию 30 кв. м в «Белых Росах» на сроке сдачи. Такая же ситуация сложилась и в историческом центре.

В пример директор АН «Этажи» Виктор Мишуров приводит недавнюю продажу «трешки» на Робеспьера по цене «ниже плинтуса» — 2,4 млн руб. До кризиса такую квартиру нельзя было найти дешевле 3,2 млн руб.

Его коллеги припомнили проданную за 3 млн руб. «трешку» с евроремонтом на Взлетке, где такие цены и сегодня нонсенс.

Размер торга, говорит г-н Мишуров, зависит от того, где размещено объявление. На «досках объявлений» продавцы ориентируются на цены в аналогичном сегменте, а реальные скидки доходят до 20–25 %. В риэлорских базах торг будет минимальным — «все выверено по цене». Старт в 50 тыс. он считает вполне приемлемыми.

Однако статистика управления Росреестра говорит о тяге красноярцев к «вторичке», нежели к жилью в свежих домах, которые только обещают построить. И это притом что государство вбрасывает миллиарды рублей в субсидирование ставки ипотеки на новостройки. Сейчас она держится на уровне 11,4 %. Средняя ставка на «вторичку» — 14 %. Летом сделки с готовым жильем набирали оборот. Август откликнулся небольшим падением — 1608 вместо 1787 в июле. Без кредитных денег не обошлось в половине из них. Количество договоров долевого участия в новостройках уже несколько месяцев держится на уровне около 1 тыс. в месяц, из них четверть — с ипотекой. Еще две трети продавцов переуступили права на долевое. Статистику сентября в Росреестре еще подбивают. Проигрыш новых домов игроки рынка объясняют рисками недостроя из-за кризиса.

Для понимания, какое жилье выгоднее брать в ипотеку, автор попросила брокера Ирину Селиванову рассчитать ежемесячные платежи. При займе в 2,5 млн руб. на 15 лет под 11,4 % на долевое в месяц придется отдавать 29,1 тыс. руб. При покупке готовой квартиры на вторичном рынке под среднегородские 14 % ежемесячный платеж выше на 4 тыс. — 33,4 тыс. руб. Однако выгоду первого собеседница называет относительной: «По факту "квадрат" на "вторичке" дешевле, и, как правило, люди берут меньшую сумму ипотеки. То на то и выходит».

Ожидать повышения цен на новостройки даже на 2–5 %, которое сейчас происходит в Москве, в Красноярске не стоит, убеждены риэлторы.

«Достаточно вялый спрос. Зачем повышать цены на то, что не продается, — это как минимум странно. Недвижимость — не булка хлеба, без которой не обойтись», — рассуждает Ирина Селиванова. Предупреждение о возможном пересмотре стоимости «квадрата» микрорайона «Преображенский» на своем сайте пока размещала только ГК «Монолитхолдинг».

Согласен с коллегой и директор АН «Этажи» Виктор Мишуров. Однако рассуждать о последствиях кризиса на рынке, в том числе о возможном росте числа ликвидных для застройщиков квартир маленькой планировки, собеседник не берется: «Увидим, когда застройщики поймут: дно достигнуто и можно планировать будущие площадки». Пока они оглядываются на вторичный рынок. А рынок, заявляли в том же агентстве со ссылкой на московских аналитиков, продолжит медленно ползти вниз до 2018 года. Спрос будет подстраиваться под покупателя.

Юлия Глушко

Фото thinkstockphotos.com