«Люди от жадности слепнут и теряют разум»

Лихие 90-е с «черными» риэлторами уходят в прошлое, но аферисты в сфере недвижимости по-прежнему встречаются. Обогатиться на незаконной продаже, говорят в прокуратуре края, могут как профессиональные игроки рынка, так и обычные любители легкой, но сомнительной наживы. Корреспондент НГС.ЖИЛКОМ совместно с юристом, риэлтором и представителями госорганов составила топ-6 схем махинаций. Как покупателю уберечься от «двойной» продажи квартиры, коммунальных долгов в наследство от бывших владельцев, а также кто и почему может выселить новоселов с законно приобретенных «квадратов» — в материале далее.

Продажа квартиры и нашим, и вашим

Самая популярная схема мошенничества в сфере недвижимости, уверяет руководитель юридического бюро «Статус» Евгений Погодаев, изложена в судебном приговоре Сергея Шапочкина. Имя директора стройкомпании «Сибстоун» вошло в историю после того, как в 2003–2008 годах он умудрился продать одни и те же квартиры по кругу сразу нескольким «дольщикам». Договоры не регистрировались в Регпалате. В итоге 60 томов уголовного дела насчитали 156 пострадавших и 370 млн ущерба. Сам Шапочкин в 2011 году был приговорен к 12 годам колонии за мошенничество.

В прокуратуре и управлении Росреестра признают, что именно эта схема чаще всего и встречается. По словам представителя последнего ведомства Елены Нижельской, с 2005 года дольщиков от двойных продаж недвижимости защищает закон: повторно купленную квартиру просто не зарегистрируют.

Липовые документы

Сегодня продать жилплощадь без ведома владельца позволяет фальшивая генеральная доверенность, говорит директор АН «Кром» Алексей Лагутин. Поэтому риэлторы, чтобы исключить факты мошенничества, предпочитают работать по доверенности только с представителями ближайших родственников. Например, принимают доверенность матери на продажу квартиры сына, который служит в армии.

Нередко липовыми оказываются и квитанции об оплате услуг ЖКХ, которые показывают покупателям, интересующимся коммунальными долгами перед покупкой. На flamp.ru автор нашла случай, когда в наследство с квартирой новым владельцам достался долг в 108 тыс. руб.

Распознать некоторые подделки по бланкам, печатям и подписям нотариусов могут уже в Регпалате, качественные выявляются только в суде. Такие махинации встречаются не так уж и редко. Их организаторами, говорит представитель прокуратуры края Василий Федорин, могут быть как профессионалы рынка недвижимости, так и мошенники.

Квартиры с обременением

Потерей миллионов для покупателя обернется незнание факта, что желаемая квартира находится в залоге у банка или в ней прописаны дети-сироты либо недееспособные люди. Чтобы последние не остались без места жительства, говорит представитель Росреестра Елена Нижельская, за этим присматривают органы опеки и попечительства и при сделке нужно их согласие. «Нам на запрос отвечает опека: возможно или нет. Как правило отказывают». Если сделка будет признана незаконной, выбивать деньги с шустрого продавца придется через суд. На форуме сайта krasnoyarsk.ucoz.ru, посвященного недобросовестным риэлторам, в список включили и прописанных осужденных: «Ляжете вечерком спать, а он освободится придет и ляжет рядом с вами — будет иметь полное право». В Росреестре заверяют, что продажа таких квартир законна, но не исключают право вышедшего на волю потом обжаловать решение.

Со слов представителя Росреестра Елены Нижельской, красноярцы позволяют обманывать себя в силу собственной юридической неграмотности: «Видят свидетельство регистрации на квартиру и все. А оно теперь остается у любого, кто квартирой когда-либо владел. Было 10 продаж — у всех будут документы». Раскрыть все тайны жилплощади может выписка из единого реестра прав кадастровой палаты: кто является настоящим собственником, пытается ли ее кто-то купить параллельно, есть ли обременения — такие как ипотека, залог, арест. Стоимость услуги, подсказали по телефону в Регпалате, — 200 руб.

Деньги вперед

Изучив записи форума на сайте krasnoyarsk.ucoz.ru за последние 3 года, автор обнаружила еще один вариант обмана: продавцы-аферисты просят задаток за квартиру и при срыве сделки отказываются его возвращать. Такие квартиры, подчеркивает руководитель бюро «Статус» Евгений Погодаев, выставляются дешевле: «Вместо 3 млн — за 2,5. "Мы продадим дешево, но нам нужен авансик в 500 тыс. У нас документики не все оформлены: надо кого-то выписать, снять с учета, приватизировать…". Люди от жадности слепнут и теряют разум». При этом наличие расписки и выигрыш в суде не гарантируют возврата кровных. «Скорее всего, никогда не получит обратно. Приставы у нас не работают», — сетует юрист.

«Черные риэлторы»

Изложенные истории меркнут на фоне рассказов о «черных риэлторах, играющих по-крупному». На форумах про «черных риэлторов» в 2010–2013 годах пользователи перечисляли фамилии непорядочных агентов и адвокатов, предупреждая: «Забирают обманом квартиры у неблагополучных слоев населения (наркоманов, алкоголиков, сирот) и продают их обычным красноярцам». Несмотря на ушедшие криминальные 90-е, говорит юрист Евгений Погодаев, дело «черных риэлторов» живо. Помогают им нотариусы, выписывающие доверенности на продажу и приватизацию квартир.

Дела семейные

Сценарии мошенничества с недвижимостью будут неполными, если обойти истории красноярцев, ставших жертвами своих же внуков, детей или супругов. «Таких случаев вагон, — констатирует Евгений Погодаев. — Зачастую внучок подходит к пожилой бабушке: "Перепиши на меня квартиру, я буду тебя холить и лелеять". После дарения квартиры ему надоедает беготня, сиделка и лекарства стоят дорого. Продает квартиру нехорошим риэлторам за 70 % от стоимости. Бабушка идет к непутевым детям, которые воспитали таких внуков, или просто умирает». «Без угла», предупреждает Погодаев, также рискуют остаться и женщины, не дошедшие с мужчиной за годы совместного проживания до загса или заключившие брачный контракт.

Какими бы ни были тонкости квартирного обмана, подытоживает представитель прокуратуры Василий Федорин, он строится на двух вещах: введении в заблуждение или злоупотреблении доверием: «Поэтому состав 159-й статьи УК так и сформулирован. Тонкости эволюционируют: 20 лет назад никто не знал о компьютерных мошенничествах, 15 лет назад — о связанных с кредитными картами, 5 лет назад — о кражах через интернет и со счета у мобильных операторов. Через 5 еще что-нибудь придумают».

Юлия Глушко

Фото depositphotos.com