Запрещение долевого

В России предлагают отменить продажу строящихся квартир — растет количество обманутых дольщиков. 24 июля на совещании под председательством первого вице-премьера страны Игоря Шувалова обсудили нововведения: с 1 января 2016 года деньги дольщиков будут идти не застройщикам, а в банки, которые будут финансировать строительство. С 2020 года предлагается продавать только жилье, введенное в эксплуатацию. Поправки в закон об участии в долевом строительстве обсудят осенью. Как застройщики, риэлторы и банкиры оценивают обсуждаемые поправки и к чему они приведут, узнавала корреспондент НГС.ЖИЛКОМ.

Ирина Одинец, замдиректора группы строительных компаний «Арбан»: «Информация меня шокировала. Хочется надеяться, что власти сказали это нечаянно. В Красноярске огромное количество благополучных застройщиков, лишь единицы — неблагонадежные. Государству надо разобраться, что делает левая рука, что — правая: с одной стороны, вводится господдержка ипотеки, благодаря которой ситуация выровнялась, с другой — хотим отрубить застройщикам голову.

Предложение сделано для блага конечного покупателя. Но если мы строим на его деньги, цена одна. Если строить на полностью привлеченные деньги банка, проценты за 2,5 года строительства накопятся и лягут на стоимость квартиры — примерно 30 %. Кто в этой ситуации выиграет: потребитель или банки?

Выгоду от долевого получает не застройщик, а конечный потребитель: первых десятки, вторых — миллионы. На некоторых наших объектах, в частности SkySEVEN, разница в цене с начала строительства до завершения достигает 80 %. В среднем по всем — 35–40 %.

Все жилье, что мы строим, — долевое. Порядка 100 тыс. "квадратов" — около 10 домов. На рынке Красноярска, где за год возводится около 1 млн кв. м, мы занимаем 10–12 %. На сегодня у нас нет замороженных объектов, но и новые из-за кризиса мы не начинаем. Был момент, когда мы вообще о них забыли, сейчас немножко начали заниматься. По большому счету, ни один застройщик не вывел новой площадки, кроме тех, что в конце 2014 года».

Андрей Чирков, инвестор долевого строительства, руководитель АН «Регион-инвест»: «Однозначно глупое решение при сегодняшней ситуации на рынке. Процентов 40–50 застройщиков уйдут с рынка. За свои деньги вряд ли кто-то готов будет строить. Останутся крупные стабильные компании-монстры. Сейчас дома возводятся за счет средств дольщиков, после компаниям придется брать кредит. Сами понимаете, на каких условиях они выдаются.

У нас осталась парочка "зависших" квартир, но смысла продавать их сегодня нет — слишком цены упали. Мы переходим на малоэтажное строительство, потому что многоэтажное встало с весны. Неоднозначная ситуация.

Боюсь прогнозировать, что будет со стоимостью жилья, если поправки примут. Как не уверен в том, что будет через месяц или тем более в конце года. Однозначно, покупатели на рынке долевого могли неплохо сэкономить, до 15–20 % от стоимости квартиры. Что касается обманутых дольщиков, у нас в Красноярске их не так много, а при обоюдном желании продавца и покупателя сделку купли-продажи можно застраховать и в случае чего — через определенное время получить выплаты. Это касается и отдельных квартир».

Константин Попов, гендиректор АН «АРЕВЕРА-Недвижимость»: «Разговоры, что надо что-то менять на рынке долевого, шли давно. Его отмена защитит покупателя: это будет покупка достроенной недвижимости либо гарантия банка, который возьмет деньги ипотечника на депозит и будет следить за застройщиками, чтобы те не вывели средства. Кризис увеличил риски недостроя, но я за полгода не слышал, чтобы кто-то замораживал стройки. Строительные компании держатся, продают потихонечку, цены пошли вниз.

Думаю, мероприятие пролоббировали банки: строительный комплекс — лакомый кусок. Банкам выгодно заместить своими средства инвесторов и дать им ипотеку. Ставки по ипотеке также вряд ли пойдут вниз. Предполагаю, что сильных изменений в спросе, предложении и ценообразовании не будет. Рыночная стоимость регулируется спросом. Будет только безопасность потребителя и какой-то глубокое включение банковских структур в строительный комплекс.

В странах, где я бывал, продают только готовое жилье. Перед кризисом в Красноярск пытался зайти застройщик из ближнего зарубежья — строить элитное жилье за свой счет и продавать готовое. Спрашивали: будет ли население покупать недостроенное? Очень удивились, что у нас все в долевое.

Никто пока не знает деталей поправок, когда дойдет до дела, все может оказаться иначе, чем предполагаем. Да, застройщикам придется показывать себя с красивой стороны, чтобы банк им поверил. Но если они не внушают доверия банкам, почему должны внушать гражданам? Если вероятность, что при продаже квартир на конечной стадии с рынка уйдут те, кто рискует, вкладывает в стройку для получения прибыли. Но я сомневаюсь: если найдутся люди, готовые выкупить целый подъезд или дом в середине строительства, ни один банк или застройщик не откажет».

Владимир Женов, президент Новосибирского банковского клуба, заслуженный экономист РФ: «Практика долевого участия в строительстве изначально развивалась благоприятно. Но после показала, что слишком много почв для создания злоупотреблений, коррупции и обмана дольщиков сформировано таким подходом. Дабы прекратить волны обманутых дольщиков по России, целесообразно запретить долевое. Власти вынуждены расписаться в собственном бессилии практики исполнения закона [о долевом] и отменяют ими же навязанный закон. Банки никакого отношения к этому не имеют.

Последствий никаких не будет, просто строительные компании будут внимательнее относиться к своим финансовым работникам и финансовым отношениям с банками. Они постоянно недовольны высокими ставками, отсутствием длинных денег. Но это проблема не банков, а экономики. Проценты банков лягут в цену жилья — это естественно и закономерно. Застройщики это прекрасно понимают, но не хотят понять экономику банков. Гораздо большее влияние на цену квартир оказывает инфляция.

Ставки ипотеки будут понижаться. Наконец-то правительство поняло, что это не экономическая, а государственная задача. И за последние 2 месяца произошло показательное снижение — в среднем на 2 %. Правда, инфляция нарастает и съедает эти достижения».

Юлия Глушко

Фото thinkstockphotos.com