«Тут случилась бомба»: почему в центре Красноярска закрываются магазины и кафе

За последнее время в историческом центре Красноярска закрылись или съехали магазины. Ротация арендаторов — обычное дело, но некоторые занимали эти помещения там много лет. NGS24.RU узнал у предпринимателей и арендодателей, есть ли массовый исход бизнеса из исторического центра и как они существуют в условиях, которые можно описать как идеальный шторм.

В конце июля на проспекте Мира закрылся обувной магазин Ecco, который работал на этом месте больше 20 лет. За месяц до этого — оптика Solaris в ТД «Гадаловъ» (бывший «Детский мир»), тоже существовавшая не один год. Примерно тогда же с угла на Мира — Дзержинского пропал магазин косметики «Иль-де-Боте», а еще пачкой съехало несколько старых магазинов из Института искусств в этом же квартале.

«Понаслушались от знакомых, что сейчас малый бизнес в унынии, а владельцы мечтают выйти и не наращивать минус», — обратили внимание на происходящее и в красноярском телеграм-канале «Бал дебютанток» в конце июля. В канале сделали подборку бизнеса в центре города, который, по их наблюдениям, не съезжает, но продается:

• кафешки «Азиаты» и «То самое место» возле Дома быта,

• City Fix на Парижской Коммуны,

• «Наш Блин» на Перенсона,

• караоке «Шаляпин»,

• некий ресторан на проспекте Мира,

• якобы бар «Сплетни» в том же «Гадалове», но потом объявление о продаже исчезло.

«А также несколько пекарен с классным ремонтом, маленькие бьюти-салоны, всевозможные магазинчики и куча мелких точек стритфуда — но эти вроде постоянно переходят от владельца к владельцу», — заключили в «Бале дебютанток».

При этом тренда на массовый исход бизнеса из исторического центра города всё же нет, говорят NGS24.RU как арендаторы, так и арендодатели.

— Трендом это сложно назвать, — поясняет руководитель управляющей компании Level Сергей Смирнов. — Тренд — это процесс, который поголовно захватывает всех вокруг. Но такой картины не наблюдается. Да, где-то кто-то съезжает, но заезжает другой. В торговом центре потребитель, может быть, это не заметит, а в стрит-ритейле это видно. Меняются форматы: был «Иль-де-Боте», а станет Frank Басты. Нормальные процессы, ничего сверхъестественного нету.

Руководитель направления коммерческой недвижимости компании «Этажи» Роман Хоменко подтверждает, что явного резкого роста освободившихся помещений в центре Красноярска нет. Объем аренды и продажи офисов, по его словам, «примерно в динамике последних лет»:

— Даже если были изменения в объеме предложения, они не значительны. За этот период также внедрили ряд новых офисных зданий в центре.

Достоверно оценить вакансию (то есть количество свободных помещений в процентах к общему числу) коммерческих помещений в историческом центре сложно, добавляет Сергей Смирнов. Грубо прикинув, можно сказать, что вакансия меньше 10%.

— Торговые коридоры уже давно сложились, — говорит Смирнов. — Но в центре много крупных объектов, которые по разным причинам вне рынка находятся. Допустим, помещения в здании «Ростелекома». Если их на рынок выкинуть, конечно, объем вакансий будет сумасшедший просто. В целом вакансия в центре на рынке стрит-ритейла есть и будет расти, потому что какие-то объекты достраиваются, какие-то помещения будут освобождаться. Тоже неизбежный процесс. Критичный он или нет? Всегда есть разные оценки, какой уровень вакансии критичен, чтобы начать бить в колокола. Но пока вряд ли кто-то скажет, что есть кризис коммерческой недвижимости в центре.

Хотя и проблем у бизнеса хватает.

По данным Романа Хоменко из «Этажей», в среднем аренда коммерческой недвижимости в центре сейчас стоит около 2000 рублей за квадрат на торговые помещения и 1500 рублей на офисные. Продаются они в среднем по 150-200 тысяч рублей за квадрат.

Со слов предпринимателей, большинство арендодателей «не наглеет» и каждый год повышает ставку в пределах инфляции — примерно на 8-10%. Однако в сложившихся сейчас экономических условиях «каждый рубль чувствителен», рассказывает NGS24.RU сооснователь ресторанной группы Bellini Анатолий Ващенко.

— Налоги с начала года повысили, ключевая ставка давит, стоимость продуктов растет, плюс рынок сейчас такой, что пока работники нам диктуют, за какие деньги они готовы работать, а не наоборот, — перечисляет Ващенко. — Все моменты, где бы могли сэкономить, уже исчерпаны. И арендодатели остаются последним рубежом, с которым мы можем разговаривать. Мы, как можем, доказываем, что сейчас не та ситуация, когда можно поднимать аренду. Но они неохотно идут на эти разговоры, и я их тоже могу понять, потому что у них свои проблемы. Говорят: «Что ты нам рассказываешь про свои трудности? У нас своих трудностей хватает».

