Ипотека и страховка – всегда вместе

По прогнозным оценкам, в этом году объем рынка банковского страхования вырастет на 25%. Основной вклад в рост рынка внесут ипотечное страхование, страхование потребительских кредитов и залогов юридических лиц.

В настоящее время банки снова стали активно продвигать ипотеку. Если рынок ипотечного кредитования будет расти и дальше темпами, не ниже прошлогодних, то и рынок ипотечного страхования, в свою очередь, будет двигаться в том же направлении. Ведь сегодня ни один уважающий себя банк не выдаст ссуду на покупки жилья без страховки.

Тому есть причины: значительная сумма кредита и большой срок выплат. Кредитующая организация требует гарантий возврата займа в случае, если заемщик окажется неплатежеспособным. И в этом контексте ипотечное страхование имеет очень важное значение, так как договор страхования заключается на весь срок ипотечного кредитования. За годы с клиентом банка и недвижимостью может произойти все, что угодно.

«В широком понимании ипотечное страхование – это страхование недвижимого имущества, переданного в залог. Но в обиходе данное понятие более сужено, и, как правило, под ним подразумевается страхование ипотеки для физических лиц (при покупке в кредит квартиры, дома, земельного участка)», – говорит начальник управления по работе с банками ОСАО «Россия» Оксана Алферова.

Ипотечное страхование и его виды

Как показывает практика, банки единодушны в своих требованиях к соискателям ипотечных кредитов и требуют от них застраховать ряд рисков: титул, здоровье и жизнь и само жилье. «При страховании ипотеки осуществляются следующие виды страхования: страхование от несчастных случаев, страхование недвижимости, являющейся предметом залога, и титульное страхование (это страхование от потери права собственности на предмет залога). Обязательное это требование или нет – решает банк, и единственное, что в данном случае обязательным не может быть ни при каких условиях, – это требование страховать заемщика от несчастных случаев. Как правило, банки требуют наличие договора страхования, включающего в себя страхование титула и имущества, а страхование от несчастных случаев выделяют как желательное», – отмечает Оксана Алферова.

По словам продакт-менеджера по страхованию имущественных рисков и ответственности страховой группы «Уралсиб» Марии Барсовой, многие банки настаивают на страховании жизни и титула, вплоть до того, что делают разные ставки по кредиту при отсутствии данных договоров страхования.

В филиале ОАО «Росгосстрах» сообщили, что при оформлении ипотечного кредита банк обязует страховать только имущество (квартиру), страхование жизни носит рекомендательный характер. «Если клиент отказывается от личного страхования, то процентная ставка по кредиту увеличивается. Базовая тарифная ставка по страхованию имущества (квартиры) составляет 0,12%», – отметили в компании.

Таким образом, ипотечное страхование содержит в себе несколько направлений.

Титульное страхование необходимо, поскольку теоретически всегда присутствует вероятность утраты права собственности заемщика на жилье, купленное по ипотеке.

И если наступает страховой случай (например, в силу решения суда), банк в любом случае получит свои деньги, если у заемщика будет соответствующий страховой полис. Это важный момент ипотечного страхования, поскольку он защищает кредитующую организацию от претензий третьих лиц на предмет ипотеки. Тарифы по титульному страхованию могут разниться в зависимости от конкретной страховой компании и составляют в среднем 0,2–0,7%.

Ипотечное страхование жизни и здоровья заемщика гарантирует банку возврат выданного ипотечного кредита в случае, если заемщик тяжело заболеет, получит травму, станет инвалидом и окажется по этой причине неплатежеспособным.

Договор страхования жизни и здоровья предполагает на начальном этапе заполнение анкеты заемщика и медицинский осмотр. Категорически не рекомендуется на любых стадиях ипотечного страхования сообщать о себе ложные сведения, пытаться ввести в заблуждение страховую компанию. Если обман будет раскрыт – страховку на выгодных условиях получить не удастся, а в кредите наверняка будет отказано.

