«Вторичка»: мертвый сезон

На вторичный рынок Красноярска возвращаются прямые обмены — в расчет за гостинки и квартиры идут дачи, «лексусы» и «мерседесы». До появления ипотеки, говорят риэлторы, им приходилось составлять цепочки обмена, которые могли достигать 70 вариантов от разных собственников. Сегодняшнюю ситуацию спровоцировали крах жилищных кредитов и отсутствие спроса на завышенную недвижимость. С декабря цены на «вторичку» упали на 20 %, но морально уступить такую сумму готовы лишь 15 % собственников. В чем сложность «обменов» и ждать ли красноярцам более выгодных цен далее — в материале НГС.ЖИЛКОМ.

Рынок вторичной недвижимости Красноярска возвращается в прошлое — желающие скоропостижно решить квартирный вопрос бросились искать прямые обмены. Продавцы, подмечает представитель АН «Этажи» Дарья Шледовец, готовы меняться не только на большую или меньшую площадь с доплатой, дачи, загородные дома, но и на автомобили премиум класса — Mercedes, Volkswagen, Lexus.

Тенденция зародилась в переломный ноябрь 2014 года и к лету достигла пика. Изначально на обмен были готовы владельцы 3-4-5-комнатных крупногабаритных квартир. Рассматривать обмен сегодня готовы 70 % продавцов «вторички», уверяет собеседница. Директор по развитию АН «Мой город» Анастасия Симикина сошлась на более скромной цифре — 25 %, приметив еще одно новшество — горожане соглашаются на 1,5-годовую беспроцентную рассрочку с покупателями, рассчитывая позже остатком долга погасить взятую для «расширения» ипотеку.

Покупатели с наличностью были редкостью, и риэлторам приходилось составлять обменные цепочки до 70 вариантов: «С появлением ипотеки цепочки стали рваться или отпала необходимость их составления. Появилось большое количество «разовых» сделок. Сейчас, когда рынок ипотеки рухнул, вернулись к былому».

По оценке г-на Лагутина, кризис сделал жилищные кредиты доступными лишь для 5 % населения, ранее их мог позволить себе каждый второй. При этом рынок новостроек государство реанимирует с помощью льготной ипотеки под 11 %, на «вторичке» действуют ставки от 14,95 % до 15,95 %, это на 2–3 % ниже, чем в 2014 году, уточняют риэлторы. Можно найти варианты и под 12–13 %, но с условием, что первоначальный взнос составит 70 % от стоимости квартиры. «Ипотеку дают хорошо. Проблема не в этом: у населения изменился коэффициент веры в будущее, и они боятся брать кредиты», — отмечает Алексей Лагутин и перечисляет сферы, попавшие под сокращение: туризм, строительство, цифровой ритейл, брендовая одежда.

В отличие от коллег из АН «Этажи» и «Мой город», которые даже заметили прирост продаж на «вторичке», директор «Крома» называет его «мертвым»: «Месяца три ничего не происходит. В мае мы продали 50 квартир, но это сделки «от покупателя». Тех, кто успел получить ипотеку. Ни одной сделки по квартирам, кто заключил с нами договор на продажу, не состоялось — покупателей не устраивает завышенная цена». Точку в заочном споре ставит статистика Управления Росреестра: в мае по сравнению с аналогичным периодом 2014 года количество сделок на «вторичке» рухнуло вдвое — с 2518 до 1344. Вниз пошли и сделки с ипотекой — с 1221 до 596.

Причина такого падения «вторички», сходятся в мнениях игроки профессионального рынка, в огромном разрыве между ценой выставляемых квартир и суммой, которую готовы выложить за нее покупатели. С декабря разница достигла 20 %,

констатирует руководитель АН «Альциона» Яна Лурье. По подсчетам «АРЕВЕРА-Недвижимость», «однушка» в Северном, например, с начала года в среднем потеряла 17 % — 2 млн руб. вместо 2,35 млн. Настолько уступить морально готовы лишь 15 % собственников, остальные предпочитают выжидать лучших времен. Желанную цену они вычисляют, сравнивая такие же завышенные предложения на порталах недвижимости.

Собеседники сходятся на мысли: продажа удастся только у того, кто готов не только уступать, но и пойти на опережение рынка еще 5–7%. «Например, до Нового года квартира стоила 3 млн руб., сегодня стоит 2,4 млн руб., но риэлторы советуют выставить за 2,2 [млн]. Человек падает в обморок и говорит: "Вы меня обманываете!"», — приводит пример рыночной ситуации, где спрос формирует предложение, г-н Лагутин. Люди, продающие квартиры больше полугода, добавляют в АН «Мой город», готовы рассматривать не только обмены, но и вовсе перекроить свои предпочтения.

Сегодня сайты объявлений inform24.ru, irr.ru, rosrealt.ru насчитывают десятки предложений обмена от собственников. Однако каждый из 15 опрошенных авторов объявлений заявил в телефонной беседе, что за 3–6 месяцев так и не нашел подходящего варианта. Ирина, желающая перебраться из 2-комнатной «сталинки» (51 кв. м, 2,550 млн руб.) на Спутнике в «однушку» в Ленинском или Кировском районе, — одна из таких. Однако ей предлагают неугодные районы КрасТЭЦ, «Водники», а порой и просто доли по 16–27 «квадратов» в совершенно других районах.

В реальности, отмечают риэлторы, цепочки обмена выглядят гораздо сложнее.

Например, владельцы 4-комнатной желают перебраться в «однушку» с доплатой, а продавец «однушки» — в «двушку». Схему закольцуют, предложив собственнику 2-комнатной, продающему попутно еще и «гостинку», ту самую 4-комнатную квартиру. Подобные сделки, по словам председателя краевой коллегии адвокатов «Прецедент» Александра Ермашова, оформляются как обычные договоры купли продажи с указанием стоимости каждого из объектов — квартиры или машины. Стадии безопасности те же: проверить через Управление Росреестра квартиру на обременения и аресты, запросить разрешение органов опеки и попечительства при продаже квартир с долями несовершеннолетних детей.

Пока собственники думают, кому пристроить свои квартиры, а на рынке появляются все новые и новые предложения, наступает лучшее время для покупателей, в голос уверяют риэлторы. По их прогнозу, к августу цены просядут еще на 10–20 %. Что будет осенью — остается загадкой. Центробанк может понизить ключевую ставку, за которой вниз поползет и ставка ипотеки, рассуждает Анастасия Симикина. Всплеск выдачи кредитов может вызвать резкий скачок цены «квадрата».

Юлия Глушко

Фото depositphotos.com