Ключевая ставка выросла на 3,5%: почему рынок недвижимости перестал быть сезонным, став «событийным»

В компании «Этажи» отметили всплеск активности на красноярском рынке недвижимости, нетипичный для летнего сезона еще в июле. В целом уже с 2020 года регулятором спроса на рынке являются другие факторы, которые в большей степени влияют на решение покупателей, нежели традиционные понятия о сезонности. О результатах анализа летнего рынка рассказала заместитель директора компании «Этажи» Елена Лалетина.

— Если говорить подробнее об этих факторах, одним из драйверов повышения спроса в середине лета послужило увеличение ключевой ставки ЦБ. Уже за две-три недели до их июльского решения, по мере появления подобных прогнозов в СМИ мы отметили значительное увеличение входящего потока среди желающих купить. Июль закрыли с рекордным значением одобренных ипотек. В этих условиях некоторые продавцы пробовали повысить цены на 3-6%. И конечно, наиболее бюджетные варианты быстро уходят в сделки во всех сегментах недвижимости, — сказала Елена Лалетина

После июльского повышения до 8,5% руководство Центробанка, не дожидаясь заседания 15 сентября, резко повысило ставку ещё на 3,5 п.п. Это достаточно много для нашей сферы. По сценарному планированию компании «Этажи» повышение ставки на 1% приводит к сокращению активности на рынке на 7% в течение следующих трех месяцев. В сегодняшних условиях через два месяца можно ожидать снижения спроса до 20%. Но на льготные госпрограммы, действующие на квартиры и дома от застройщика, это не влияет, они остаются без изменений. Поэтому сегодня мы видим некое вымывание спроса, покупатели стараются успеть купить жилье, пока действуют их одобренные по старым ставкам кредиты. Крупные банки приняли решение не поднимать свои ставки до 22 августа, одобрение будет действовать три месяца. Последние дни в нашем ипотечном департаменте и в банках большой ажиотаж.

— С начала года мы фиксировали рост интереса красноярцев к вторичному жилью. Эта тенденция диктует корректировки в ценах: по нашим данным, средневзвешенная стоимость квадратного метра на вторичном рынке с начала этого года выросла на 11,2% (на 13,7% за год), новостройки — всего на 2% (на 6,25% за год). Квартиры в новостройках даже с учетом субсидированных льготных ставок были менее доступны красноярцам из-за дорогостоящих вложений в ремонт и оплаты аренды, в случае если дом еще не сдан. Сейчас часть покупателей переориентировалась на более дешёвые вторичные квартиры с готовым ремонтом и быстрым переездом. Но чем больше покупают вторички, тем меньше остается предложенных объектов для выбора, что тоже дает подобную реакцию на ценообразование.

После поднятия ставок до 14,5–15% мы ожидаем перетекание спроса на новостройки.

— Также в июле выросло количество желающих переехать за город. Доля сделок в сегменте загородной недвижимости растет с начала года. Если в январе она составляла 14% от общего количества, 65% приходилось на вторичную недвижимость и 21% — на новостройки, то сейчас доля спроса на загородную недвижимость выросла уже до 20,9%. В августе доля спроса на это направление продолжает расти и вполне может превысить 25%, — прогнозирует Елена Лалетина. — Потенциал загородного рынка очевиден. Согласно исследованиям «Дом.РФ» и ВЦИОМ, почти 70% семей в стране хотели бы переехать в частный дом. Застройщики малоэтажных домов также видят этот тренд, предлагают все больше интересных функциональных проектов. Банки как активно кредитуют самих застройщиков, так и охотно внедряют субсидированные программы на «загородку» для потребителей.

Если сегодня сравнить ставки по всем сегментам рынка, что покупатели могут купить себе при одинаковом ежемесячном платеже около 34 000 рублей в месяц при одинаковых вводных по сроку ипотеки, то на вторичном рынке получится взять кредит около 3 600 000 рублей — по госпрограмме на новостройку это уже на 1 300 000 больше: 4 900 000 рублей, а по семейной ипотеке, условия которой расширены еще на миллион больше: 5 900 000 рублей, на загородном рынке по сельской ипотеке 3% при аналогичном ежемесячном платеже объект можно выбрать до 8 000 000 рублей (здесь есть ограничение по максимальной сумме кредита до 6 000 000 рублей, в случае если этого лимита не хватает, заём могут оформить оба супруга). Это совершенно разные продукты, которые можно купить, при этом для конечного покупателя это одинаковый платеж в 33–35 тысяч рублей. В связи с повышением ставок на вторичку отрыв выгоды других сегментов жилья будет ещё больше.

— Многие банки уже повысили ставки на 0,7-1% ещё в конце июля. И на 1,5-2% на прошлой неделе. Что это значит для покупателей? При сохранении комфортного или максимально возможного для семьи ежемесячного платежа тело кредита уменьшилось на 700–900 тысяч рублей, то есть примерно на 15-20% от квартиры. Покупатели теперь вынуждены искать либо больший первоначальный взнос, либо увеличивать ежемесячный платеж. Срок одобрения на ипотеку сейчас многие банки сократили с трех календарных месяцев до одного. И все люди, которые получили одобрение на старых условиях, в течение августа активно будут выбирать себе объекты. Мы ожидаем очень горячий сезон. Август и сентябрь, скорее всего, станут пиком спроса в этом году. Потом ожидаем небольшое затишье. Все будет зависеть от дальнейших действий ЦБ. Ранее много лет пик продаж приходился на ноябрь-декабрь. Из последних трендов также можно отметить высокую скорость принятия решения, сейчас этот показатель находится в пределах шести-девяти дней. Тогда как ранее покупатели спокойно выбирали объекты более месяца.

В целом сейчас можно говорить о переходе рынка недвижимости от понятия сезонности к понятию событийности, — подвела итог Елена Лалетина. — Рынок теперь больше привязан к таким событиям и факторам, как рост «ключа», курс валют, программы господдержки и, конечно, геополитические события.

Банки-партнеры компании: ПАО Сбербанк, ПАО Банк «ВТБ», АО «Альфа-банк».

_{Индивидуальный предприниматель Мишуров Виктор Александрович, kras.etagi.com}