В зависимости от возраста заемщика и состояния его здоровья определяются тарифы на страхование его жизни и здоровья. Размер тарифа может быть разным в зависимости от страховой компании (в среднем, 0,3–1,5%). Если соискатель кредита привлекает созаемщиков – ипотечное страхование в полной мере распространяется и на них, банк этого потребует наверняка.

Отметим, что тарифы по страхованию ипотечного кредита определяются индивидуально, зависят от банка-кредитора, но, в целом, они довольно схожи.

Страхование жилья, как неотъемлемая часть ипотечного страхования, также является вполне резонным требованием банка-кредитора. Заемщик, застраховавший жилье в пределах полной его стоимости, является для банка более привлекательным клиентом, так как при утрате квартиры страховая компания возместит банку выданный ипотечный займ. Тариф ипотечного страхования жилья также может варьировать в зависимости от качества жилья, его параметров и от конкретной страховой компании и составляет в среднем 0,3–0,5% от суммы договора. Страховой случай считается наступившим, если жилье оказывается утраченным и поврежденным из-за пожара, стихийного бедствия, наводнения, взрыва, противоправных действий третьих лиц. Если договор ипотечного страхования жилья был заключен до того, как в строящемся здании были обнаружены конструктивные дефекты, – страховая компания и в этом случае возьмет на себя обязанности по возмещению банку его расходов.

Кроме того, страховщики в один голос заявляют о том, что совсем недавно появился новый вид ипотечного страхования, более похожий на западный аналог, – страхование ответственности заемщика по кредитному договору. «Здесь непосредственно страхуется риск невозврата ипотечного кредита. Такие договоры заключаются с заемщиками, которые делают низкий первоначальный взнос (от 10% от стоимости недвижимости)», – объясняет Мария Барсова. Сборы уфимского филиала компании по данному виду страхования за шесть месяцев 2011 года составили один миллион 275 тысяч рублей.

«Пока введение нового вида ипотечного страхования не привело к существенному перераспределению потоков премий. Однако, судя по опыту США и других развитых стран, в перспективе данный вид страхования может занять значительную долю в портфелях банковского страхования», – полагает руководитель Приволжской дирекции ОАО СК «РОСНО» Александр Емелин.

По его оценкам, на страхование заемщика приходится более половины (56%) собранной премии, что неудивительно, ведь жизнь и здоровье – самое дорогое, что есть у человека; более трети (35%) приходится на страхование имущества и примерно 9% приходится на страхование титула.

Расходы заемщика

Ипотечное страхование – важный момент при получении кредита на покупку жилья, а также на протяжении всего периода его выплаты. Однако прежде, чем поставить свою подпись на договоре страхования, заемщик должен самым внимательным образом ознакомиться с его содержанием, в особенности с разделом, в котором подробно указывается, какие именно события считаются страховым случаем и ведут к страховым выплатам.

Сроки, на которые заключаются договора ипотечного страхования, зависят от того, какое именно жилье приобретается: на первичном или на вторичном рынке. В первом случае квартира страхуется с момента получения заемщиком в собственность; во втором – с момента получения ипотечного кредита. Страхование жизни и здоровья заемщика проводится непосредственно перед получением банковской ссуды.

Платежи по договорам ипотечного страхования осуществляются раз в год и уменьшаются пропорционально снижению задолженности заемщика перед кредитной организацией. Общая сумма расходов по страхованию ипотечного кредита может составлять от 1,5% в год от остатка суммы с учетом процентов.

Если страховой случай наступает – заемщик должен незамедлительно сообщить об этом в страховую компанию и банк-кредитор. Если наступила смерть заемщика или утрата им трудоспособности – обязательства по погашению кредита переходят к компании-страховщику. В данном случае ипотечное страхование защищает интересы гражданина – жилье, приобретенное в ипотеку, остается в собственности заемщика или его наследников.

«В ближайшие годы рынок ипотечного страхования будет совершенствоваться с точки зрения технологий обслуживания клиентов и альянсов между банками и страховщиками. Скорее всего, появится еще ряд сопутствующих страховых продуктов, призванных защитить интересы заемщика», – резюмирует Александр Емелин.