«Потребитель сам себе нагадил в карман»: как пострадают дольщики из-за борьбы с «потребительским шантажом»

Покупателям жилья в российских новостройках скоро станет труднее высудить денежную компенсацию за некачественную отделку. Их обяжут принимать квартиры сразу вне зависимости от состояния ремонта, а недоделки будет устранять застройщик в претензионном порядке в течение полугода. Такие изменения предполагает пакет поправок в 214-й федеральный закон о долевом строительстве, который рассмотрят в мае депутаты Госдумы. Это решение станет победой застройщиков в 8-летней борьбе с «потребительским экстремизмом» — желанием дольщиков зарабатывать даже на самых незначительных недочетах в отделке. Юристы опасаются, что оно может легко ударить и по вполне добропорядочным покупателям, которым реально не повезло с ремонтом.

Почему для Красноярска эта история особенно примечательна, как «потребительский экстремизм» изменил рынок недвижимости и чего ждать дольщикам дальше — разбиралась корреспондент NGS24.RU Юлия Глушко.

Жестокие войны между застройщиками и юридическими компаниями, которые помогают высуживать деньги за некачественную отделку, начались еще в 2013 году. Тогда в строительном бизнесе Красноярского края появился термин «потребительский экстремизм», который позже распространился на Сибирь, а сейчас дошел и до Москвы. В 2016 году Союз строителей края грозился даже создать черные списки недобросовестных красноярцев — инвесторов и юристов, которые превратили недочеты сдаваемых квартир в «прибыльный бизнес». Основная претензия в следующем: дольщики не предъявляют претензий к качеству ремонта, сознательно отказываясь от положенного гарантийного ремонта, а идут в суд за денежной компенсацией. Размеры исков порою достигали 1,5 миллиона рублей.

По словам президента Союза строителей Красноярского края и главы «См.Сити» Александра Коропачинского, вопрос актуален и по сей день. В суд идут, по его оценке, 90% покупателей квартир в доме.

— Вирус расползается — началось в Ухани, захватило весь мир, то же самое и здесь. Почему началось с Красноярска? Потому что в нашем городе в 2006–2008 годы Министерство строительства настоятельно рекомендовало застройщикам сдавать квартиры с чистовой отделкой, в других регионах такого не наблюдалось. Как это влияет на «потребительский экстремизм»? Появилось больше поводов для предъявления претензий: обои с морщинкой наклеили; в двери зазорчик не два миллиметра, а четыре; на линолеуме немножко шов не доклеен. «На кафеле скол маленький — давайте во всем санузле кафель поменяем!» — это пример из актов экспертиз наших. Поэтому чистовая отделка дает 90% претензий потребителей, — рассуждает застройщик. — Всё было сделано правильно, но, к сожалению, появилась вот такая негативная сторона.

Из наших бесед с представителями разных сторон конфликта получается, что война имела несколько последствий для дольщиков. Во-первых, почти все застройщики Красноярска отказались от чистовой отделки и перешли к варианту «белый куб» — сдают квартиры с белыми стенами, потолком и полом, без сантехники, обоев, кафеля и дверей. Раньше такая тенденция прослеживалась только в домах комфорткласса, где новоселы сразу начинали делать дизайнерский ремонт, выкорчевывая всё, вплоть до батарей застройщика. «Потребитель сам себе в карман нагадил», — считает Коропачинский.

Во-вторых, уверяет представитель юридического агентства «Гранд» Алексей Тюменцев, стройфирмы в договорах с дольщиками включают ссылки на свои внутренние регламенты со стандартами качества жилья. Благодаря этому удается избежать ответственности за отклонения от федерального техрегламента.

— Они [стандарты] ухудшают качество квартир. Например, если в регламенте предусмотрено не более 2 мм отклонений по полу, то у застройщиков может быть 10–20 мм. И это всё прописывают в договоры долевого участия. Некоторые пошли еще дальше — пишут, что они могут нарушать ГОСТы, например, по окнам. Сообщают, что окна могут иметь неравную длину по краям, отклонения в ГОСТе не больше 1 мм на метр, а у них 5–7 мм на метр, — описывает собеседник.

Юрист уверен, что суды в подобном поведении застройщиков зачастую не видят нарушений, опираются на экспертизы. Если еще лет пять назад дольщики могли высудить до 1,5 миллиона компенсации за квартиру, а в среднем — от 100 до 750 тысяч, то в последние пару лет суды перестали вставать на сторону покупателей, говорят в голос юристы. Одобряемые суммы за наклеенные заплатками обои, промерзающие углы и иней на подоконнике становятся всё меньше.