По словам ресторатора, не со всеми арендаторами договорились, с кем-то разговор пока на паузе, и «если реальность будет такова, что мы будем работать в убыток, то, наверное, придется принимать непопулярные решения».

— Инфляция, пусть и не галопирующая, но чувствительная, несмотря на все официальные показатели, — продолжает Анатолий Ващенко. — Повышения аренды всегда были болезненными, но мы договаривались, постепенно рынок рос и разница стабилизировалась. Сейчас же рынок стагнирует и даже идет вниз в каких-то случаях.

Совладелица сети «Академия кофе» Екатерина Школа добавляет, что всё перечисленное суммарно заставляет предпринимателей перебирать бизнес-модели.

— История с тем же «Иль-де-Боте», который съехал с проспекта Мира, — приводит она пример. — Сеть часто имела флагманские точки, которые давали основной доход, и какие-то чисто маркетинговые, не зарабатывая с них. То есть им нужно было имиджево присутствовать в центре, а в условной «Планете» зарабатывать, — и так строился бизнес. Но сейчас возможности держать такой маркетинг нет.

Помимо общеэкономических проблем, на бизнес в центре Красноярска влияет и чисто городская — строительство метро, перерытые из-за ремонта улицы и, как следствие, изменившиеся транспортные и пешеходные маршруты.

— Проспект Мира был такой полупроездной улицей, тихой и с парковками. Сейчас там парковаться официально нигде нельзя, только под риском эвакуации или штрафа, поэтому гости избегают этих мест. Проспект Мира еще остается пешеходной улицей, но уже не такой востребованной, как раньше, — говорит Анатолий Ващенко.

В этом году в центре к 400-летию города ремонтируют четыре поперечные улицы: Каратанова, Дзержинского, 9 Января и Перенсона. Из-за этого ремонта бизнесу в центре «испортили лето», делится болью ресторатор.

— Ремонт на Каратанова — это наша боль, — так и говорит Ващенко. — Там всё разрыли и очень медленно делают, конца и края не видно, а срок окончания работ — октябрь. Представьте, что они асфальт в октябре будут класть?

Екатерина Школа поясняет, что выручка их точки на Карла Маркса возле кинотеатра «Луч» упала на 50% после того, как площадь Революции перекрыли для строительства метро:

— Я пошла к арендодателю, показала все данные о выручке, и мы еле-еле договорились снизить аренду на 10%. Это помещение сейчас откровенно не ликвидно на рынке. Может, любое помещение на окраине Черемушек сейчас будет лучше. Тут случилась бомба, совпало всё. Метро строится уже год, бесконечный ремонт улицы Дзержинского, закрыли Центральный парк и кинематограф доживает свой век вместе с кинотеатром «Луч», который раньше давал очень хороший трафик. Когда 10 лет назад мы сюда заезжали, это было очень притягивающее помещение.

За эти 10 лет точка на Маркса обжилась постоянными гостями, и этого трафика кофейне хватает, «чтобы быть в нуле и думать о том, что, когда история с метро закончится, там будет другая доходность».

— Но мы так можем рассуждать, потому что мы большой холдинг, и нам есть из какого кармана в какой переложить, — уточняет Екатерина. — Не было бы какого-то запаса прочности или работай мы регулярно в минус, мы бы встали и ушли. А так, пока боремся. Как и многие будут делать.

Единственной настоящей альтернативой центру предприниматели называют Взлетку. По словам Екатерины, бизнес начал присматриваться к микрорайону еще после пандемии, когда многим работать в центре оказалось не по силам и они искали другие места.

— Центр есть центр, а на окраинах нет рынка, — считает Анатолий Ващенко. — Альтернатива — только Взлетка, там очень большая агломерация, и резко выросла конкуренция. Мы видим по своим заведениям, что гостевой поток просто перераспределяется.

Небольшой «бум» на Взлетку случился три года назад, делится наблюдениями Екатерина Школа.

— В микрорайоне есть пятачки, которые стали целью для многих, у кого есть офис или какой-то бизнес в центре и кто решил открыть филиал или вообще переехать. Некоторые прямо караулили места в ЖК «Александровский», например, — вспоминает предпринимательница.

Но несмотря на всё это, нельзя сказать, что бизнесу в центре неинтересно, оговаривается Екатерина Школа. Она перечисляет, что в Красноярске довольно много туристов, которые гуляют в центре, на набережной и в том числе в районе Стрелки.

— Центр по-прежнему то место, где есть жизнь, есть энергия, ради которой стоит открывать дверь магазина, — говорит она.