Дайте две

Молодые семьи, ютящиеся в ипотечных «однушках» с несколькими детьми, стремятся расшириться за счет повторной ипотеки. Количество сделок, когда, не закрыв один кредит, красноярцы берут новый, с начала года выросло на 20–30 %. При этом клиенты предпочитают переселяться в новостройки, отмечают риэлторы. Но до этого им нужно преодолеть ряд сложностей, в том числе найти платежеспособных покупателей, готовых ждать, пока банк «отпустит» недвижимость из-под залога в течение месяца. Как выиграть при «расширении», узнавала корреспондент НГС.НОВОСТИ.

Красноярцы, повязанные с банком ипотекой на «гостинки» и «однушки», стремятся взять повторный жилищный кредит на более просторные квартиры. Такие тенденции отмечают сразу в нескольких компаниях города — «ГРАНТА-Недвижимость», «Кром» и Красноярском краевом фонде жилищного строительства.

По оценке начальника по работе с клиентами Фонда жилищного строительства Марины Бондаренко, за первые три месяца текущего года количество подобных сделок на рынке выросло примерно на 30 %. «Есть клиенты, которые к нам обращаются по 2-3 раза, — констатирует специалист. — В середине 2000-х, кода ипотека только начинала развиваться, они покупали «гостинки», расширялись до 2-комнатных, а года через три приходили за 3-комнатными». Оценить общее число сделок по Красноярску специалисты рынка не берутся, однако согласно документам Центрального банка России цифра впечатляющая — только за 11 месяцев 2013 года в Красноярском крае было выдано 17,7 тыс. ипотек на сумму 27,3 млрд руб.

Красноярец Игорь, купивший через фонд в 2010 году однокомнатную квартиру на ул. Щорса, делится, что семья пополнилась, подрастают двое детей, и 40 «квадратов» стали для нее тесноваты. Спустя 3 года ежемесячных выплат почти в 11 тыс. руб. (из 1,6 млн руб. 1 млн был заемным, ставка по ипотеке — 10,26 %) мужчина с семьей переехал в 3-комнатную квартиру на «Афонтовском».

Как выяснила корреспондент НГС.НОВОСТИ, в большинстве случаев к расширению квадратных метров стремятся такие же молодые семьи, как и семья Игоря. Как правило, стимулом является появление первого или уже второго ребенка. По словам представителя АН «Кром» Яны Заваруевой, они стремятся переехать с 1-комнатных в 2-комнатные квартиры. Из старых домов, хрущевок хотят перебраться в новые районы, или просто сменить ту же 1-комнатную, но на бьшую по «квадратам» и в новостройке. «Люди понимают, что ипотека это не так страшно, не кабала, и с ней можно жить», — подчеркивает г-жа Заваруева. Совокупный доход таких семей собеседник оценила в 80–100 тыс. руб.

Однако, по словам руководителя группы ипотечных консультантов агентства «ГРАНТА-недвижимость» Ирины Селивановой, часто молодые семьи «не тянут» повторную ипотеку, и к расчетам с банком подключаются родители. Большая часть расширяющихся, уверена она, — это люди, «реально повысившие свои доходы и со стабильной финансовой ситуацией».

Основная проблема, с которой сталкиваются красноярцы, которым стало тесно в первой залоговой квартире, по словам представителя компании «Ипотечный центр» Ольги Лопатиной, — найти соответствующего покупателя.

«Он должен иметь сумму, достаточную для полного погашения обязательств по кредиту продавца. Кроме того, он не сможет оформить квартиру в свою собственность, пока банк не снимет обременение». На это, по оценкам г-жи Лопатиной, уходит от 1,5 недель до месяца. Заставить подождать, добавляет она, может цена чуть ниже рыночной стоимости.

Покупка в ипотеку заложенной в банке недвижимости завязывает нового собственника с продавцом и вовсе в единый узел, говорит Ольга Лопатина: «Получается, что покупатель отдает заемные деньги, начинает выплачивать проценты, ждет снятия обременения, а фактически в права собственности не вступил». Причина в том, поддерживает коллегу представитель агентства «Гранта-недвижимость» Ирина Селиванова, очень мало людей, у которых в кармане есть 3 млн руб. наличными.

«И здесь возникает вторая сложность — работать по схеме «ипотека — на ипотеку» берутся не все банки, да и то если ипотека в рамках его клиентов — и у покупателя, и у продавца», — замечает г-жа Селиванова.

Причину происходящего автору пояснили в красноярском отделении банка ВТБ24: выдача ипотечных кредитов внутри банка отлажена (такие сделки занимают 10 % от общего объема), а работа с другими организациями требует единообразия программ и предложений. Впрочем, в подобном сотрудничестве там увидели потенциал на будущее. Кроме того, ряд банков, таких как «Газпром», требуют за снятие обременения 15 тыс. руб.

Несмотря на ряд трудностей в оформлении подобных сделок, стремящиеся переехать на большие квадратные метры могут выиграть в процентной ставке.

Новая ипотека может быть выгоднее по условиям — в погоне за клиентом банки объявляют акции. Средняя ставка по городу сегодня ниже, чем три-четыре года назад — 12,5 %. Взять ипотеку можно и под 10,5 %, подтверждают риэлторы, но с условием большого первоначального взноса. Кроме того, цена на недвижимость растет с каждым годом, рассуждает г-жа Селиванова: «В каком-то смысле красноярцы остаются в плюсе от продажи первой ипотечной недвижимости — с каждым годом ее цена становится больше».

Расширение по подобной схеме, говорят специалисты, выгодно в первую очередь молодым семьям. Количество сделок будет расти, считают в Красноярском краевом фонде жилищного строительства, при условии, что предрекаемый кризис обойдет стороной регион и сохранит финансовую стабильность красноярцев.

Юлия Глушко

Фото thinkstockphotos.com