— Суды в крае лоббируют интересы застройщиков: они снижают все неустойки, — приводит пример Алексей Тюменцев. — Если не устраняли дефекты, не выплачивали компенсацию в течение года-полутора, то Свердловский суд может, например, взыскать тысячу или три тысячи рублей неустойки. При этом сумма дефектов — 100 тысяч. Когда задаешь вопрос суду, а на основании чего, отвечают: «У вас есть право на дальнейшее обжалование». Краевой суд говорит: «Нарушения права нету, судья так видела». Всё. Когда разговариваешь с судьями не для протокола, они говорят: «Надо беречь застройщиков». А что их беречь, они такие же коммерческие организации, как и любая другая. Зарабатывают на этом деньги. Но почему-то для других нет поблажек, а для них есть. Они говорят: «С нас так много взыскивают». Так, извините, квартиры стоят по 8–10 миллионов, за что такие суммы? Они зарабатывают, наверное, по 200% с квартиры: материалы самые дешевые, некоторые товарищи привлекают заключенных на стройки.

В-третьих, строители воспользовались предыдущими правками закона о долевом строительстве, которые разрешают завести отдельное юрлицо на каждый дом или ЖК. Это позволяет группам компаний избегать гарантийных пятилетних обязательств: после ввода дома они либо ликвидируют «дочку», либо не оставляют на ней средств, чтобы дольщикам нечего было взыскать по суду.

— Ну так это была еще одна форма борьбы с этим «потребительским экстремизмом», — рассуждает глава Союза строителей Красноярского края. — Что делать компании, если ее раздевают недобросовестные юристы и потребители? Во всех наших домах почтовые ящики забиты предложениями юристов. Мне известны случаи, когда люди, купив квартиру и прожив там три года, после прихода юриста и его рассказов шли в суд за компенсацией. Они говорят: «Ну что, если с застройщика можно содрать 200–300 тысяч, он же всё равно богатый». У нас был случай, когда два акта экспертизы на 2-комнатную и 3-комнатную в разных районах города, а смету приложили одну и ту же. Эти эксперты даже не удосуживаются сделать еще одну смету — шапку переделывают и всё.

Апофеозом этой борьбы можно считать один из случаев, что приводит в разговоре с корреспондентом NGS24.RU представитель другого застройщика, пожелавший остаться анонимным. Их клиент считал, что все стеклопакеты установлены с нарушением. Передал права юристам, те выиграли суд, но забыли его предупредить, что строители вернут деньги и заберут те окна, что, по мнению дольщика, оказались установлены криво. В итоге владельцы квартиры очень удивились, когда к ним пришли рабочие и выкорчевали с корнем стеклопакеты по всем комнатам. В итоге выигранная неустойка пошла на установку новых окон, хотя собственник явно не был намерен их менять.

Одна из основных поправок говорит о том, что дольщики могут лишиться права не принимать квартиру до того, как в ней полностью не устранены все недостатки, — срок предъявления претензий при этом сократится до полугода с момента подписания акта. Раньше это можно было сделать и через три года.

Поправки ограничат возможность передачи требований дольщиков по качеству жилья юристам, которые занимаются взысканием денег с застройщиков. Также они сузят круг тех, кто может в качестве эксперта выявлять дефекты квартир, — сегодня это может быть практически любой желающий. Сами юристы признают, что в Красноярске много специалистов, которые закончили «какую-то саратовскую академию» заочно за две недели и получили корочки с возможностью делать экспертизы.

Представители Союза строителей края считают, что главная цель новых поправок — восстановить претензионный порядок устранения дефектов.

— Сегодня потребитель приходит и говорит: «Вот, деньги мне заплатите за устранение». А мы просим, чтобы он мог прийти и сказать: «Вот, устраните мне, пожалуйста». Я прихожу и устраняю: линолеум перекладываю, обои переклеиваю, кафель. Мы как застройщики к этому готовы, потому что 90% потребителей не придут. Они же ничего не делают, просто желают заработать деньги. А так, когда будут понимать, что невозможно наклеить обои без единой складочки, придут дяди и тети, сколько будет шума, грязи и неудобств… Да никто не пойдет, — уверен Александр Коропачинский.

Оппоненты строителей опасаются, что принятие поправок — особенно введение обязанности принимать жилье — лишит застройщиков стимула сразу качественно делать отделку к сдаче дома.

— Я считаю, что отказ в приемке квартиры — это неправильно. На сегодня есть застройщики, например на Взлётке, с таким низким качеством жилья, что люди не могут заехать жить, потому что нужно устранять много дефектов. Фактически срок не нарушен, но люди не могут использовать квартиры по назначению. Их права нарушены.

Нововведения приведут к тому, что застройщики будут лепить непонятно что в указанные сроки, при этом качество будет ужасным. А если учесть, что ряд компаний сейчас имеет одно юрлицо на один дом (и после сдачи его закрывает. — Прим. ред.), соответственно, никто никакой гарантии нести не будет. А так бы с учетом того, что все перешли на эскроу-счета, пока люди не получили квартиры, застройщик бы не получил за них деньги из банка. Люди бы имели возможность устранения большей части критичных дефектов. Соответственно, это освобождает застройщика от ответственности, — уверен Тюменцев.